What’s a reit (real estate investment trust)?

Как работают инвестиционные фонды в сфере недвижимости

С REITs возврат по меньшей мере, 90% от налогооблагаемого дохода к акционерам, они обычно предлагают более высокую доходность по сравнению с остальной частью рынка. REIT выплачивают своим акционерам дивиденды, которые представляют собой денежные выплаты корпораций своим инвесторам. Хотя многие корпорации также выплачивают дивиденды своим акционерам, дивидендный доход от REIT превышает доход большинства компаний, выплачивающих дивиденды.

Краткий обзор

REIT должны выплачивать 90% налогооблагаемой прибыли в качестве дивидендов акционеров, поэтому они обычно платят больше, чем большинство компаний, выплачивающих дивиденды.

Некоторые REIT специализируются на конкретном секторе недвижимости, в то время как другие более разнообразны в своих владениях. REIT могут содержать множество различных типов собственности, в том числе:

• Жилые комплексы
• Медицинские учреждения
• Отели
• Офисные здания
• Самостоятельное хранение
• Торговые центры, такие как торговые центры

REIT привлекательны для инвесторов, потому что они предлагают возможность получать доход на основе дивидендов от этой собственности, не имея при этом никакой собственности. Другими словами, инвесторам не нужно вкладывать деньги и время в покупку недвижимости напрямую, что может привести к неожиданным расходам и бесконечным головным болям.

Если у REIT есть хорошая управленческая команда, проверенный послужной список и доступ к хорошей собственности, возникает соблазн думать, что инвесторы могут расслабиться и наблюдать за ростом своих инвестиций. К сожалению, для REIT есть некоторые подводные камни и риски, о которых инвесторы должны знать, прежде чем принимать какие-либо инвестиционные решения.

Список REIT фондов недвижимости

В стереотипах людей есть мнение, что инвестиции в коммерческую недвижимость начинаются с миллионов рублей. На самом деле любой частный трейдер на бирже может вложиться в эту нишу имея 1000 рублей. Как устроены фонды коммерческой недвижимости, какая особенность по налогообложению?! Ниже я расскажу Вам по специфики инвестированию в список акций REIT.

Что же такое акции из списка REIT (Real Estate Investment Trusts)? Инвестиционный фонд покупает помещения или строит самостоятельно под отели, рестораны, ритейл. После этого сдают арендаторам и получает стабильный прогнозируемый доход в валюте. Для того, чтобы получать новый поток денежных средств такой фонд делает эмиссию акций и на полученные деньги строит нове объекты А держатели акций получают часть дохода от арендаторов в виде дивидендов. Поэтому войти в рынок коммерческой недвижимости может практически любой частный инвестор с $10 в кармане.

Особенность налогообложения акций из списка REITs

Даже если форма W-8Ben у Вас подписана, то всё равно эмитент удержит налог 30%. Эта особенность определена законодательством США. Поэтому у начинающих инвесторов из России частно возникает вопрос при поступлении дивидендов на банковский счет или брокерский. Так как при наличии подписанной формы W8 клиенты сразу брокеру задают вопросы, почему налоговой льготы нет. Но брокерская компания здесь не виновата, эмитент сам удерживает налог и присылает в депозитарий брокера уже очищенный дивиденд.

Список фондов REIT

Для получения статуса РЕИТ организация должна соответствовать ряду условий. Одним из ключевых — не менее 75% выручки должна приносить недвижимость. Это могут быть сделки купли продажи или сдача в аренду. Также есть условия по минимальному количеству акционеров и размеру установчого капитала, но это уже лирика. И кстати не менее 90% всего дохода должно выплачиваться акционерам в виде дивидендов. Зачастую годовая доходность в валюте превышает 5%, поэтому эти фонды и акции так популярны. Именно за сверхдоходность и приходится жертвовать 30% удержания налога.

В настоящее время в 38 странах на законодательном уровне утверждена форма собственности REIT. Поэтому, правила и требования к компаниям одинаковы Просто большинство из них добавлены именно на американские биржи NYSE и и NASDAQ. В России неквалифицированные инвесторы могут купить акции таки компаний на Санкт-Петербургской бирже. Поэтому так многих желающих привлекают такие активы.

Да и наглядное сравнение предоставляет Bloomberg, где видно преимущество REIT по доходности. Правый бирюзовый столик выше всех других активов по совокупному размеру дивидендов из наиболее ликвидных бумаг.

График дивидендной доходности фондов РЕИТс

Купить ETF на фонд недвижимости

Помимо покупки ценных бумаг на бирже можно купить ETF фонд от провайдера. Выглядит это как покупка целой корзины данного сектора. Одной из наиболее интересных бумаг является ETF с тикером VNQ от Vanguard. Этот актив доступен только квалифицированным инвесторам на данный момент. В состав данного фонда входят инвестиции Vanguard в апартаменты, гостиницы, рестораны, офисную недвижимость. То есть довольно сильная диверсификация внутри сектора. Но это все же остается внутри недвижимости. Поэтому для тех, кто не хочет самостоятельно подбирать активы — можно использовать готовый портфель.

Для любопытных инвесторов, кому важен состав и наполнение инвестиционного портфеля показываю активы. Здесь широка диверсификация между разными типами строений и арендаторами. В целом данный класс финансовых инструментов давно популярен на Западе, но в СНГ пока нет. Санкт-Петербургская биржа периодически добавляет новые ETF фонды и акции из списка REIT. По статистике почти половина американцев инвестируют в фонды недвижимости. Это отличный способ получения пассивного дохода в долларах.

Хочу добавить, что РЕИТ акции отличный актив для наполнения инвестиционного портфеля, даже если у вас нет опыта инвестирования. Помимо Вангард еще крупнейший частный финансовый холдинг Blackrock предлагает свои ETF. Они тоже интересны и пользуются большим спросом у управляющих компаний. Конечно прямыми конкурентами остаются БПИФы и Finex ЕТФ для российского частного инвестора. Но большое разнообразие на фондовом рынке является позитивным фактором. Каждый для себя уже самостоятельно сможет выбирать наполнение своего портфеля, отталкиваясь от собственных потребностей.

Доходность, выгода и прочие плюсы

В чем привлекательность REITs для инвесторов?

В первую очередь это размер дивидендов.

Дивы платятся ежеквартально. Некоторые балуют своих акционеров ежемесячными выплатами.

Для сравнения. Текущий уровень средних дивидендных выплат по акциям американских компаний (входящих в индекс S&P) не превышает 2% годовых.

Учитывая высокий и постоянный дивидендный поток, практически все инвестиционные компании и пенсионные фонды имеют у себя в портфеле кусочек фондов недвижимости.

Откуда такая высокая доходность?

Reit должны следовать законодательству своей страны.

А оно обязывает:

Из основных показателей:

• Не менее 75% средств фонда должно вкладываться по назначению. То есть либо в недвижимость, либо в ипотечные бумаги.
• Прибыль от деятельности фонда должна минимум на 75% состоять от аренды или выплат по ипотечным закладным.

Второй фактор привлекательности — это рост стоимости недвижимости.

Цена подросла. Увеличилась капитализация Reits. Акции компании идут вверх. Инвесторы довольны.

Другие преимущества:

• Широкая диверсификация. Компания обычно владеет не одним-двумя домами (отелями), а широкой сеткой объектов недвижимости по стране и миру. Плюс никто не заставляет вкладываться только в один такой фонд. Можно прикупить несколько разных Reits, еще больше увеличив разнообразие. Как по отраслям, так и по странам.
• Высокая ликвидность. Как и обычные акции, покупать-продавать можно на бирже в любой момент. И главное по справедливой цене. Попробуйте провернуть этот фокус с реальной недвижимостью. Потратите несколько месяцев.
• Полностью пассивный доход. Вложил деньги и … все. Никаких отношений с арендаторами и прочей лабудой, с которой сталкиваются домовладельцы.

Третий фактор. Рост дивидендов. Плата за аренду со временем растет (хотя бы на величину инфляции). А 90% с прибыли компании на выплаты никто не отменял. Увеличение дивидендной доходности делает акции более привлекательными и порождает повышенный спрос. И снова это толкает котировки вверх.

Сколько стоит одна акция?

В пределах нескольких десятков баксов. Реже пара-тройка сотен. И вы в деле. Гордый владелец недвижимости.

Как инвестировать в REIT

Изучая вопрос, как инвестировать, стоит понять принцип работы — вкладывая деньги, получаете отдельную часть всего объекта, который приносит вам доход. Всего предусмотрено 3 возможности вложения денег в этот инструмент:

1. Посмотреть, акции каких компаний из REIT фондов торгуются на Московской, другой бирже и купить их.
2. Приобрести ETF, в состав которого входят акции фондов.
3. Купить прямо долю в REIT.

Такие операции доступны, если у вас заключен договор с иностранным брокером, инвестиционным банком или же их можно провести с помощью unit-linked — инвестиционного страхования жизни.

 
Для удобства просмотра, какие компании существуют, можно пользоваться тематическим ресурсом www.reit.com. В данном сегменте представлено 9 направлений.

В России

С 2003 года в нашей стране действуют ПИФы — максимально приближенный аналог на REIT, но инвестировать в них напрямую нельзя, а лишь через посредника. Вкладывать деньги в трастовый фонд можно с помощью иностранного, в частности американского брокера, но тарифы за обслуживание не порадуют низким показателем. Доступны акции некоторых компаний, что входят в reit фонды, и торгуются на Санкт-Петербургской бирже. Список в сравнении с иностранными площадками урезан, но указав в фильтре сектора «Недвижимость», можно присмотреться к нескольким вариантам ближе.

ETF

По сути, сама структура трастового фонда невидимости похожа с ETF, но есть отдельный индекс, который целенаправленно отслеживает среднюю по рынку цену акций, которые владеют или занимаются эксплуатацией недвижимости. Это Vanguard REIT, и он следует за MSCI US REIT, что направлен на оценку показателей более 100 холдингов, что выбраны по акциям с большой и средней капитализацией. По сути, это покупка «фонда фондов».

ПИФ — аналог REIT

ПИФ — знакомый инструмент российским инвесторам, который можно прикупить благодаря отдельным компаниям, или специализированным банкам, как Тинькофф. В сравнении с реитом (Так иногда тоже называют REIT), у него одинаковый принцип работы — инвестор покупает часть всех акций или объектов, которые входят в его состав. При этом REIT исключительно специализируется на недвижимости и в обязательном порядке имеет лицензию Комиссии по ценным бумагам США с минимальным количеством акционеров от 100 лиц.

Старые и новые хитбоксы

15 сентября 2015 года Valve выпустили обновление, которое улучшило старый “скелет” игрока и систему хитбоксов в CS: GO. Они также заменили все анимации игроков, чтобы избавиться от некоторых по настоящему раздражающих ошибок. Пользователь форумов reddit под ником whats0n просмотрел файлы моделей и опубликовал очень хорошее изображение со сравнением старой и новой систем хитбоксов.

Как видите, новые хитбоксы основаны на капсулах. Капсулы способны немного лучше “заполнять” модели игроков , поэтому немного поразить врага стало легче. Вместе с новым скелетом игрока и переработанными анимациями, это обновление также исправило кучу надоедающих багов, например, баг хитбокса, когда кто-то прыгал, устанавливал бомбу или двигался по лестнице.

Упростим и подведем итог

На стороне клиента:

• fps var: низкое значение = хорошо
• fps var: высокое значение = плохо

На стороне сервера:

• 64 тикрейт: sv <15.625 мс = хорошо 64 тикрейт; sv> 15,625 мс = плохо
• 128 тикрейт: sv <7,8 мс = хорошо 128 тикрат; sv> 7,8 мс = плохо

Как купить REIT: с чего начать

Когда я только начинал инвестировать, то купил на 1000 рублей ПИФ (кажется, Атон) и на 5 лет забыл об этом. Естественно, такая стратегия не могла привести к финансовой свободе. Чтобы стать успешным инвестором, нужно постоянно учиться, инвестировать регулярно и следовать своей стратегии. Теперь я в любой теме начинаю с того, что разбираю все в деталях.

В первую очередь, напишите для себя, какую сумму в месяц вы готовы инвестировать. Посчитайте доход с учетом 11% годовых – это средняя цифра по рынку REIT, хотя можно получать больше. 

Определите для себя, сколько лет вы готовы ждать прежде чем начать пользоваться дивидендами. Чем позже вы начинаете инвестировать, тем больше денег вам надо откладывать каждый месяц. Это очень важный инсайт, потому что срок инвестирования гораздо важнее суммы, которую вы вкладываете. Самый лучший вариант – если вы готовы ждать 30 лет. И чем раньше вы начинаете, тем лучше.

REIT Fraud

The Securities and Exchange Commission (SEC) recommends that investors should be wary of anyone who tries to sell REITs that aren’t registered with the SEC. It advises that «You can verify the registration of both publicly traded and non-traded REITs through the SEC’s EDGAR system. You can also use EDGAR to review a REIT’s annual and quarterly reports as well as any offering prospectus.»

It’s also a good idea to check out the broker or investment advisor who recommends the REIT. The SEC has a free search tool that allows you to look up if an investment professional is licensed and registered.

Как выбирать REITs

REITы занимают довольно приличную долю в моем портфеле. Я купил несколько из них в разгар кризиса 2020 года, когда их цены сложили в 1,5-2 раза, а дивидендная доходность приблизилась к двузначным значениям.

Теперь я поделюсь с вами принципами, по которым я анализирую и выбираю REITы.

Куда вкладывает REIT, или структура активов

Так как все REITы разные, то важно понимать, в какие именно объекты недвижимости вкладывает фонд, какие перспективы у отрасли и подходит ли вам это. Как правило, на поздних стадиях экономических циклов вкладывать в производственные и коммерческие REIT не столь интересно, а вот на ранних – самое то

География активов. В целом, чем больше, тем лучше. Если активы REITа сконцентрированы в одной стране или одном регионе, то это повышает риски. Например, Apple Hospitality сдает свои площади отелям Hilton и Marriot на Западном побережье США (в основном, в Калифорнии), и ее доходность зависит от доходов отелей и специфичной отрасли США. В кризис 2020 года компания сильно потеряла в доходности.

 Среднегодовая доходность. Нормальный рост REITов – выше 5% в год: примерно на столько дорожает недвижимость в США. Если динамика ниже, значит риит где-то недожимает.

Дивидендная доходность. Я предпочитают REITы с дивдоходностью выше 4% (чистой, с учетом налогов) и ежемесячными выплатами. Благо, таких очень много.

Высокий уровень FFO (funds from operations – средств от операций). Это основная метрика для REITов, как чистая прибыль или FCF для акционерных компаний. FFO считается по такой формуле: FFO = чистый доход (net income) + амортизация (depreciation and amortization) − прибыль от продаж недвижимости (gain on sales). Проще говоря, это чистый доход от ренты плюс средства, отложенные на ремонт и реконструкцию недвижимости, минус убытки от выбытия недвижимости из числа активов.

Мультипликатор P/FFO (аналог P/E). Показывает, насколько оценен или недооценен REIT. В целом, чем ниже P/FFO, тем ниже оценен REIT. В среднем по риитам США этот мультипликатор равен 10. Если ниже – значит, REIT торгуется ниже справедливой цены.

Мультипликатор FFO/S (аналог EPS). Показывает приток денежных средств на одну акцию. Чем выше это значение, чем лучше. Лучше смотреть этот показатель в динамике. Обычно, когда растет FFO/S, то увеличиваются и дивиденды. Снижением мультипликатора возможно, если денежные потоки уменьшились или же фонд выпустил дополнительные акции.

Долговая нагрузка: Net Debt / FFO (аналог Neb Debt / EBITDA). В идеале значение должно быть меньше 2, но это требование выполняется не всегда

Важно понимать, что так как REITы почти всю прибыль распределяют на дивиденды, то для покупки и строительства новых жилых объектов они обычно выпускают облигации или привлекают займы. Это не ой-ой, а очень выгодно, так как по ним потом выплачиваются очень низкие проценты (ставка ФРС в США, да и в большинстве других развитых стран близка к 0, что позволяет получать дешевые кредиты)

Поэтому у таких компаний очень высокий долг. Если смотреть Neb Debt / EBITDA, то получатся страшные картины вроде 400% нагрузки. С Net Debt / FFO всё немного менее страшно.

Отношение процентов по платежам к FFO (Interest Payments / FFO). В нормальном REITе денежные потоки всегда выше платежей по долгам, т.е. значение всегда ниже 1. Если нет – значит, такой фонд работает в убыток. Если долговая нагрузка предельная, то при повышении ставок в экономике такой REIT ждет неминуемый крах.

В целом выбор REITа – тот еще квест. На платном блоге я планирую постепенно дать обзор наиболее значимых и доходных REIT. Так что присоединяйтесь, чтобы не пропустить ничего интересного!

ETF на REITs

Хотя трасты REITs весьма надежны и приобретают разные типы недвижимости, это все еще одна акционерная компания. Поэтому для уменьшения рисков нам желательно иметь вариант вложения, который включает множество фондов REITs.

Его предлагают ставшие уже традиционными биржевые фонды ETF. Как и в случае классических акций, эти фонды отслеживают какой-то индекс, например FTSE Nareit All Equity REITs Index. Dow Jones REIT Index был рассмотрен на графике выше. Ниже актуальные данные по широкому индексу американской недвижимости Wilshire US Real Estate Investment Trust:

Как уже указывалось выше, приобрести подобные ETF можно за несколько десятков долларов. Лучше всего это делать через зарубежного брокера, хотя некоторые крупные российские брокеры имеют прямой выход на американскую биржу (например, брокер Открытие).

Есть и некоторые российские паевые фонды, которые покупают эти зарубежные ETF, предлагая их массовому российскому инвестору. Например, так делает «УРАЛСИБ Зарубежная недвижимость». Порог входа в ПИФы традиционно низкий и составляет несколько тысяч рублей, однако комиссии по сравнению с прямой покупкой фонда весьма высоки, что на дистанции способно превратиться в потерю десятков процентов.

Хотя трасты недвижимости составляют менее 5% капитализации от американского фондового рынка, их потенциальная доходность позволяет доводить их долю до 15-20% портфеля. Не думаю, что стоит рассматривать лишь американскую недвижимость — есть достаточно ликвидных фондов с недвижимостью по всему миру, хотя доля американского сектора как правило преобладает. Примеры ETF на REITs:

Анализ первого фонда может сказать нам, что он наполовину состоит из трастов коммерческой направленности, а также из специализированных трастов с трастами жилой недвижимости:

REIT фонды США — путь к финансовой свободе

Самый главный совет для начинающего инвестора — не стараться сорвать куш и разбогатеть за месяц или за год. Главное для начала — определить инвестиционную/финансовую цель. Исходя из цели и посильной суммы инвестиций нужно прописать ваш личный инвестиционный план. Зная эти цифры, остается рассчитать доходность и срок для достижения поставленной цели. В среднем доходность REIT — 11% годовых, хотя некоторые фонды приносят больше этой суммы.

Ключевой показатель — срок, в течение которого вы планируете инвестировать. Чем раньше — тем лучше и тем меньшую сумму можно вкладывать ежемесячно. На долгосрочном горизонте можно оценить силу сложного процента, поэтому лучше всего ориентироваться на срок не менее 20 лет.

Срок инвестиций в таких стратегиях важнее суммы. Поэтому не стоит откладывать на потом.

Почему стоит инвестировать в REIT США сейчас

На это есть несколько причин. 

1. Ключевые ставки почти во всем мире, за исключением некоторых стран, близки к нулю. REIT в США, как правило, развиваются за счет кредитных денег, потому что они очень много прибыли выплачивают акционерам. В такой ситуации они могут увеличить прибыльность и поднять свою маржу. Возможность рефинансироваться и занять на рынке дешевые деньги работает в пользу физических активов.
2. Во-вторых, облигации. В случае дальнейшего падения ключевой ставки они могут показывать отрицательную доходность. При это рынок облигаций раз в 10 больше рынка REIT. Крупные компании, имеющие облигации,  будут искать для своих клиентов более высокую доходность, чем 0, иначе клиенты заберут своих деньги.
3. Третий фактор – активное печатание денег Центробанками ведет к росту инфляции, в итоге растут цены на сырье, на золото и материальные активы, а деньги дешевеют. Инфляция – это именно обесценивание денег, а не рост цен товаров. Поэтому сейчас выгодно не хранить деньги, а вкладывать их в материальные активы. Традиционно такими активами были драгоценные металлы, но золото не платит дивидендов. Инвестиции в золото – способ защититься от инфляции, но это не панацея для финансовой свободы. 

Где найти проверенный список REIT

В своих отчетах мы регулярно публикуем список REIT, которые можно купить сейчас. По каждой компании у нас есть детальная стратегия. Вы можете начать с просмотра рейтинга. По нему можно сделать вывод – сильно покупать или просто покупать, и начинать формирование именно с тех компаний, которые надо сильно покупать.

Также мы делаем сводку по дивидендному портфелю

Это важно и делается вручную: большинство сервисов не даст вам такой информации. Мы отбираем компании, в которые сами инвестируем, и каждую неделю обновляем аналитику

Наша команда загружает данные с разных ресурсов, затем мы сверяемся с отчетами, которые идут в американскую комиссию по ценным бумагам. Это не дает 100% гарантии, не страхует от ошибок полностью, но убирает значительную часть рисков.  В этих сводках – только выжимка, которую можно сразу использовать.

У нас есть группа с готовыми сделками, где я даю сводку по компаниям:  рассказываю, чем компания занимается, показываю показатели кредитной нагрузки, сделки инсайдеров. Мы смотрим на фундаментальные факторы: сколько стоит недвижимость в компании, сколько компания стоит сейчас, какая у нее окупаемость по показателям REIT, какая доля выплат дивидендов от прибыли. Мы оцениваем, как компания ведет себя с дивидендами: либо она дивидендный аристократ и увеличивает их более 25 лет, либо компания в прошлом имела какие-то проблемы с дивидендами. Обзоры мы делаем в аудио формате. 

В целом система выглядит достаточно простой. Вы просто копируете сделки и вставляете в свой инвестиционный портфель. Мы отслеживаем около 200 компаний, не только REIT. Если вы нашли какую-то компанию в сфере недвижимости и хотите ее оценить, вы можете попросить нас. У нас не виртуальный портфель, а настоящие деньги. То есть мы делаем сервис от инвесторов и для инвесторов – все удобно, понятно,  максимально прозрачно и просто. 

Если у нас возникают вопросы, мы проверяем информацию. Есть оперативный чат для общения и обсуждений. По факту это экономит инвестору 98% времени. 

Наши аналитики смотрят не только на дивиденды, а оценивают общий результат, потому что компания может платить дивиденды 4%, но при этом увеличивать их на 10% ежегодно. Другой вариант – компания платит 5%, но почти не увеличивает. 

Также мы оцениваем, как компании растут. Одна может расти на 20%, а другая на 4%. В обзорах компаний мы всегда показываем, на что именно делаем ставку в каждом конкретном случае. 

В пенсионном портфеле важно, чтобы компании стабильно платили дивиденды. Здесь наша задача – вырастить портфель, чтобы жить на дивиденды

В Ядре мы готовы потерпеть какие-то просадки, краткосрочные убытки и даже покупать REIT с краткосрочными проблемами. 

Что еще важно: мы делаем ставку не на одну компанию, а на портфель. Торговые центры во время пандемии максимально страдали, даже топовые ТЦ могут закрыться на 2 года

Поэтому мы максимально диверсифицируем вложения.

Что такое REIT — фонд

REIT (Real Estate Investment Trust) в переводе с английского означает «инвестиционный траст недвижимости». Такой фонд на инвестируемые средства покупает или строит недвижимые объекты, выдает ипотечные кредиты и осуществляет управление с целью получения прибыли. Из полученной прибыли выплачиваются дивиденды участникам фонда.

Многие считают, что REIT функционирует по аналогии с закрытым паевым фондом и на рынке размещаются паи этого фонда. Но это не так. Управляющая компания REIT – это самостоятельная организация со своими издержками и поступлениями, и в продажу выпускаются акции этой организации.

REIT-фонду присуща одна особенность: он может освобождаться от налога на прибыль, что обуславливает постоянный и достаточный доход для членов фонда. Это весьма привлекает вкладчиков. Но для получения такой льготы в соответствии с законами фонд обязан соответствовать установленным требованиям:

• ему необходимо направить порядка 75% активов на покупку зданий и сооружений или же на ИЦБ;
• денежные поступления фонда так же на 75% должны состоять из арендной платы и выплат по ипотечным закладным;
• 90% полученной прибыли фонд обязан направлять на дивиденды вкладчиков.

Виды REIT

• Долевой (Equity REIT). Удельный вес таких фондов на современном рынке — 91%. Они формируются по принципу долевого участия, покупают здания и сооружения, сдают их получают прибыль за счет арендных платежей. Для получения дополнительного дохода могут осуществлять перепродажу строений. Управляющей компанией является сам фонд и имеет за это комиссионное вознаграждение.
• Ипотечный (Mortgage REIT). Такой фонд выдает ипотечные кредиты, выпускает ИЦБ и получает прибыль за счет платежей по этим бумагам. На рыночную долю таких фондов приходится около 7%.
• Смешанный (Hybrid REIT). Имеет на балансе и недвижимость, и ИЦБ. Прибыль формируется как из арендных, так и из процентных платежей по закладным. Таких фондов существует всего 1% от общего числа.

REIT фонды — что это такое

REIT (Real Estate Investment Trust) — фонды, которые владеют доходной недвижимостью в США. Они сдают ее в долгосрочную аренду и зарабатывают на этом, а часть прибыли выплачивают держателям своих акций. 

Главные особенности фондов зарубежной недвижимости: 

1. REIT не платят налог на прибыль.
2. Все сопутствующие расходы: страховки и т.п. — лежат на арендаторах. 
3. Эти фонды заключают только договора на 10 лет и более, ставка аренды ежегодно индексируется. 
4. Как минимум 75% всех своих доходов фонды должны получать от сделок с недвижимостью.
5. По закону они обязаны выплачивать как минимум 90% прибыли инвесторам.

В течение последних сорока семи лет средняя доходность фондов зарубежной недвижимости превышает доходность рынка акций. Поэтому сегодня REIT — одна из наиболее комфортных стратегий инвестирования, гарантирующая постоянное наращивание капитала, даже если ваши финансовые возможности ограничены, и вы можете инвестировать только небольшие суммы. 

Текущая капитализация всех REIT — примерно 2 трлн долларов. Для сравнения — капитализация рынка облигаций выше в 10 раз. При этом облигации сегодня практически не приносят дохода, что заставляет людей переводить капитал в другие инструменты, в первую очередь — в материальные активы. К ним относятся недвижимость, драгметаллы, сырье. 

Смотрите видео, что такое REIT:

Резюмируя

Что касается самого ETF FXRE, то к нему претензий нет. Провайдер Finex все сделал красиво.

Плюсы ETF FXRE:

• широкая диверсификация;
• правильное налогообложение;
• низкие комиссии (0,6%);
• налоговые льготы (ИИС, ЛДВ).

Если вы хотели иметь в портфеле REIT, то фонд от Finex хороший кандидат на включение.

Другие дело, что возможно сейчас (по моему субъективному мнению) не слишком удачное время для покупки. Для меня слишком дорого. Цены на активы за последний год взлетели на 50%, уронив доходность от арендных платежей в пол (див. доходность после вычета налогов, чуть больше 2% в год). Но скорее всего я конечно же заблуждаюсь и рынок оценивает текущую стоимость недвижимости справедливо.

По поводу целесообразности включения или невключения REIT в долгосрочный портфель. Приведу пару идей для размышления.

1. На вопрос «Куда выгодно вложить деньги?» Марк Твен ответил: «Покупайте землю, ее больше не производят.»
2. Норвежский пенсионный фонд (писал про него здесь). Владеет (и самостоятельно управляет) активами на сумму 1,2 триллиона долларов. Инвестирует в 72 страны мира. В основном это акции и облигации,  но есть и недвижимость. Ее доля из года в год плавает в диапазоне 2,5 — 3% от всего капитала фонда. В деньгах это более $30 млрд.

Удачных вложений в недвижимость!

Как устроены фонды REITs?

REITs (инвестиционные трасты недвижимости) можно рассматривать как зарубежные акционерные компании, но особого типа. Возникли в 1960-е годы в США, но наибольшим спросом стали пользоваться в 1990-е.

Согласно законодательству, инвестиционные трасты должны инвестировать не менее 75% капитала в недвижимость и не менее этого процента получать в виде арендной прибыли. При этом 90% всей прибыли должны получать инвесторы. Не более 30 % дохода может приходиться на продажу зданий, которыми фонд владеет менее 4 лет. Эта структура узаконена в 37 странах мира, помимо США.

Главной особенностью REITs является то, что они освобождены от налога на прибыль, хотя выплачиваемые дивиденды налогом по-прежнему облагаются. Основные типы REITs:

Примерно 90% всех трастов — рентные. На сегодня капитализация только американских REITs исчисляется сотнями миллиардов долларов и составляет примерно 5% капитализации фондового рынка США. Выплачивая хорошие дивиденды в силу законодательной политики по созданию фонда, акции фондов REITs также неплохо растут. На их рост влияют две составляющие: положение дел в самом инвестиционном трасте (оценка этого положения инвесторами) и ситуация на рынке недвижимости.

Наличие разных факторов говорит о том, что фонд REITs не может полностью следовать росту квадратного метра — но на дистанции удовлетворительно воспроизводит этот показатель. Поскольку вложения фонда диверсифированы по разным объектам (отели, торговые центры, общежития и пр.), а аренда в целом приносит неплохой доход, то трасты недвижимости весьма устойчивы.

Хотя без банкротств в этой сфере все же не обходилось — например, New Century Financial Corporation обанкротилась в апреле 2007 года, через год за ней последовала IndyMac Bancorp и еще через год Thornburg Mortgage Inc. Нетрудно видеть, что банкротства в основном пришлись на кризис 2008-09 годов, когда пострадало все, связанное с ипотечным кредитованием. Ипотечные REITs — наиболее рискованный вариант инвестиций в недвижимость.

Интересно сравнить не только доходность инвестиционных трастов и американских акций, но и их корреляцию между собой. Известно, что разнонаправленное поведение активов положительно сказывается на общей доходности портфеля. Посмотрим на статистику с 1990-х годов, когда в мире началось бурное развитие REITs:

Здесь мы видим, что REITs довольно часто ведут себя, как и другие акции, но все же не всегда — с 2000 по 2002 год, когда кризис пузыря доткомов вызвал долговременное падение акций, недвижимости это не коснулось. Зато в 2008 году, когда игра с ипотечными кредитами закончилась мировым кризисом, она упала практически так же, как акции. В результате неудивительно, что в совокупности фонды REITs на этом отрезке принесли несколько больший доход.

Другие исследования подтверждают эту тенденцию: фонды REITs на всех промежутках от 10 лет показывали доходность, близкую к американским акциям. Так, за период 1970-2015 REITs принесли со 100 долларов около 6000$ дохода, тогда как индекс S&P500 принес около 8500$ (дивиденды включены). В годовой доходности это соответствует примерно 9.5% против 10.3%.

Примеры

Я приведу в качестве примеров небольшой список REITs, актуальный в 2021 году:

• American Tower, уже вам знакомый. Выше вы найдете пример расчета ключевых мультипликаторов для этого фонда. Сектор – телекоммуникации (вышки сотовой связи, расположенные в США, Африке, Южной и Северной Америке, Индии). Дивидендная доходность – 2,2%;
• Digital Realty. Сфера – IT, финансовые услуги, потребительские товары. Этот REIT демонстрирует ежегодный прирост FFO на 12% с 2005 года, а дивиденды ежегодно увеличиваются на 5,7%. Доходность – 3,4%;
• STORE Capital. Это компания, специализирующаяся на сдаче в аренду объектов недвижимости в США. Бумаги этого REIT входят в портфель Уоррена Баффета. Ежегодный прирост дивидендов – 7%. Доходность – 4,7%;
• Physicians Realty Trust. Сфера – здравоохранение (объекты медицины амбулаторного типа). Дивиденды не растут с 2018 года, поскольку фонд сосредоточен на приобретении новых объектов. Тем не менее доходность высокая – 5,2%;
• Iron Mountain. Специализация – хранение данных (более 1450 хранилищ по всему миру). Очень востребованная сфера деятельности, в связи с чем Iron Mountain является одним из самых высокодоходных REITs – размер дивидендов составляет 8,7%, а ежегодный прирост – 5%. Вполне естественно, что эти цифры могут снизиться до более реальных значений – около 75% чистой прибыли на количество акций.