Земельно-имущественные отношения

Максимальная эффективность использования земельного участка. (со строением и без них)

Ответ:

Способ наилучшего использования недвижимости может либо достигаться на основе уже существующих строений, либо предполагать сооружение принципиально новых улучшений, что требует рассмотрения земельного участка как свободного. Исходя из этого оценщики применяют при анализе наилучшего использования недвижимости два приема:

—   наиболее эффективное использование участка как незастроенного;

—   наиболее эффективное использование участка как застроенного.

Существуют  следующие  основные  причины  для  определения наиболее эффективного вида использования земли как незастроенной:

1. Выделение в  стоимости   недвижимости   стоимости   только земельного участка.
2. Использование метода   сопоставимых   продаж   для   оценки застроенной земли.
3. Расчет потери в стоимости из-за внешнего устаревания.
4. Оценка реальной   стоимости   земли   в   составе   объекта недвижимости, который является неоптимальным для данного участка.

Анализ   наиболее   эффективного   использования   застроенного участка делают по двум причинам:

1. Идентификация вида использования объекта недвижимости, обеспечивающего наибольший общий доход на вложенный капитал.
2. Выявление на рынке объектов недвижимости  одинакового назначения с сопоставимым уровнем эффективности использования.

Теория оценки недвижимости требует анализа участка земли исходя из допущения, что на нем нет строений, даже если площадка застроена,    для    определения,    насколько    востребовано    текущее использование, следует ли его продолжить или заменить.

Прием определения наилучшего и наиболее эффективного использования оцениваемой недвижимости как незастроенного земельного участка базируется на допущении, что она не имеет строений, либо может быть освобождена от строений в результате их сноса. В итоге определяются стоимость земли на основе выбора возможных вариантов использования, обеспечивающих доходность недвижимости, и подбора параметров объектов недвижимости в соответствии с конкретным назначением.

Вариант использования участка земли как незастроенного имеет две основные разновидности:

1. Использование участка земли для спекуляции, т. е. для продажи его без улучшений инвестору, который впоследствии в соответствии с требованиями рынка или собственными предпочтениями проведет его застройку. Данный вариант применим в случае, когда рынки недвижимости перенасыщены.
2. Застройка земельного участка новыми зданиями и сооружениями,

Прием наиболее эффективного использования земельного участка как застроенного предполагает сохранение на анализируемом участке существующих строений. Вариант использования участка земли как застроенного имеет две основные разновидности:

1. сохранение существующего назначения оцениваемой недвижимости;
2. изменение существующего назначения оцениваемой недвижимости.

Вопрос 9.

Особенности профессии

Землеустроителя называют также старинным словом «землемер», и воображение живо рисует человека с деревянной меркой, похожей на циркуль. С этой меркой землемеры уже сотни лет шагают по полям, высчитывая их длину и ширину. Но это не единственная их функция.

Землемер занимается отводом земель и под строительство частных домов, и для общественных нужд, и для промышленных предприятий, и для фермерских хозяйств. При этом он не только определяет размеры и границ земельных наделов. Он следит, чтобы земля использовалась рационально, эффективно и в соответствии с законом. Поэтому в вузах будущих специалистов обучают аграрной экономике, способам проектирования в землеустройстве, и т.д.

В своей работе современный землеустроитель использует современные геодезические инструменты, фотосъёмку. Исследуя земельный участок, он составляет его план и отражает в нём все важные особенности. Если на участке есть какие-то сооружения, он измеряет их площадь и тщательно фиксирует данные. Он же составляет внутрихозяйственные и межхозяйственные проекты землеустройства. При этом учитывает требования экологического и земельного законодательства. Например, известно, что нельзя строить жильё впритык к реке. Правильное расстояние от дома до воды (водоохранная зона) специалист рассчитывает по специальной формуле.  

Он также контролирует,  соблюдается ли земельный закон со стороны собственника или арендатора участка.  

Землеустроитель ведёт земельно-учётную документацию, формирует так называемые землеустроительные дела‚ готовит землеотводные документы, разрабатывает технико-экономические обоснования для установления границ участка. Он же планирует землеустроительные работы и контролирует их качество.

Также землеустроитель определяет права на землю и другую недвижимость. Предположим, у соседей по садовому товариществу возник спор из-за забора между участками. Сосед Иван Иванович считает, что забор должен проходить за вон той рябиной, а Иван Никифорович уверен, что граница проходит вот по этому камню. На чьей стороне правда? Разобраться поможет земельная экспертиза. Её землемер проводит по решению суда или по просьбе самих спорщиков. Экспертиза начинается со сбора и анализа документов. Затем устанавливаются границы, и составляется заключение.

Профессия землемера востребована, а потому хорошо оплачивается. Однако это отнюдь не офисная работа. Землемер большую часть времени находится в поездках и под открытым небом. По своему содержанию профессия близка к профессиям топографа, геодезиста и кадастрового инженера.

Уровни имущественных отношений

Для решения вопросов в некоторых сферах национального хозяйства созданы полноценные государственные структуры. Значит ли это, что имущественно-правовые отношения всегда требуют столь серьезного подхода к регулированию? Все зависит от того, на каком уровне соответствующие коммуникации осуществляются, а также от объективной потребности участия в решении того или иного вопроса государства.

Конечно, в России нет специальных нормативно-правовых актов, которые бы выделяли собственно уровни имущественно-правовых отношений. Однако в ходе естественных процессов политического и правового развития в РФ сложилась некая практика, в соответствии с которой эти самые уровни — или, по крайней мере, в достаточной мере обособленные сферы имущественных отношений — фактически образовались. В результате чего управление процессами в некоторых из них действительно требует участия отдельных политических институтов. В свою очередь, многие имущественные гражданские отношения регулируются в достаточной мере эффективно теми правовыми актами, что установлены, к примеру, на уровне ГК РФ.

Например, возьмем такой вопрос — государственная регистрация сделок с недвижимостью и кадастровый учет. Это имущественные отношения? Безусловно, да. Однако они осуществляются на уровне, когда участие ведомств, выполняющих возложенные на них политические и административные задачи, необходимо. Соответствующие госструктуры — прежде всего, Федеральная служба по кадастру, фиксируют сделки с недвижимостью и заносят сведения о них в официальный реестр.

В свою очередь, имущественные отношения супругов, к примеру, могут вполне регулироваться и без участия государственных структур. Просто потому, что соответствующие нормы уже заложены в правовых актах — ГК, Семейном Кодексе, релевантных им федеральных законах. Участие государственных структур требуется, главным образом, в случае возникновения споров. Но тогда речь идет, как правило, об обращении к судебной власти, а не к исполнительной, как при регулировании имущественных отношений на уровне управления государственной собственностью или при выполнении функций Росреестра.

Таким образом, в России сформировалось два основных уровня имущественных отношений. Во-первых, это коммуникации, предполагающие участие государственных органов. Регулируются они административным законодательством, формирующим собой соответствующую отрасль права. Во-вторых, это отношения, которые осуществляются в частной сфере. Регулируются они, в свою очередь, гражданским законодательством, а также смежными с ним — например, семейным.

Мы видим, что имущественные отношения — очень сложная, комплексная сфера, а самое главное — очень емкая с точки зрения специфики происходящих в рамках нее процессов. Поэтому целесообразно будет рассмотреть ее специфику по разным сферам. Начнем с той, где ключевые функции выполняют государственные структуры. Одна из ключевых в политической системе РФ — Департамент имущественных и земельных отношений при Министерстве экономики. Изучим специфику его работы.

Плюсы и минусы земельно имущественных отношений

Важно Комиссия обязана была вести книги, составлять описи всей недвижимости, вести делопроизводство, собирать данные об арендной плате и т.д. После революции 1917 года частную собственность на землю ликвидировали

От этой профессии остались лишь небольшие элементы.

Их преобразовали в БТИ (бюро техинвентаризации). И лишь в 1993 году на базе ИЭР (Института Экономического развития) Всемирного банка начали готовить специалистов-оценщиков.

В этом помогли специалисты из США, у которых земельно-имущественные отношения были развитее на пол века от наших.

Плюсы и минусы земельно имущественных отношений санкт петербурга

Нужно обязательно уметь разбираться в основах работы земельного рынка, риэлтерства, жилья.

Уметь пользоваться справочной, нормативной документацией; устанавливать границы, составлять план и вести съёмку земельных участков; уметь пользоваться компьютерной техникой; оформлять документы экспертиз и оценки.

Но кроме умений, которые можно приобрести, поработав в этой профессии, нужны и знания.

Профессионал обязан знать:

• законодательство и регулирование оценочной деятельности; • классификацию, методы, специфику оценивания; • ЕГРП – единый государственный реестр;• различные технологии;• порядок регистрации и оформления документации;• виды ценных бумаг;• основы и методы приватизации;• рынок ценных бумаг и недвижимости.

Специалист по земельно-имущественным отношениям

Земельно-имущественные отношения — область деятельности, обеспечивающая проведение учетной, инвентаризационной и оценочной деятельности, установление рыночной, инвестиционной, ликвидной или иной стоимости имущества, земли.

Специальность «Земельно-имущественные отношения» является одной из самых современных на рынке образовательных услуг.

деятельности

Специалист по земельно-имущественным отношениям составляет земельный баланс района, подготавливает документацию, необходимую для принятия управленческих решений по эксплуатации и развитию территорий.

Правильно шпатлевка или все же шпаклевка?

Трудоустройство и карьера выпускников

Став дипломированными специалистами в земельно-имущественной сфере, молодые люди вправе пойти на государственную службу или же открыть собственное дело. Трудоустроиться можно в:

• БТИ;
• земельный комитет;
• агентство недвижимости;
• управление землепользования;
• инвестиционную биржу и т.д.

Выпускник может работать в гос структурах или в частной фирме

Среди выпускников данного направления популярны такие профессии:

• риэлтор;
• специалист по техинвентаризации;
• землеустроитель;
• оценщик и др.

Внимание! Чтобы научиться оформлять сделки с недвижимостью, специалистам нужно находить общий язык со всеми участниками процесса: покупателем, продавцом, арендодателем и т.д. Тогда земля перестала быть лишь во владении государства, и оказалась полноценным капиталом, который в умелых руках может принести немалую прибыль

Тогда земля перестала быть лишь во владении государства, и оказалась полноценным капиталом, который в умелых руках может принести немалую прибыль.

Потому в 1998 году Министерство образования приняло решение и утвердило специальность земельно-имущественные отношения. Что за профессия становится ясно из того, что на рынке торговли земельными участками появилась необходимость в специалистах. Они должны были грамотно произвести оценку того или иного «кусочка» земли.

Какие требования обычно представляют перед кандидатами на должность работника в отрасли земельно-имущественные отношения?

Что за профессия, где нет отбора по определенным параметрам? Конечно, и здесь присутствуют многие факторы, по которым ориентируется работодатель. Кроме наличия багажа соответствующих специальности знаний, существуют требования по состоянию здоровья.

Список изучаемых предметов огромен и позволяет получить знания по общезначимым и профильным предметам.

Общепрофессиональные дисциплиныПрофильные дисциплины Бухгалтерский учет Страховое дело Экономика и финансы Картография и геодезия Предпринимательская деятельность Проектно-сметное дело Правовое обеспечение профессиональной деятельности Кадастры и кадастровая оценка земли Основы менеджмента и маркетинга Оценка недвижимого имущества Делопроизводство и документоведение Экологические основы природопользования Статистика Земельное право

В таблице перечислены одни из немногих дисциплин, которые раскрывают значение профессии.

Оплата труда

Важные качества

Профессия землемера или землеустроителя предполагает пространственное мышление, хорошую зрительную память, ответственность, аккуратность, организованность, требовательность, хорошее здоровье. Склонность к простудам, заболевания опорно-двигательного аппарата, сердечно-сосудистой системы, слабое зрение считаются противопоказаниями.

Знания и навыки

Землеустроитель должен знать земельный кодекс, природоохранное законодательство,  технологию проведения землеустроительных работ, способы освоения и улучшения земель, системы противоэрозийных мероприятий, правила оформления документации.

Необходимо уметь пользоваться геодезическими и аэрофотографическими приборами.

Обучение землеустроителей

Вузы

Получить профессию землеустроителя можно, окончив колледж или вуз по специальности «землеустройство». Специалист с вузовским образованием называется инженером-землеустроителем, а со средним специальным – техником-землеустроителем.

Особенности управления

Естественно, чтобы грамотно выполнять непосредственное регулирование каких-либо вопросов, должны присутствовать определенные специалисты, которые в точности знают, как именно этим заниматься.

Для грамотного и полного контроля всех предпринимаемых действий, напрямую связанных с участками в городах и разнообразных поселениях, имеется специальное управление подобных видов отношений.

Подобная организация занимается выполнением некоторых существенных функций:

1. Контроль существующего документооборота, утверждающий возникновение права на срочное, а также бессрочное пользование земель.
2. Проведение разнообразных консультаций с людьми по поводу законности применения того или иного имущества.
3. Анализ всевозможных бумаг, утверждающих схему размещения всех существующих участков на существующей подведомственной для них территории.
4. Подготовка разнообразных проектов, далее представляемых в органы самоуправления.
5. Формулировка каких-либо отказов на предоставление полагающегося на основании действующего законодательства участка в непосредственную собственность или в аренду.
6. Оформление всевозможных договоров, фиксирующие непосредственную возможность прямого применения подобной территории, прямо принадлежащей подобному местному муниципалитету.

На самом деле, данный перечень – всего лишь часть определенных обязанностей, выполнением которых занимается подобный орган.

Корпоративные отношения — отдельная сфера?

Вспомним, мы сказали о том, что все субъекты гражданско-правовых отношений — равноправны, одна сторона договора не может быть в субординации к другой. В свою очередь, внутри корпораций эта самая подчиненность, как правило, выражена значительно. Начальник отдела управляет наемными сотрудниками, а сам, в свою очередь, подчиняется директору. Конечно, некоторые моменты, регламентирующие подобные коммуникации, фиксируются в Трудовом праве, которое рассматривается большинством юристов отдельно от гражданского.

Вместе с тем участие тех или иных лиц в управлении организацией может быть вовсе никак не связано с нормами ТК. Например, владельцы хозяйственного общества могут не иметь никаких должностей в компании, которая им принадлежит, и в то же время непосредственным образом влиять на отношения, которые внутри нее формируются. Таким образом, корпоративное право — интереснейшая сфера, имеющая, с одной стороны, признаки схожести с гражданской — и многими юристами относимая именно к ней, с другой — характеризующаяся выраженной обособленностью по ряду критериев, которые мы обозначили.

Особенности принятия решения о выделении земельного участка и его документальное оформление

• заявление было подано гражданином, который не имеет права на получение участка от государства (или не имеет оснований для льгот);
• участок, указанный гражданином в заявке, уже предоставлен другому лицу на праве временного или постоянного пользования;
• его площадь превышает размеры, установленные для одного человека или семьи;
• на указанном земельном наделе расположены здания или сооружения, которые принадлежат другим собственникам;
• затребованный гражданином участок является изъятым из оборота или ограниченным в обороте;
• он является зарезервированным для государственных или муниципальных нужд;
• предоставление объекта недвижимости невозможно из-за особенностей его месторасположения;
• земля, на которую претендует заявитель, уже официально выставлена на торги;
• цели использования, указанные заявителем и установленные на самом деле, не совпадают;
• испрашиваемый участок предоставлен для нужд обороны.

• достоверность предоставленной информации;
• наличие всех необходимых документов;
• правильность их оформления;
• наличие у заявителя прав на льготное получение земли;
• наличие в собственности администрации участка с необходимыми заявителю параметрами (или конкретного земельного надела).

Рекомендуем прочесть: Какие Документы Нужны Для Военного Билета При Смене Фамилии Документы

Положительные и отрицательные стороны профессии

Данная профессиональная область сопряжена с большой умственной нагрузкой и стрессом, однако является перспективной и доходной. Человек, работающий в данной области, должен совмещать в себе качества множества профессионалов: специалиста по юриспруденции, маркетолога, экономиста. Специалист должен уметь и найти подход к клиенту и правильно рассчитать стоимость собственности.

Продажи – важная составляющая данной профессии, поэтому нужно иметь грамотно поставленную речь и заботиться о своем презентабельном внешнем виде. Широкий спрос на рынке подразумевает работу, как с частными клиентами, так и с крупными компаниями, нуждающимися в недвижимости.

Земельно-имущественные отношения (стр

Но дело даже не в декларациях. Думаем, что, в конце концов, этим займутся специалисты-оценщики. Они еще больше нужны налоговым службам для правильной оценки базы налогообложения недвижимости. Опыт показывает, что именно в недвижимость все большее число людей стремится вложить свободные деньги. Но обладание земельным участком означает определенное ограничение возможностей других членов общества. И налоги на земельный участок, включая здания и сооружения на нем, нужно правильно и справедливо установить. Как это можно сделать? Только на основе действительной рыночной стоимости недвижимости.

Формы приватизации основные способы приватизации для крупных и малых предприятий.

Ответ:

Понятие «приватизация» не всегда используется в идентичной ценности. Иногда преобразование предприятий или сфер деятельности от государства конфиденциально называют приватизацией, даже если партии акций данных компаний продолжают оставаться полностью в собственности государства. В более узком понимании приватизация происходит только, когда государство прекращает быть главным владельцем, и как покупателями или владельцами людей акций или предприятий с преобладающим актом частного капитала.

Формальная приватизация. Эта форма приватизации принимает передачу государственного предприятия в форме частного права. Это может произойти как общее или частное правопреемство. Формальная приватизация ничего не изменяет ни в имущественных отношениях, ни в капитальном даре предприятия, ни в доступе к техническим знаниям или организаторским ресурсам. В ходе выполнения формальной приватизации задачи государства не определены снова. Для внедрения этих задач государство использует инструменты частного права. Здесь также возможно говорить об организационной приватизации, в случае которой нет никаких существенных изменений в распределении задач между государством и людьми. В таких случаях формальную приватизацию рассматривают как необходимый подготовительный этап для выполнения существенной приватизации.

Реальная приватизация. Говорите о реальной приватизации в этом случае, когда государственное предприятие будет в продаже частным стратегическим инвестором. Подобная форма приватизации встречает, в первую очередь, на муниципальном уровне и имеет четыре главных формы: продукты – услуги, сделанные государственными предприятиями, заменены продуктами – услуги других предприятий; используя так называемую «договорную систему» частный продавец предоставляет государственному органу определенные оплаченные услуги, которые поглощены непосредственно населению; используя «льготную модель» частное предприятие отдает гражданам, заплаченным услуги; в случае использования «системы контроля» государство помещает проверки, финансированные налоговыми поступлениями, которые возможно сделать вычислениями с любыми предприятиями – поставщики.

Приватизация происходит несколькими способами, которые регламентированы законом федерального значения и обязательны для применения во всех субъектах РФ:

— при преобразовании унитарных производств представлены условия, при которых объект преобразовывается в АО;

— продажа материальных ресурсов происходит на конкурсной основе;

— государственное имущество передается в частные руки по итогам публичного предложения;

— госимущество вносится в учредительный капитал АО в качестве взноса;

— формирование акций предприятия, которые распределяются между несколькими участниками.

Вопрос 12

Принципы регулирования земельно-имущественных отношений

• Конституцией РФ, в которой содержатся главные принципы имущественных отношений: особенности владения и распоряжения земельными участками;
• Гражданским кодексом РФ, где зафиксированы правила проведения земельных сделок, вопросы наследования, определены такие понятия, как право собственности, распоряжения, использования и т.д.;
• Земельным кодексом РФ, где определяются полномочия государственных органов на разных уровнях, а также муниципалитета, права физических и юридических лиц. Указаны основания получения наделов в пользование, аренду либо собственность и процедура проведения соответствующих мероприятий. Здесь приведены правила использования наделов разных категорий, а также порядок рассмотрения земельных споров и государственного контроля над данной сферой общественной жизни.
• Федеральными законами, регулирующими отдельные земельные операции (например, перевод надела из одной категории в другую и пр.);
• Региональными законами, принимаемыми на соответствующих уровнях (областями, республиками, городами Федерального значения и т. д);
• Правительством и президентом, в силу своих полномочий издающих приказы по распоряжению конкретным наделом либо правила по решению определённых вопросов;
• отдельными органами власти, издающими распоряжения либо приказы об утверждении формы конкретного документа, правилах их составления и оформления. Например, министерство имущественных отношений РФ на федеральном уровне регулирует оценочную и иную деятельность на рынке недвижимости, координирует деятельность прочих федеральных ведомств в вопросах имущественных отношений. Также этот орган осуществляет контроль над проведением единой политики в вопросах имущественных и земельных отношений. Таким образом, он является центральным органом, координирующим действия всех подведомственных организаций. Департаменты различных субъектов РФ обеспечивают выполнение данных функций на региональном уровне.

Рекомендуем прочесть: Как сделать межевание участка