Покупка дома с земельным участком: документы, этапы, как оформить продажу

Как правильно оформить документы с застройщиком?

В основном, договор купли-продажи заключается одновременно с подписанием передаточного акта на строение. При этом, следует уточнить какие из документов готовы, какие застройщик может предоставить? После просмотра необходимых документов можно начинать оформление.

В частности, при оформлении ДКП с застройщиком нужно подписывать:

1. передаточный акт на постройку;
2. договор купли-продажи на участок;
3. передаточный акт на землю.

Сделку лучше всего оформлять нотариально, такие правовые документы оспариваются гораздо реже. Обычно нотариуса оплачивает покупатель. Обязательно поинтересуйтесь у застройщика, кто оплачивает сбор и регистрацию документов. Чтобы не возникла ситуация, когда клиент платит дважды, если покупатель заключал договор через посредника (риэлтерскую фирму).

Какие документы представляет застройщик:

1. правила пользования землей и застройкой;
2. проект межевания КП и его планировка;
3. право собственности на земельный участок;
4. договор купли-продажи.

Почему важно делать проверку состояния дома?

При покупке такого дорогостоящего имущества, как загородный дом, лучше не экономить на экспертах. Если вы сомневаетесь, что самостоятельно справитесь с оценкой состояния дома, сможете проверить все документы и их юридическую чистоту, правильно оформить договор и провести расчеты — разумнее нанять строительного эксперта, а также опытного риэлтора, либо профильного юриста.

Привлечение экспертов позволит вам получить:

1. максимально подробную информацию о состоянии конструкций дома (в т.ч. скрытых) — фундамента, стен, кровли, инженерных коммуникациях, а также физическому и моральному износу объекта;
2. получить независимое мнение о качестве строительства, а также адекватности цены и ликвидности объекта недвижимости;
3. грамотно провести переговоры с продавцом, учесть все возможные нюансы и отразить их в договоре;
4. узнать какие есть проблемы в документах, долги, ограничения и обременения и другие вещи, которые могут препятствовать законной, безопасной, а главное — выгодной сделке.

Можно ли все это сделать своими силами? Да, это возможно. Но сразу скажем, не на экспертном уровне (для этого придется набраться опыта и изучить тонну информации). Но если вы готовы брать на себя такую ответственность (и риск), либо не хотите тратиться на экспертов до того, как выбрали понравившийся вариант — это разумное решение.

Какие документы должны быть, правовой статус

Документы – это первое, что стоит посмотреть при покупке частного дома и земли. Нужно проверить:

1. Документ, подтверждающий право собственности на дом – договор купли-продажи, свидетельство о вступлении в право наследства, договор дарения, мены.
2. Свидетельство о государственной регистрации – выписка из государственного реестра прав собственности, кадастровый паспорт.
3. Технический паспорт на дом, задокументированную узаконенную общую площадь дома, площадь отдельных комнат, помещений.
4. Документы, подтверждающие право собственности на земельный участок (документы о приватизации, купле-продаже).

Следует проверить:

• паспортные данные владельца дома;
• паспортные данные супруга/супруги владельца;
• выписку о прописанных людях;
• согласие супруга/супруги на сделку.

Наиболее важные документы, подлежащие анализу:

1. свидетельство о государственной регистрации,
2. кадастровый паспорт.

Кадастровый номер присваивается дому и не меняется со сменой его владельца

Важно проверить соответствие технической документации фактическому состоянию здания – все постройки, пристройки должны быть узаконены. В противном случае это может поставить нас под угрозу – конструкция может быть произвольной, выполненной не в соответствии с утвержденным проектом

«Исправление» такой ситуации создает сложные финансовые издержки, некоторые виды реконструкции узаконить невозможно.

Важно осведомиться об ограничениях собственности, например, наличие закладной. Данные, содержащиеся в земельном и ипотечном реестре, следует сравнивать с фактической ситуацией, например, количеством этажей

Оценить правовой статус поможет выписка из земельного кадастра, где найдем:

• номер участка,
• площадь,
• данные владельца,
• тип земли,
• класс земли,
• номер земельного регистра.

Выписка сопровождается картой – контуром земельного кадастра со зданиями с границами недвижимости. Можно увидеть:

• границы смежных участков,
• форму земельного участка,
• схему дома,
• количество этажей.

Чем старше здание, тем меньше шансов получить все документы. Стоит спросить у владельца, имеется ли:

1. Разрешение на строительство дома.
2. Акт о введении здания в эксплуатацию.
3. Строительный проект. Отсутствие проекта может указывать на то, что здание не было построено в соответствии с утвержденным проектом.
4. Договора на водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение.
5. Договора с поставщиками кабельного телевидения, интернета.
6. Инструкции по эксплуатации оборудования – необходимы, когда присутствуют приборы, требующие сложной, непрерывной работы, обслуживания.

Какие риски при самостоятельной покупке дома

Конечно хочется купить дом подешевле, а в случае чего, продать подороже или хотя бы остаться при своих. Но когда торопишься и пытаешься на всём экономить — возникает риск покупки недвижимости на эмоциях. Такие гонки часто заканчиваются дополнительными тратами на подключение коммуникаций и капитальный ремонт. Например:

• Вы выбрали самый дешевый вариант и сэкономили на покупке, а потом узнаете, что фундамент был с трещиной и жить в доме без капитального ремонта нельзя;
• Продавец обещал вам подключение дома к газу по Федеральной программе, а оказалось, что прокладка газопровода и монтаж ШРП будет проходить на деньги собственников.

Не нужно стремиться купить самый дешевый дом. Недвижимость — это не супермаркет, здесь акций и скидок просто так не бывает.

Нет ли обременений или незаконной перепланировки?

Квартира, которая приобретается, должна быть юридически абсолютно чистой, и в интересах покупателя, если в этом вопросе не будет никаких компромиссов. Поэтому стоит задать вопрос о том, не пребывает ли жилплощадь под обременением. Это может быть незакрытый ипотечный или любой другой кредит под залог недвижимости, какие-то незавершенные судебные разбирательства, арест из-за давно не вносимых коммунальных платежей и так далее.

Если в квартире была проведена перепланировка, надо понять, зарегистрированы ли внесенные изменения официально. Если забыть об этом вопросе, впоследствии можно столкнуться с большими затратами на приведение в порядок документов или даже с тем, что вместе с квартирой появятся проблемы с законом.

Основные моменты

Чтобы не пришлось расстраиваться после приобретения объекта, необходимо проверить его состояние.

6 нюансов, на которые нужно обратить внимание:

• состояние здания;
• место расположения объекта;
• грунтовые воды. От этого будет зависеть, нет ли затоплений в весеннее время;
• состояние стен, крыши, фундамента;
• наличие споров с владельцами соседних участков о границах;
• качество материалов, использованных при строительстве.

Далее возникает вопрос, какие документы нужно проверить при покупке дома. Это – бумаги на сам дом, а также хозяйственные постройки, расположенные на участке.

Просмотреть необходимо техническую документацию на соответствие действующим СНиПам.

Проблемы возникают из-за того, что при покупке нарушена последовательность проверки документов.

Важные дополнительные вопросы

Если осмотр жилья для покупки проводится в летнее время, стоит поинтересоваться, тепло ли в квартире зимой. Не стоит, однако, довольствоваться только ответами владельцев, можно аккуратно провести дополнительный «опрос» соседей. При осмотре самой квартиры и подъезда стоит поинтересоваться толщиной стен и перекрытий, а также материалами, из которых они сделаны (а лучше – заглянуть в техпаспорт квартиры).

На заметку

Будет полезно знать, что стены в панельных домах, очень давно построенных, в большинстве случаев имеют высокую теплопроводность, именно поэтому в них холодно зимой и жарко летом. Кирпич и современные панельные материалы держат тепло гораздо лучше.

Если стены в угловой квартире не были утеплены, возможно, вам впоследствии придется заняться этим вопросом. Не лишним будет также задать вопрос о звукоизоляции, поскольку если в квартире слышно, о чем разговаривают соседи, жить будет очень дискомфортно.

Впрочем, и себе стоит ответить на вопрос о том, готовы ли вы оставить задаток у владельца квартиры, если вдруг передумаете ее покупать. Все условия, связанные с получением и суммой предоплаты, а также порядком компенсационных обязательств, стоит подробно обсудить, после чего зафиксировать в договоре.

Какие документы нужны для покупки дома с земельным участком?

При приобретении такой недвижимости нужны следующие бумаги:

• правоустанавливающие, которыми подтверждено право собственности продавца на дом: если он был построен — свидетельство о госрегистрации, акт о приемке возведенного строения в эксплуатацию. В случаях, когда право собственности возникло на других основаниях — свидетельство о наследовании, договор купли-продажи, мены, дарения, свидетельство о госрегистрации этого права;
• правоустанавливающие бумаги на участок (чтобы исключить случаи, когда земля не в собственности, а в пользовании). Это: свидетельство о госрегистрации, договор дарения, купли-продажи, свидетельство о наследовании либо документы о приватизации: постановление главы соответствующей администрации о предоставлении участка, свидетельство о праве собственности;
• кадастровый план на участок, где указаны его границы, категория земель, какое разрешено использование участка, площадь, цена, сведения о правообладателях;
• техпаспорт домовладения, содержащий: план участка, экспликацию его площади, описание находящихся на нем зданий, сооружений, их назначения, состояния и стоимости. Этот документ выдает областное БТИ, к которому относится место расположения объекта, поэтому на бумагах должны быть печати БТИ;
• техпаспорт дома с поэтажным планом — на каждое из строений, размещенных на участке;
• выписка из домовой книги о лицах, которые там зарегистрированы.

Шаг 3. Посмотреть бумаги, подготовленные по просьбе покупателя

Если по результатам осмотра дома и участка принимается решение (окончательное или предварительное) об их покупке, то можно начинать этап более глубокой проверки приглянувшейся недвижимости. Как говорилось выше, для этого понадобятся выписка из ЕГРН о переходе прав, архивная справка из паспортного стола и квитанции подтверждающие отсутствие долгов по коммунальным и иным платежам.

Выписка из ЕГРН о переходе прав

Если продавец в качестве правоустанавливающего документа предъявляет договор купли-продажи (то есть он сам когда-то приобрёл участок с домом за деньги), то покупателю стоит исследовать юридическое прошлое имущества. Для этого лучше всего подойдёт «выписка из ЕГРН о переходе прав на объект недвижимого имущества». Иногда эту бумагу неофициально называют «расширенной выпиской из ЕГРН». Её может заказать только владелец дома или лицо, имеющее от него нотариально заверенную доверенность. Справка заказывается в МФЦ или (при наличии у владельца электронной подписи) на сайте Росреестра. Оформление расширенной выписки в бумажном виде обойдётся в 400 руб., в электронном виде – 250 руб. Срок оформления – три рабочих дня.

Расширенная выписка содержит ФИО владельцев участка в хронологическом порядке, вид права каждого собственника (собственность, долевая собственность.), а главное – даты регистрации каждой сделки.

Эксперты замечают, что расширенная выписка пригодится и при проверке участка (участка с домом), ранее переходившего от одного владельца к другому через наследование или по решению суда.

Архивная справка из паспортного стола

Информация о супруге и детях не всегда имеется в паспорте владельца. Такое может быть, если паспорт недавно был заменён (из-за утери или по достижении владельцем 45-летнего возраста) или просто из-за ошибки паспортистки. Некоторое представление о составе семьи владельца дома можно получить из архивной справки из паспортного стола. Иногда её называют расширенной или исторической справкой по форме 40. Такую справку выдают в паспортном столе (современное название этого органа – Центр по приему и оформлению документов на регистрацию граждан по месту жительства и месту пребывания УФМС). Архивная справка содержит информацию о том, кто и когда был прописан в доме за всё время, которое домом владеет нынешний собственник. Эта справка поможет понять, какие родственники есть у владельца (продавца) и какими рисками для будущего владельца это может обернуться в будущем. Как уже говорилось, наличие двух и более детей может свидетельствовать об использовании в покупке недвижимости маткапитала

Также в справке следует обратить внимание на записи о выписке граждан, в связи с убытием в места лишения свободы или прохождения военной службы. Такие люди сохраняют право на проживание в доме, даже если дом перешёл к другому владельцу

Также уже перед сделкой стоит попросить у продавца обычную справку по форме 40. В ней указаны лица, зарегистрированные (прописанные) в доме на момент выдачи справки. Желательно, чтобы на момент продажи в помещении не был прописан никто, и обязательно – никто из несовершеннолетних.

Платёжные квитанции

Перед покупкой дома надо убедиться, что прежний владелец не имеет задолженности за «коммуналку» (если участок/дом подключены к сетям) по членским и другим платежам. Поэтому покупателю рекомендуется ознакомиться с квитанциями об оплате коммунальных услуг, которые предоставит владелец. Дополнительно можно навестить председателя садового товарищества (если дом расположен в СНТ) или офис управляющей компании (если дом в коттеджном посёлке). Здесь также можно получить информацию о возможных долгах продавца участка.

На что обратить внимание при покупке недвижимости

Дом с земельным участком продавать может только его владелец. Если гражданин пользуется имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, то его возможности по распоряжению будут ограничены. Продать имущество он не сможет. А договор купли-продажи Росреестр не будет регистрировать.

При покупке дома с участком, что нужно сделать, так это проверить документы на дом. Если строение не оформлено, то заниматься этим придется покупателю. Узаконивание строений производится в судебном порядке. Придется нести дополнительные издержки. Судебные разбирательства могут затянуться и потребовать затрат, да и результат непредсказуем.

Как проверить чистоту сделки – это первый вопрос, который встает перед покупателем. Иметь дело лучше непосредственно с собственником. Приобретение недвижимости по доверенности – это всегда риск. Есть вероятность, что документы были подделаны. Их подлинность можно проверить у нотариуса. Также необходимо связаться с самим владельцем, чтобы узнать, одобряет ли он сделку.

Сроки

Продажу дома можно условно разделить на 4 этапа. Каждый из них имеет свои определенные временные рамки. Рассмотрим сроки купли-продажи дома на каждом из четырех шагов.

Первый этап — подготовка дома к продаже. Здесь каждый продавец решает самостоятельно, нужно ли ему приводить дом в порядок, для придания более привлекательного вида или нет. На этот этап уходит примерно 5-6 дней (индивидуальный показатель).

Второй немаловажный шаг — поиск покупателя. Здесь сроки могут быть самыми разными месяц, два, три и так далее.

Третий этап — получение всех справок и документов, необходимых для продажи дома. Если часть документов была собрана заранее и осталось небольшая часть справок — то можно справится за 3-4 дня. Однако, если вы формируете полный пакет документов за один раз — может понадобится около 4-х недель. Например, получить техпаспорт возможно в течение 15 календарных дней, а выписку из Росреестра за 3 дня

Обращаем ваше внимание на то, что многие справки действительны в течение 1-2 месяцев. Поэтому стоит обратить внимание на данный факт

Четвертый этап — оформление самой сделки и регистрация. Законодательством нашей страны установлены четкие временные рамки. Так, например, срок регистрации договора происходит в течение 10 календарных дней. Помимо этого потребуется еще два дня на пересылку документов.

Как проверить техническое состояние

Как правильно проверять качество коттеджа, обязательно нужно знать покупателю. После того как строительные работы уже закончены, найти неисправности будет сложно. Поэтому лучше проверять состояние здания до того, как полностью будет завершено строительство. На этом этапе оценить можно качество строительных материалов и проведенных работ.

Важно своевременно оценить состояние фундамента. Конечно, если сделана облицовка, узнать реальное состояние будет сложно

Поэтому следует выяснить состояние дренажных систем и заглянуть в подвал. Плесень и избыточная влажность – это первые признаки недоделок.

Проверку теплозащиты провести можно только в холодное время года. Использовать для этих целей следует специальное тепловизионное оборудование.

Документы, оформляемые при купле-продаже

Проверку комплекта представляемых при сделке документов лучше всего поручить специалисту, имеющему опыт купли-продажи жилых и дачных строений. При заключении сделки на продажу жилого дома продавец обязан предоставить в нотариальной конторе следующие документы:

1. технический паспорт с планами каждого этажа и схемой участка с нанесением всех хозяйственных построек;
2. акт комиссии по приемке законченного строительного объекта в эксплуатацию;
3. выписку из реестра БТИ;
4. документы о праве собственника на построенное здание;
5. личный паспорт и идентификационный код;
6. государственный приватизационный акт на землю;
7. документы по экспертной оценке дома и продаваемого участка;

Документы, которые не являются обязательными, но их наличие желательно при покупке дома:

• справки от коммунальных и энергоснабжающих служб об отсутствии задолженности по текущим платежам;
• справка о прописанных в доме людях;
• справка из налоговой инспекции об отсутствии задолженности по уплате налогов за пользование землей.

Технический паспорт — это комплект документов в который входят: план участка земли с указанием общей площади, список и планы всех построенных сооружений, их стоимость и техническое состояние на момент регистрации.

Документы, устанавливающие права на участок земли, должны подтверждать законность частного владения. Права на постоянное или бессрочное использование не могут быть переданы другому лицу при купле-продаже дома. Поэтому необходимо наличие постановления местной администрации о предоставлении земельного участка в собственность и подтверждающее свидетельство. Без этих документов вы сможете купить только строения, но не землю.

Обязательно наличие кадастрового плана участка земли. Он выдается районными отделами землеустройства. Представляет собой план границ участка и определение категории земель. Кроме этого в нем указывается привязка к ближайшим государственным геодезическим ориентирам.

От покупателя при совершении сделки требуется только наличие паспорта, идентификационный код, свидетельство о браке и заверенное согласие супруга на покупку дома.

Предупрежден — значит вооружен! Или как стать неинтересным покупателем для мошенников?

Самым главным правилом безопасной сделки является следующее: все денежные расчеты должны происходить только после официального оформления ДКП в Росреестре.

Конечно, чаще всего продавцы не вступают в переговоры без аванса, а покупатели — не всегда располагают всей суммой сразу. Если вы вносите задаток, обязательно проверьте все документы, запросите выписку, оформите предварительный договор (лучше нотариально).

Еще один нюанс — размер запрашиваемого задатка. Если он больше 5-10% от стоимости дома или участка — это стопроцентный обман. Таких продавцов лучше обходить стороной.

Также мошенники часто используют «прием спешки»: якобы у них очередь желающих, либо у них какие-то обстоятельства, они срочно уезжают, завтра будет дороже и т. п. Помните, что при покупке такого дорогостоящего актива, как недвижимость — лучше не спешить.

А еще более лучшим решением будет привлечь юриста. В таких сделках требуется проверить массу документов и оформить немалое количество бумаг. Юридическая помощь сможет обеспечить полную безопасность сделки.

Если вы все-таки приняли решение заключить сделку купли-продажи только своими силами, без привлечения риэлторов и юристов, рекомендуем ознакомиться с некоторыми важными советами, которые пригодятся во время покупки дома, либо земельного участка:

Сначала следует изучить правоустанавливающие документы и убедиться, что объект не оформлен в пожизненно бессрочное владение;
Если участок не размежеван (не определены точные границы), следует обязать собственника провести межевание

После этого ему нужно зарегистрировать участок и поставить его на кадастровый учет;
Если приобретается не только земля, но и стоящий на ней дом — те же процедуры нужно проделать и с ним;
Важно удостовериться, что нет споров с собственниками-соседями касательно границ и расположения территорий. План участка следует детально сверить с имеющимися границами;
Любые доверенности должны быть в обязательном порядке проверены в нотариальной конторе (лучше всего выйти на реального собственника, хотя бы поговорить с ним по телефону);
Нужно узнать, не находится ли дом под арестом или залогом

Эти данные должен предоставить нотариус при заключении договора;
Указанную в документах информацию о межевых точках и размерах участка следует перепроверить физически, измерив его рулеткой;
Не лишним будет обратиться в Управление земельных ресурсов, чтобы сверить регистрацию и адрес ЗУ, с целью обнаружения расхождения фактических и бумажных данных;
Предыдущих собственников также придется внимательно проверить (обычно данная задача входит в компетенцию агентств недвижимости). При наличии нескольких владельцев, в истории сделок по купле-продаже, могут выявиться неприятные подробности. В этом моменте важно, чтобы все прошлые сделки были легальными, нотариально заверенными и государственно зарегистрированными. Учтите, что при наличии хотя бы одного недействительного договора, все последующие ДКП также теряют свою силу;
Следует внимательно проанализировать Технический паспорт БТИ – в нем не должно быть самовольных, не обозначенных в бумагах перепланировок и достроек;
При наличии инженерных коммуникаций на территории, необходимо убедиться, что подключение к магистральным сетям прошло законным путем. У собственника должны быть на руках все бумаги, подтверждающие технические условия (техусловия) на их подключение.

Шаг 7. Изучить техническую документацию на дом

Хорошо если владелец дома может предъявить полный комплект проектной документации на него. Другое дело, что не каждый покупатель способен изучить эту документацию. А ведь потенциальному покупателю следует, как минимум, убедиться, что ему показали проект именно этого дома – что в доме и проекте совпадает количество комнат и этажей, тип фундамента и кровли. Качественный проект должен содержать не только виды фасадов и планировку помещений, в нём должны быть чертежи узлов, схемы инженерных сетей, монтажные схемы. Если у покупателя есть возможность показать проект специалисту, он может сфотографировать все страницы проекта. Главное, чтобы хватило памяти и заряда телефона, ведь число страниц проектной документации может составить несколько сотен. Хотя действительно грамотный проект может занимать всего лишь несколько страниц с правильными расчетами нагрузок.

Впрочем, если проекта нет в наличии, это не значит, что дом недостаточно хорош. Если строили профессионалы, качество постройки будет вполне приемлемым.

Даже больше чем проект о построенном доме скажут фотографии этапов строительства (фундамент, стены, кровля), а также договор со строителями, акты скрытых работ и бумаги на инженерные системы. В частности, покупателю следует настоять, чтобы продавец предъявил документы, касающиеся подключения дома к электрическим и газовым сетям и к водопроводу (если водоснабжение централизованное). Как минимум, у продавца должны быть технические условия на подключение, подписанные энергоснабжающей и газоснабжающей компаниями. Также желательно, чтобы имелся паспорт на водяную скважину. В нём указаны её глубина, особенности обсадки и другие характеристики. Паспорт очень поможет, если со скважиной начнутся проблемы.

Покупка нового дома: на что обратить внимание при проверке бумаг

Помимо того, что покупатель обязан выбрать дом и проверить наличие всех необходимых документов, нужно знать, на что обратить внимание при покупке дома, какие сведения могут таить в себе эти бумаги от глаз неопытного в сфере недвижимости человека. Если ознакомиться с документами бегло, высока вероятность того, что уже в ближайшем будущем гражданин столкнётся с серьёзными трудностями и неприятностями

Самостоятельно же в первую очередь необходимо сверить информацию в документах с фактическими характеристиками недвижимости, начиная от адреса месторасположения и паспортных данных владельца. Все документы также нужно сверить между собой. Например, нужно сравнить данные о владельце со свидетельства о государственной регистрации прав собственности с его личным паспортом, чтобы тут же сравнить реквизиты, номер и серию.

С чего начать осмотр коттеджа?

Еще до просмотра коттеджа следует обратить внимание на следующие моменты:

1. На этапе телефонных переговоров с риэлтором или собственником лучше задать конкретный вопрос: «дом строился изначально для себя или на продажу?» Как правило, в первом случае хозяин с большим трепетом продумывает все конструкционные особенности и не экономит на материалах;
2. Далее следует оценить местность на наличие низко пролетающих самолетов, а также железнодорожных путей. Сильный шум может нарушить всю прелесть загородного уединения. Есть специальные сайты, на которых можно наблюдать за движением транспорта на конкретной территории;
3. Нужно тщательно изучить местность с точки зрения транспортной доступности, а также экологии, наличия социальной и бытовой инфраструктуры и др.;
4. Оценить рельеф местности, близость леса, рек, озер и близлежащих городов, поселков, деревень;
5. Выбрать оптимальное время для осмотра. Если исходить из времени года, лучше всего делать просмотры загородных домов весной. В это время состояние подвала, цоколя, фундамента дома позволяет судить о наличии воды и возможной сырости. Зимой или поздней осенью такие вещи можно не увидеть. В какой конкретно день приехать? Лучше всего, когда идет дождь (или после него), чтобы оценить состояние подъездных дорог и придомовой территории. В какое время суток? — Безусловно, только днем, при хорошем освещении солнцем.

Что взять с собой на осмотр?

Выезжая на просмотр коттеджей для покупки, заранее спланируйте план действий, в каком порядке и что вы будете смотреть, и запишите в блокнот (смартфон) интересующие вопросы.

Также возьмите с собой:

• фотоаппарат (или смартфон с фотокамерой хорошего разрешения);
• рулетку (как обычную, так и лазерную);
• отвес;
• водяной уровень;
• угольник;
• фонарик;
• шило или отвертку.

Долги, доверенности и дороги

В завершение – ещё несколько советов покупателям земельных участков от екатеринбургских риэлторов и юристов:

1. Проверьте, нет ли у продавца участка задолженностей по обязательным платежам (налоги, платежи в садовое товарищество и т.д.). Ведь с оставшимися долгами придется разбираться новому владельцу земли.

2. Если одна из сторон заключает сделку по доверенности, надо проверить этот документ: срок действия, жив ли человек, ее выдавший, не отозвана ли доверенность и прочее.

3. Покупателю следует изучить документы стратегического и градостроительного планирования. Надо выяснить, не возникнет ли в обозримом будущем по соседству химзавод, свалка, аэропорт или оживленная автомагистраль. По закону Свердловской области N 100-ОЗ от 19.10.07 к упомянутым документам относятся схемы территориального планирования и генеральный план города (района). Они должны быть опубликованы в СМИ и на сайте муниципалитета. Согласно N 8-ФЗ от 09.02.09 эти бумаги должны быть предоставлены гражданину по запросу. Чтобы ознакомиться со схемой и генпланом надо обратиться в муниципальный отдел по архитектуре. В некоторых случаях придётся подавать запрос через канцелярию.

4. При покупке участка в коттеджном поселке, убедитесь, что у девелопера, есть свидетельство о праве собственности на землю из Росреестра, либо договор аренды с отметкой о регистрации в Росреестре. Также следует убедиться, что у застройщика есть проект планировки посёлка и межевой план, подготовленные межевым бюро (специализированной геодезической организацией) и разрешение на строительство инженерных сетей и жилых домов от местной администрации. Документы должны быть подлинные, не копии.

Проверка дома самостоятельно

Большинство людей обращают внимание на дизайн дома, участок и планировку, только вот правильнее будет внимательно осмотреть техническую сторону дома и его коммуникации. Осмотреть дом объективно помогут несколько правил

Осматривать строение лучше весной, ведь так будет понятен уровень затопленности подвала, сырости в доме.

Особое внимание стоит уделить кровле и чердаку, потому что именно там хозяева обычно прячу «скелет». Кровля осматривается на предмет протекания и на правильность системы водоотвода

Даже неопытный глаз все недостатки здесь заметит сразу. Система водоотвода играет большую роль в надежности строения, потому на нее стоит обратить внимание. Ведь канал для стока, который неправильно установлен, является причиной повреждения элементов фасада. Осмотрите:

• Двери на тихое и беспрепятственное открывание;
• Окна на легкость открывания
• Налажена ли работа при включении отопления, электричества, воды;
• Котел на правильность работы (в течение получаса батареи должны прогреться);
• Краны для спуска воды на предмет их наличия;
• Стены и паркет на правильность, ровность и аккуратность возведения.
• Канализацию. Для этого нужно слить много воды и определить быстроту её ухода. (Если дом с выгребной ямой, то она должна быть выложена кирпичом, иметь размеры: 1,5 м. – глубина, 1 м. – ширина, 3 м. – длина). Это главное, что нужно знать при покупке дома.

Важно! Все системы просматривайте скрупулёзно, заглядывая в каждый потаенный уголок, не боясь недовольных хозяев. Вам жить в этом доме, а значит, вы должны быть в нем полностью уверены

Минимум «юридических» рисков: покупка квартиры в новостройке

Абсолютным мифом является то, что покупка жилья в строящемся доме намного более рискованное предприятие, чем приобретение жилья на вторичном рынке (если, конечно, говорить о формате долевого участия).

Деталь

В этом случае история квартиры начинается с первого собственника, так что здесь нельзя говорить о нарушении  прав третьих лиц при продаже недвижимости.

Закон о долевом строительстве в текущей редакции делает покупателей несколько более защищенными, нежели с этим справляются законы, регулирующие переход собственности на “вторичке”. На случай «долгостроя» или банкротства застройщика в законе предусмотрены соответствующие меры, так что при возникновении проблем есть вероятность, что жилье, все-таки, будет достроено или, в крайнем случае, деньги дольщику вернут.

Перед приобретением жилья в новостройке необходимо понять, соблюдает ли застройщик ФЗ-214, имеет ли разрешительные документы, в какие сроки планирует сдать дом в эксплуатацию. Необходимо детально изучить информацию на официальном сайте строительной компании – закон обязывает девелоперов обнародовать всю базовую документацию вплоть до бухгалтерских отчетов.

Но все же есть несколько вопросов, которые стоит пояснить в офисе продаж застройщика. Прежде всего, стоит еще раз спросить, все ли в порядке с разрешениями и законностью использования земельного участка, каковы точные сроки завершения строительства, уточнить цену.

Убедившись в том, что с юридической точки зрения все чисто, стоит поинтересоваться:

• технологиями и строительными материалами (ответы “продажника”, кстати, должны быть подтверждены соответствующими пунктами в проектной декларации и ДДУ);
• особенностями внутренней отделки с уточнением того, что именно входит в «полный комплект»;
• оформлением зон общего пользования;
• возможностями перепланировки квартиры;
• особенностями парковки;
• планами по развитию инфраструктуры.

Необходимо внимательно ознакомиться с типовым договором, предлагаемым застройщиком, и прояснить все интересующие нюансы.

Перед подписанием очень не помешает показать документ независимому юристу.

Есть ли долги в квартире?

Купить квартиру, а потом обнаружить в ней многотысячные долги – страшный сон многих покупателей. Поэтому в списке документов, которые предъявляет владелец на моменте подписания основного договора числится справка об отсутствии задолженности. Она берется у поставщиков коммунальных услуг или в управляющей компании (ОСМД или ЖЭК). Кроме этого, вы можете устно или письменно договориться о том, кто и как оплачивает коммунальные услуги в период между подписанием договора купли-продажи и непосредственной передачей ключей, если это происходит не в один день. Некоторые квартиры предлагаются по сниженным ценам именно по причине долгов – но справку об их точном количестве все-таки лучше увидеть до оформления сделки.

У покупателя в ходе сделки возникнет масса вопросов: о состоянии квартиры, шумных соседях, особенностях документов и тому подобное. Но задав эти десять и получив на них достоверные ответы, вы обезопасите сделку и вложения средств.