С чего начать сдачу квартир посуточно как бизнес?

Какие налоги платит арендодатель

Сдача дома в аренду, как сфера бизнеса, предполагает оплату налога.  Существует два способа налогообложения для арендодателя.

Первый способ и самый простой — оплата налога как физического лица. Раз в год заполняется декларация и платиться налог. Но есть недостаток — самая высокая ставка налога — 13%, если вы гражданин РФ и, если лицо иностранной державы ставка налога будет составлять — 30%.

Второй, более привлекательный по стоимости-оплата налога по ставке 6%, как индивидуальный предприниматель, но при этом не избежать отчислений в пенсионный фонд и заполнения ежеквартальных отчетов.

Для оплаты налога после подписания договора об аренде, надо заполнить декларацию и предоставить ее в налоговую службу не позднее 30 апреля за прошедший год (форма 3-НДФЛ), сумму начисленного налога необходимо внести до 15 июля. При неуплате налога предусмотрено административное наказание в виде штрафа до 40% от расчетной суммы согласно Налогового кодекса России.

Регистрация деятельности

Для законной деятельности в сфере аренды недвижимости владельцу 3-х квартир стоит пройти юридическую регистрацию. Зарегистрировавшись в качестве индивидуального предпринимателя, собственник квартир избавит себя от риска привлечения к налоговой ответственности и получит гарантии защиты в судебных спорах. При заселении жильцов в квартиру арендодатель имеет возможность защитить себя от лишних затрат в случае порчи имущества договором. Кроме того, можно привлечь командировочных, потому что организациям-работодателям требуется официальный документ, подтверждающий затраты на проживание сотрудников.

Предприниматель может выбрать упрощенную систему налогообложения доходов, где будет отчислять 6% с чистого дохода. При этом ИП обязан внести фиксированную сумму страховых взносов в Пенсионный фонд и в ФСС при условии наличия наемных сотрудников. В нашем случае предприниматель обойдется без штата. Для регистрации ИП необходимо подать документы в местный налоговый орган, оплатить госпошлину и, получив сертификат, начинать заселять жильцов и получать прибыль.

Регистрация потребует небольших затрат, до 3 тыс. рублей, и займет не более недели. В среднем, 3-4 дня.

Продвижение бизнеса сдачи квартир в аренду

Для успешного запуска и продвижения бизнеса посуточной аренды жилья необходима реклама. Самым эффективным способом поиска будущих клиентов в нашем случае будет интернет. Необходимо размещение ваших объявлений на максимально возможном количестве площадок. Вот несколько распространенных сайтов, где можно дать свою информацию, а также сравнить цены на квартиры и найти постояльцев посуточно или на долгое время:

• Avito.ru. Самый популярный портал объявлений, где можно найти в том числе и предложения аренды квартир. Поиск при этом очень удобен, легко ориентироваться по городам, квадратным метрам и стоимости. Предусмотрена оплата продвижений объявлений.

• Booking.com. Русскоязычная версия международного сайта аренды и бронирования жилья. Удобный интерфейс, большой выбор жилья, разные условия оплаты, возможность бесплатной отмены бронирования для клиента. При этом надо знать, что есть определенные особенности работы сайта. Так, например, регистрация объявления может занять до десяти дней. Комиссия с каждой сделки – 15%, если вы не индивидуальный предприниматель, то к сумме комиссии добавляется НДС (18%). Деньги Booking.com. платит только 15 числа месяца, следующего за датой выселения клиента. Однако, плюсы использования сайта не менее весомы, главный – значительный поток обращений по размещенным вами объявлениям.

• Airbnb.ru. Сайт, предлагающий поиск и онлайн-бронирование комнат, квартир и частных домов в разных странах мира, возможность размещения объявлений о сдаче жилья в аренду. Очень популярен в молодежной среде. Очень подробные и четкие правила работы сайта. Вам предоставлена возможность контролировать свободные даты, цены, правила приема клиентов. Сайт дает вам определенные гарантии, так, например, Airbnb.ru обязывает клиентов-гостей перед бронированием предоставить определенную информацию, например, подтвержденный номер телефона и электронный адрес. В качестве дополнительной меры безопасности вы можете потребовать рекомендации от других хозяев и подтвержденный профиль. Удобная работа системы отзывов – и гости и хозяева жилья оставляют друг на друга отзывы после завершения каждого бронирования. Есть возможность просмотра отзывов о госте от других хозяев жилья еще до принятия вами решения о принятии клиента. Комиссия 3%. 

• Irr.ru. Доска частных объявлений и предложений агентств недвижимости «Из рук в руки». Удобный поиск выгодных предложений. Но! Критически высокий процент негативных отзывов клиентов. Пробовать или нет – решать вам.

• Sutochno.ru. Ресурс, посвященный посуточной сдаче квартир и комнат с гарантией заселения и возможностью забронировать жилье. Преимущества: работают без посредников, комиссия есть (15%), но она остается в вашем виртуальном кошельке на сайте и за эти деньги можно продвигать объявление выше.

• Domofond.ru. Сайт с объявлениями по аренде недвижимости. Здесь можно сдать комнату, квартиру, дом или коммерческое помещение. База объектов недвижимости с описаниями и фотографиями. Подбор по региону, типу жилья и цене. Объявления, размещенные на avito.ru, автоматически опубликуются на Domofond.ru в течение суток, если пройдут проверку на соответствие

• ЦИАН. Все квартиры, дома и другие объекты проверяются модераторами компании. Комиссии нет, но, при оплате размещения, объявление показывают выше других и выделяют цветом. Если раз в две недели объявление не продвигать вверх – его убирают из поиска.

• Яндекс.Недвижимость. Поиск по районам, по карте. Размещение объявлений бесплатно. 

Помимо интернета возможно размещение объявлений о сдаче квартиры в аренду например, в местных газетах, распечатка и распространение по городу листовок, попробуйте договориться с таксистами, чтобы они рекомендовали вашу квартиру приезжим. Данные способы рекламы менее эффективны, чем массированные объявления в интернете, однако не стоит сбрасывать их со счетов.

Анализируем потенциальных клиентов

Как уже было сказано, самое главное оценить квартиру глазами потенциального клиента. Для этого можно пригласить парочку друзей, спросить у них их мнение о квартире и т.д.

Так что чем лучше будет квартира отремонтирована и оборудована, тем большую цену за нее можно будет запросить. В этом смысле необходимо учитывать следующие факторы:

1. За хорошо обустроенную квартиру можно запросить большие деньги.
2. Цену можно повышать, только если потенциальная клиентура поддерживает такие расходы.

То есть какой бы шикарной не была квартира, если в на рынке нет спроса со стороны клиентов, готовых платить ту или иную цену, нет смысла завышать стоимость аренды. Но помните, что лучше иметь одного дорого клиента раз в неделю, чем каждый день мало платящего. Ведь ежедневная эксплуатация жилья приводит к износу.

Особенности деятельности и вероятность возникновения проблем

Решив осуществлять предпринимательскую деятельность, связанную со сдачей в аренду объектов недвижимости, нужно понимать, что, как и в любом другом бизнесе, здесь могут возникать определенные проблемы. Прежде всего, в данном случае идет речь про то, что арендаторы могут испортить не только само имущество, но и в целом квартиру. Стоит понимать, что никто не застрахован от возникновения потопов или пожаров. К тому же, могут возникать конфликтные ситуации с соседями. Большая часть жилых объектов, которые сдаются на сутки, находятся в панельных или кирпичных домах, отличающихся сильной слышимостью. Именно поэтому, если люди, которые арендовали квартиру, решат устроить в ней вечеринку, то наверняка, у соседей возникнут претензии. Безусловно, для владельцев недвижимости это станет не самой приятной ситуацией.

Кроме рисков, подразумевающих полную порчу имущества или конфликты с соседями, в данном вопросе также могут существовать и проблемы бытового характера. Стоит сказать, что решать эти проблемы будет именно тот человек, который развивает бизнес. К проблемам бытового характера относят:

•   необходимость проведения уборки, после того как произошло освобождение жилья,
•   стирка,
•   прием телефонных звонков от потенциальных клиентов (если жилье сдается посуточно, то нужно понимать, что клиенты могут позвонить и ночью),
•   решение конфликтных ситуаций с разными организациями, к примеру, жилищным управлением или участковым.

Финансовые показатели бизнеса

Для просчета финансовых показателей бизнеса краткосрочной аренды жилья возьмем поэтапно (пошагово) аренду и сдачу в субаренду одной квартиры. Затем увеличим бизнес до пяти квартир и рассмотрим, скажем, вариант масштабирования до двадцати квартир.

Итак – одна квартира для сдачи в аренду. Допустим, это будет однокомнатная квартира в центре города-миллионника. 

• Оплата аренды – 20,0 тысяч рублей /
• Коммунальные платежи – 3,5 тысячи рублей. 
• Покупка минимального объема необходимых для комфорта клиента вещей (пастельное белье, плюс что-то недорогое из техники) – 15,0 тысяч рублей.

Посчитаем налог (6 процентов от выручки по УСН) 6% от 40,7 – 2,4 тысячи рублей. Платим налог ежеквартально, но сейчас посчитали сумму к отплате за месяц. Плюс прочие расходы (реклама, чай, кофе, средства гигиены) – их немного, но ни есть – 2,0 тыс. рублей. Итого расходы 20,0 + 3,5 + 2,2 + 2,0 = 27,7 тыс. рублей. Доходы уже посчитаны – 40,7 тысяч рублей. Итак, чистого дохода в год одна квартира даст нам 40,7 х 12 – 27,7 х 12 – 15,0 = 141,0 тысяча рублей.

Теперь финансовый результат сдачи в аренду пяти квартир. Работаем с тремя однокомнатными квартирами в центре города, однокомнатной и двухкомнатной в спальных районах. Смотрим таблицу:

Итого наш доход от сдачи жилья в аренду в год (при условии наших дополнительных затрат на каждую квартиру по 15,0 тысяч рублей) 63,2 х 12 – 15 х 5 = 683,4 тысяч рублей. Далее считаем бизнес с двадцатью квартирами. Здесь нам понадобится принять в расчет оплату труда наемных работников. Это будут – четыре уборщицы, прачка и диспетчер. Их месячные зарплаты составят:

• Уборщицы – 12,0 х 4 = 48,0 тысячи рублей,

• Прачка – 12,0 тысяч рублей,

• Диспетчер – 15,0 тысяч рублей.

Так как доходность каждой из квартир и в варианте с пятью, и в варианте с двадцатью квартирами, с определенными допущениями, будем считать равными, возьмем чистый доход (от пяти квартир) и умножим на четыре. Полученная цифра покажет нам усредненный доход от двадцати квартир. 683,4 х 4 = 2 733,6 тысячи рублей. Оплата наемного труда в год вам обойдется 900,0 тысяч рублей. Чистый доход составит 1 833,6 тысячи рублей. 

Резюме проекта

Пример бизнес-плана будет представлен на основе посуточной аренды квартир в крупном городе. Этот бизнес имеет хорошие перспективы именно в большом городе, где целевая аудитория достаточно широка. Впрочем, этот бизнес не менее выгоден в небольшом туристическом городе. Суть бизнеса в сдаче 3-х квартир, владелец которых сдает жилплощадь посуточно в разных районах города: две в центральном районе и одну – в спальном районе . Соответственно, клиенты будут как среднего и высокого класса, так и ниже среднего.

Общая характеристика квартир:

1. Квартира-студия 1-комнатная на 3-м этаже общей площадью в 30 кв. м в центральном районе.
2. 2-комнатная на 5-м этаже общей площадью в 45 кв. м рядом с метро.
3. Квартира в спальном районе 1-комнатная общей площадью в 30 кв. м на 2-м этаже.

Следует отметить, что как перспектив, так и конкурентов будет много. Однако спрос на этот вид услуги позволяет занять свое место в нише и развивать бизнес, получая пассивный доход. Конкуренты – частные лица, которые сдают аналогичную жилплощадь, и агентства по недвижимости. Основные критерии, которые позволят бороться с конкурентами, – это индивидуальный подход к клиенту, высокий уровень сервиса для квартир в центре города и доступная стоимость для квартиры на окраине города.

Чтобы начать реализацию идеи, необходимо приобрести мебель и технику. Также на стартовом этапе необходимо составить бизнес-план посуточной аренды квартир с расчетами. Чтобы были инвестиции в более перспективный проект, рекомендуется в течение минимум полугода сдавать одну из квартир посуточно с минимальными вложениями на расходный материал (постельное белье и коммунальные услуги). В этом случае будут возможность погасить стартовые затраты на квартиры среднего и VIP-класса.

Для начала следует изучить риски, которые являются камнем преткновения для приобретения стабильного дохода:

• Нестабильный спрос.
• Недобросовестные жильцы (воровство мелкой техники, элементов интерьера, порча имущества).
• Снижение платежеспособности потенциальных жильцов в связи со снижением экономической ситуации в стране.
• Агрессивные конкуренты.
• Неудачное соседство, что может ухудшить сервис и спокойное проживание жильцов.

Заранее предугадать количество жильцов в месяц сложно, однако успех во многом зависит от активного поиска и правильной коммуникации с потенциальными жильцами. Им надо предложить то, что они хотят получить: полную информацию о квартире, выгодные стороны (близость к метро, этажность не ниже 2-го этажа и не выше 10-го, наличие всего необходимого в квартире, балкон, удачный вид).

Для правильного поиска клиентов сам предприниматель должен проанализировать объем конкурентов и понять, кто будет для него ключевым клиентом и на кого направлять максимум усилий. Для квартир в центре города следует искать жильцов таких категорий: парочки, командировочные, туристы. Искать их лучше всего на популярных интернет-ресурсах, где эти люди ищут квартиры. Целевой аудиторией для квартир на окраине города являются молодые компании, туристы и командировочные с меньшим уровнем дохода.

Ответственность за незаконную работу

Многие владельцы недвижимости предпочитают сдавать ее в аренду на сутки, но при этом не регистрируются в ФНС в качестве ИП. В этом случае они могут привлекаться к ответственности за незаконную деятельность.

Информация о такой работе в налоговую службу может поступить от соседей или в результате специальных рейдов, которые периодически проводятся налоговыми инспекторами. Органы власти пользуются для этого объявлениями, располагающимися в открытых источниках. Нередко информация передается сотрудниками полиции или участковыми.

Если выявляется, что гражданин уклоняется от уплаты налогов, то ему выписывают штраф, размер которого зависит от полученного дохода за весь период работы. Дополнительно придется составлять налоговую отчетность и прекращать незаконную деятельность. Если вовсе отказывается гражданин уплачивать штраф и следовать требованиям сотрудников ФНС, то он может привлекаться к уголовной ответственности.

Все тонкости бизнеса на аренде квартир посуточно

Среди людей, работающих в данной сфере деятельности, принято считать, что более выгодным вариантом является именно суточная сдача жилой недвижимости в аренду. В этой ситуации, необходимо создать в квартире такие условия, которые будут сильно похожи на гостиничные. В крупных городах или мегаполисах, такая недвижимость нашла широкое распространение. Дело в том, что по своему удобству она ничем не уступает гостинице. При этом стоимость аренды может быть значительно меньше.

При этом бизнес на посуточной аренде квартир – это дело, к которому нужно относиться серьезно. Для того чтобы деятельность была успешной необходимо вкладывать денежные средства в развитие и тратить свое время. В данном вопросе необходимо регулярно осуществлять поиск клиентов, которые бы хотели разместиться в квартире. К тому же, человек который приехал заселяться, должен быть встречен на должном уровне. Ему нужно показать квартиру, разместить его в ней, а после того как он будет выселяться – забрать ключи. Как только человек выехал, необходимо подготовить всю площадь помещения к заселению новых людей. В данном случае осуществляется уборка и при необходимости, мелкий ремонт.

Следует помнить, что на рынке предоставления услуг данного вида существует серьезная конкуренция, что также способствует возникновению определенных трудностей. Дело в том, что ситуации, когда потенциального клиента «уводят» конкуренты, является не самой редкой. Как правило, аргументами выступают более выгодные условия стоимости аренды, а также лучшее качество сервиса.

Основываясь на всей вышеизложенной информации можно сделать вывод, что аренда квартир посуточно – это бизнес. При этом для его реализации нужно иметь в своем распоряжении, как минимум три квартиры, а порой и больше. Если же количество жилой недвижимости будет меньшим, то прибыль просто не сможет в полной мере покрыть все расходы на содержание объектов. Поэтому люди которые имеют одну или две квартиры, чаще всего предпочитают работать на кого-то и сдавать в аренду недвижимость помесячно.

Преимущества и недостатки посуточной сдачи в аренду

Посуточная аренда квартиры считается выгодной как для арендодателя, так и для съемщиков жилья. С одной стороны арендодатель в среднем получает больше прибыли, чем от долгосрочной аренды, с другой – съемщик экономит на дорогостоящих отелях.

Воспользовавшись всеми достижениями современной рекламы, можно получать максимальную прибыль от сдачи жилья посуточно. А если вы владеете несколькими квартирами, которые готовы сдавать посуточно, то можете оказать немалую конкуренцию гостиничному бизнесу.

Минусом, пожалуй, можно назвать лишь непостоянство прибыли. К примеру, если вы сдаете квартиру в местности, где спрос зависит от сезона, то вне сезона нужно будет довольствоваться малой прибылью. Однако, отбить недостаток прибыли можно будет во время сезона как минимум вдвойне.

Советы от бывалых инвесторов:

• Когда у Вас 1-3 квартиры, то этот процесс можно отладить самому. И он гораздо легче, чем работа по найму, потому что не требует Вашего постоянного присутствия в офисе в течение восьми часов в день.
• Когда мы сдаем жильё посуточно, то необходимо постоянно управлять бизнес-процессами. Будет лучше иметь десять студий в одном месте, ведь этот объект гораздо легче контролировать, чем десять квартир в разных местах. Более того, Вы можете снизить затраты, т.к. понадобится минимальное количество обслуживающего персонала.
• Чтобы получать пассивный доход, необходимо найти управляющего, наладить поток клиентов. Также позаботиться о качественной рекламе. Подберите сотрудника, который станет обновлять объявления на сайте, а также менеджера, который будет контролировать направление обслуживания.

Это только одна из стратегий, как можно увеличить свой доход. Этот метод подразумевает, что Вы действуете с помощью чужих объектов. Посмотрите, под другим углом. Можно покупать объекты и выплачивать свою ипотеку за счет чужих средств. То есть, совмещать бизнес со стратегиями инвестирования. Об этом в следующей статье.

Шаг 1: Выбор стратегии

Предлагаю вам выбрать одну из двух действующих стратегий и придерживаться своего выбора в дальнейшем.

Медленный старт — через агента посуточной аренды. Вы запускаете трафик, делаете одностраничный сайт (лендинг) и льете трафик на партнерскую сеть.

Основные преимущества:

• Меньше рисков. Вы начинаете бизнес практически без капиталовложений.
• Получаете опыт, «не набивая шишки»: опыт общения с клиентами, опыт взаимодействия с партнерами.

И далее вы уже переходите на следующий уровень — сдача в аренду собственного объекта.

Быстрый старт. Это старт с капиталовложениями. Это могут быть как личные средства, так и заемные (на запуск первого объекта). Советую использовать этот путь, т.к. к успеху вы придете гораздо быстрее.

Сколько можно заработать?

В крупных городах и курортах регионах широко распространён вид посуточной аренды квартир. Это намного удобнее гостиничных номеров.

Для эффективности и прибыльности бизнеса оптимально сдавать в аренду три квартиры. Таким образом, начиная с первого месяца, доходы начнут перекрывать затратность сил, времени и вложений. При этом оптимальная эксплуатация помещения должна составлять не менее 70-80% времени ежемесячно.

Таблица 2. Статистика и доходность посуточной аренды квартир в крупных городах РФ.

Вывод очевиден, а цифры говорят красноречивее слов: при эксплуатации квартиры на 70-80% прибыль почти вдвое больше, чем ежемесячная оплата аренды собственнику.

Какие квартиры лучше сдавать посуточно?

1. Средний класс. Сюда входят недорогие квартиры в спальных районах (2000–3000 рублей в сутки) с неплохим ремонтом, качественной мебелью, базовым набором бытовой техники. Такое жильё снимают 45% клиентов;
2. Бизнес класс. Это жильё стоит немного дороже — до 4200 рублей в сутки. Обычно оно расположено ближе к центральным улицам или возле метро. Отличается хорошим ремонтом, полным комплектом бытовых приборов. Доля рынка — 30%;
3. Премиум класс. Выложить от 6000 рублей за сутки проживания готовы 15% только гостей. Жильё, как правило, находится в центре. Внутри можно увидеть безупречный ремонт, все возможные виды техники, стильную мебель и эксклюзивный интерьер;
4. Эконом класс. Самые недорогие объекты с ремонтом времен СССР и произведённой тогда же мебелью. Находятся обычно на окраинах, в старых домах с минимальными удобствами. Стоят до 1500 рублей в сутки, но привлекают только 10% клиентов.

Судя по отзывам, сдача квартир посуточно как бизнес подчиняется главному правилу риэлторов: чем меньше и дешевле помещение, тем больше денег оно приносит. Однако не стоит увлекаться жильём экономкласса: снимающее его клиенты приносят немало проблем

Лучше обратить внимание на массовый сегмент — квартиры среднего и бизнес класса. Но как узнать, будет ли на них спрос? Есть несколько признаков:

• Самыми востребованными являются однокомнатные и двухкомнатные квартиры. Их предпочитают арендовать 75–80% клиентов;
• Расположение жилья зависит от аудитории. Деловым людям подойдут комнаты возле офисных центров, туристам — недалеко от вокзалов или исторических памятников;
• Помещения на первых и последних этажах арендуют на 10–15% реже, чем прочие виды посуточных квартир;
• Для всех категорий клиентов важна транспортная доступность. В крупных городах речь идёт о метро, в маленьких — о центральных маршрутах;
• Вид из окна мало заботит людей, планирующих только переночевать. Но красивый ландшафт может стать дополнительным преимуществом;
• Обязательным условием является близость магазинов, рынков и торговых центров. Второе, чем интересуются постояльцы — это кафе, рестораны и места отдыха;
• При прочих равных условиях жильцам может понравиться наличие домофона, консьержа, парковки, автономного отопления.

Подводные камни

Посуточная сдача квартир как бизнес имеет свои преимущества и недостатки. Перед принятием решения о входе в эту отрасль необходимо оценить все риски, появляющихся конкурентов и иные особенности.

Посуточная сдача жилья увеличивает риск кражи или порчи имущества. Мало кто из хозяев будет звонить в полицию, заводить уголовное дело и тратить на это свое время. Некоторые граждане могут этим воспользоваться. Наилучший способ избежать подобных потерь – застраховать свои материальные ценности и даже квартиру. Это стабильные потери, которые возможно никогда не окупятся. Поэтому очень мало людей страхуют жилье. А зря.

Часто соседи неблагоприятно относятся к посуточной сдаче жилья рядом с ними. Порой это оправдано, так как аренда не всегда проходит бесшумно и тихо. Обзавестись теплыми отношениями с соседями желательно до выхода на рынок.

Некоторые реагируют категорически плохо на шумные компании и громкую музыку. Следовательно, придется отказывать сдавать жилье для празднований и возможно даже терять часть доходов. Иначе могут вызвать полицию, и придется ехать и улаживать конфликт. Жильцы после такого могут оставить плохие отзывы и подпортить репутацию.

Какие документы нужны для сдачи квартиры в аренду посуточно

Чтобы избежать
проблем, стоит заранее подготовиться с бюрократической точки зрения. Хорошо,
если у вас при заключении договора с собой будут:

• 
        свидетельство о праве собственности и подтверждение статуса
предпринимателя, выписка из ЕГРИП – для дотошных съемщиков и соседей должны
быть подтверждающие ваш статус документы;

• 
        список всех, кто прописан по этому адресу (справка из
управляющей компании, ТСЖ или миграционного отдела полиции), если вы являетесь
собственником жилья; если не являетесь – заверенное нотариусом согласие на
аренду от собственников;

• 
        шаблон договора аренды (субаренды, если вы сами арендатор) в
двух экземплярах;

• 
        от клиента необходима копия паспорта.