Купля-продажа дома и участка. какие потребуются документы и расходы на оформление?

Какие должны быть документы на участок

При проведении сделки важно убедиться, что у продавца есть в наличии необходимые документы для продажи участка, дающая ему право продавать участок. При этом необходимо не только наличие документов, которые дали ему право собственности на участок, но и проведение регистрации в Едином реестре прав собственности на объекты недвижимости

Документы для договора купли продажи земельного участка включают в себя:

1. Правоустанавливающие документы, которые обосновывают наличия права на собственность на земельный участок. В зависимости от конкретной ситуации это может быть договор купли-продажи, договор, по которому земля была подарена, завещание или другие.
2. Выписка из Единого государственного реестра, которая является основным документом, подтверждающим право собственности. В нём, в частности, будет содержаться информация о том, есть ли обременения на эту недвижимость.
3. Кадастровый паспорт на участок.
4. Если на участке имеются строения, на них должна быть предоставлена техническая документация.
5. Необходимо предоставить межевой план на продаваемый участок земли.
6. Акт, в котором зафиксированы границы продаваемой земли.

Образец акта согласования расположения границ участка

Если отсутствуют какие-либо из перечисленных документов, то перед совершением сделки они должны быть оформлены. При проведении сделки иногда подписывают вспомогательное соглашение, в котором фиксируются сроки, до наступление которых продавец обязан оформить недостающие документы.

Кроме перечисленных документов могут, в зависимости от конкретной ситуации, потребоваться дополнительные. Например, если участок продаёт один из супругов, то может потребоваться разрешение на сделку от второго.

Оформление ДКП

Юридическую значимость будет иметь соглашение, оформленное в письменной форме. Участникам потребуется подписать 3 экземпляра договоров, один из которых потребуется передать в регистрирующий орган. Форма ДКП не устанавливается на законодательном уровне, но его содержание должно включать в себя ряд существенных и дополнительных пунктов, без которых документ не будет являться основанием для перехода прав владения объектами недвижимости.

Какие пункты являются существенными

В документах, предусматривающих куплю-продажу объектов недвижимости, к существенным относятся пункты, в которых описываются объекты сделки, их стоимость. Перечень дополнительных условий определяется участниками сделки самостоятельно.

По условиям ДКП покупатель приобретает одновременно землю и строения на ней. Поэтому в блоке, где указывается объект сделки, должно быть описание и характеристики каждого продаваемого объекта. Про земельный участок в ДКП указывается следующая информация:

• Адресные либо иные, позволяющие идентифицировать участок, данные.
• Кадастровый номер.
• Размеры надела, тип использования, категория земли.
• Основания для возникновения прав владения на реализуемые объекты с датой появления такого права.

Вся информация, указанная в ДКП, должна соответствовать правоустанавливающей документации. Продажа дома предусматривает наличие следующих данных в соглашении:

1. Адрес домовладения.
2. Кадастровый номер.
3. Площадь дома, количество этажей, наличие инженерных коммуникаций.
4. Вид владения (совместное, долевое, индивидуальное).
5. Дата и основания появления прав владения домом.

В ДКП предмет будет представлен описанием каждого продаваемого объекта в отдельности. Законодательство не запрещает оформление 2-х соглашений (отдельно на дом и земельный надел).

Ольга Соколова Юрист по земельным вопросам Что касается цены ДКП, то она может указываться единой (за дом и землю) либо разделяться за каждый объект. Последний вариант является более предпочтительным, если для расчетов используются средства маткапитала либо ипотечного займа. 

В соглашении участники сделки могут предусмотреть следующий порядок расчетов:

1. До регистрации передачи прав владения покупатель может уплатить задаток. После завершения данной процедуры продавцу перечисляется остаток средств по ДКП.
2. Деньги могут перечисляться продавцу в полной сумме сразу после завершения регистрации.
3. Стороны могут предусмотреть поэтапную систему расчетов, которая также предусматривает уплату задатка.

Что относится к дополнительным условиям

Перечень дополнительных условий определяется участниками соглашения. Часто данные условия состоят из следующей информации:

• Способ и дата передачи продаваемых объектов покупателю.
• Порядок несения затрат, связанных с оформлением сделки.
• Список лиц, не теряющих право на проживание и пользование проданным имуществом.
• Наличие ограничений в использовании участка земли.

Какие из дополнительных условий стоит включать в ДКП решать предстоит его участникам. Наличие таких условий поможет сделать сделку более прозрачной и уменьшит возможность возникновения конфликтных ситуаций.

Договор о намерениях

Обычно покупка дома – довольно длительная процедура и если покупатель и продавец взаимно заинтересованы в сделке, то есть покупатель не хочет упустить дом, а продавец – покупателя, то наилучшим выходом для них будет заключение договора о намерениях (предварительного договора). Иногда договор о намерениях называется договором задатка, и оба этих названия не противоречат сути, поскольку задаток является материальным выражением обоюдных намерений.

Форма договора не является сложной, главное чтобы в нем были прописаны основные условия предполагаемой сделки купли-продажи дома:

1. Адрес дома, его метраж и цена;
2. Размер придомового участка и его статус;
3. Размер задатка и условия его возврата в случае несовершения сделки;
4. Имена продавца и покупателя;
5. Дата планируемого осуществления купли-продажи.

Проведение покупки пошагово

Процесс следует разделить на несколько этапов:

1. Предварительная подготовка дома и участка к продаже. Помимо наведения порядка, гражданину нужно собрать первичные документы для продажи.
2. Определение стоимости, по которой будет выставлено имущество на продажу.
3. Подготовка проекта договора. Стоит иметь шаблон, чтобы можно было сразу его предложить заинтересованному человеку.
4. Размещение объявление и поиск покупателей. Для этого используются тематические сайты, а также традиционные способы – размещение информации на стендах и столбах.
5. Переговоры, заключение договора.
6. Получение денег и передача имущества.

Мнение эксперта
Борисов Георгий Михайлович
Юрист с 10-летним опытом. Специализируется в области уголовного права. Преподаватель права.

До продажи дома необходимо освободить здание от обременений. Например, если дом находится в залоге в связи с невыплаченным кредитом, нужно погасить долг и снять ограничение на продажу.

Для реализации потребуются следующие документы:

• выписка из ЕГРН для дома и для участка;
• документ, по которому было получено имущество (договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство, решение суда или иной);
• кадастровый паспорт на участок (он должен быть у собственника, если участок формировался до 2017 года);
• технический паспорт на дом.

Внимание! Если продавец состоит в браке, нужно заранее подготовить нотариальное согласие супруги на сделку. Цена недвижимости зависит от многих факторов:

Цена недвижимости зависит от многих факторов:

• площадь участка;
• расположение (больше ценятся земли возле водоёма и с хорошим транспортным обеспечением);
• наличие подведённых коммуникаций (газ, канализация, водопровод);
• площадь дома и этажность;
• технические характеристики дома – тип материалов стен, вид кровли, утепление и т.д.;
• наличие дополнительных построек на участке – гаража, сарая, беседки;
• многолетние растения и деревья на участке;
• забор;

Цена может быть ниже рыночной при наличии следующих обстоятельств:

• к участку ведёт плохая грунтовая дорога;
• близлежащие территории изымаются для госнужд;
• рядом находятся крупные фермы, полигон ТКО, промышленные предприятия или иные объекты, которые могут загрязнять воздух.

Если собственник боится продешевить, можно заказать профессиональную оценку. Но цена в любом случае устанавливается в ходе переговоров с покупателем.

Документация на дом

Продавец на момент продажи дома должен предъявить покупателю свежие, не позднее одного месяца, документы из БТИ на дом.

К документам относятся:

• План БТИ на здание дома, и планы на каждый этаж, если здание имеет два и более этажа.
• Технический паспорт дома.
• Кадастровый паспорт земельного участка. Если участок уже стоит на учете в Росреестре, то достаточно получить выписку из кадастрового дела. Если же не, то процедуру постановки на учет нужно будет начинать с нуля. Разумеется, это потребуется, если земля будет продаваться вместе с домом.
• Удостоверение о регистрации собственности на участок.

Также будет необходимость и в других процессуальных документах, суть которых будет рассмотрена ниже.

Список документов для оформления договора

В разных ситуациях перечень документов может отличаться, но, в основном, он выглядит так:

1. Паспорта участников сделки, и несколько сделанных их копий;
2. Нотариально заверенная доверенность подписанта (в случае, если договор подписывает не сам собственник недвижимости);
3. Нотариально заверенное согласие на продажу от супруга (в случае, если имущество было приобретено в период действия брака между супругами);
4. Разрешение (согласие) от органов опеки (если есть несовершеннолетнее лицо, проживающее в доме по праву долевого владения собственностью, либо прописки в нем);
5. Подтверждение права собственности нынешнего владельца (выписка ЕГРН);
6. Кадастровый и технический паспорт на дом и участок;
7. Поэтажный план дома;
8. Межевой план территории участка;
9. Свидетельство о праве собственности (если есть);
10. Справка об уплате налогов и отсутствии задолженностей (выписка из налоговой);
11. Выписка из домовой книги;
12. Справка об отсутствии долгов по оплате коммунальных услуг (если недвижимость расположена в СНТ — справка об отсутствии долгов по членским взносам);
13. Справка из психоневрологического диспансера (ПНД), подтверждающая дееспособность собственника;
14. Справка об отсутствии обременений на земельный участок.

Нюансы договора

Если собственник все же решил продать земельный участок, ему необходимо понимать, что на строения, находящиеся на нем, также необходимо собирать документы. Это связано с тем, что по ст. 35 ЗК РФ права собственности на любые строения, которые расположены на участке, передаются другому лицу по договору только вместе с землей. Иными словами, участок и дом, построенный на нем, не могут продаваться отдельно друг от друга. Это касается не только договора купли-продажи. Но, например, и дарения.

Исходя из этого, для составляющих договор купли-продажи, необходимо взять на заметку. Предметом соглашения будет выступать не только земельный надел, но и дом, построенный на нем. Характеристики обоих объектов подробно прописываются в тексте договора. В ином случае, по умолчанию считается, что стороны не достигли согласия по существенным его условиям. И договор считается незаключенным.

Порядок продажи дома

Решив продать дом, в первую очередь, необходимо сделать оценку его стоимости. Оценить дом можно самостоятельно, учитывая стоимость подобных объектов на рынке недвижимости в регионе, где она находится. Если самостоятельно оценить объект не под силу, то можно прибегнуть к помощи профессионального оценщика. Пригласить его можно как самостоятельно, так и по требованию покупателя.

После определения цены объекта следует заключить договор. В нем обязательно должны быть отражены следующая информация:

1. О предмете договора. Предмет договора следует описывать настолько подробно, насколько это возможно (месторасположения: город, улица, номер дома; его площадь; номер регистрации в техническом паспорте и т.д.);
2. Стоимость. Цена дома может быть указана как в рублях, так и в иностранной валюте. Однако помните, если стоимость указана в иностранной валюте, то расчет происходит все равно в рублях в сумме, равной сумме в иностранной валюте по курсу ЦБ РФ в день оплаты.

В случае отсутствия какого-либо из вышеперечисленных документов, возможно заключение предварительного договора о купле-продаже дома.

Предварительный договор должен содержать следующую информацию:

1. Об объекте;
2. О стоимости объекта;
3. О сроках заключения основного договора.

При оформлении договора следует определиться с формой расчета. Расчет может, осуществляется:

1. В наличной форме. Как правило, производится в день подписания договора. Для этого необходимо выбрать банк, в котором будет произведено подписания договора. После его подписания деньги отправляются в ячейку. Условия открытия ячейки указываются заранее, при заключении договора с банком.
2. При безналичном расчете в договоре указывается расчетный счет продавца. После подписания договора, деньги переводятся покупателем на этот счет.

Иногда стороны прибегают к рассрочке при оплате недвижимости. В этом случае в предварительном договоре указываются даты осуществления платежей, а сделка регистрируется с обременением. Это значит, что к покупателю право собственности не перейдет до тех пор, пока все расчеты не будут осуществлены.

Регистрация права происходит в Росреестре, в течение 2 недель с момента подачи документов.

После регистрации имущества и переходе права на него к покупателю не забудьте составить акт приема-передачи дома.

Если пошли к нотариусу по собственному желанию

(т.е. не предусмотрено обязательное нотариальное заверение)

• А) Составление договора – примерно от 4 000 до 11 000 рублей. В каждом регионе цена за составление различается, потому что она не определена законом. Ее устанавливает местная нотариальная палата на общем собрании. К тому же цена меняется каждый год. Например, на момент написания статьи в Москве – от 8 000 руб., в Санкт-Петербурге 6 000 — 8 800 руб.
• Б) Нотариальное удостоверение (заверение) договора — определенный % от рыночной или кадастровой стоимости продаваемой доли. Платить % ПРИДЕТСЯ С ТОЙ СТОИМОСТИ, КОТОРАЯ ВЫШЕ — п. 2 ст. 22.1 Основ о нотариате. Рыночная стоимость — это та, о которой стороны договорились между собой и указывают в договоре купли-продажи. Кадастровую стоимость доли определить не сложно — кадастровую стоимость квартиры (как узнать) умножаем на размер доли.

  Теперь о размере % — он зависит от размера рыночной/кадастровой стоимости доли, а также кому она продаётся — близкому родственнику или нет. Тарифы взяты с п. 1 ст. 22.1 Основ о нотариате. Есть примеры под каждым разделом, чтобы лучше все понять.

  • Доля продаётся близкому родственнику

    То есть своему супругу, родителю, сыну/дочери, внуку/внучке.

    • — Если рыночная или кадастровая стоимость до 10 млн руб., заверение договора стоит 3 000 руб. + (0,2% от рыночной или кадастровой стоимости доли).
    • — Рыночная или кадастровая стоимость больше 10 млн руб., тогда 23 000 руб. + (0,1% * (рыночная или кадастровая стоимость доли — 10 млн)). Но окончательная стоимость удостоверения не должна превышать 50 000 руб.
      Показать примеры ↓

      Пример №1: У Александра имеется квартира в Москве, он единственный собственник. Потом решил продать половину квартиры своему сыну, т.е. 1/2. Хоть и необязательно, но они решили пойти к нотариусу. Договорились о цене — 2,3 млн руб., которую и укажут в договоре. Кадастровая стоимость квартиры составляет 5,6 млн руб, а значит стоимость продаваемой доли 5,8 млн * 1/2 = 2,8 млн руб. Кадастровая стоимость выше договорной, значит нотариус возьмет % с нее. За составление договора нотариус взял с них 8 000 руб., а за удостоверение — 3 000 руб. + (0,2% * 2,8 млн) = 8 600 руб. Всего 16 300.

      Пример №2. У Оксаны имеется большая квартира в элитном доме в Санкт-Петербурге. Она решила продать долю своему внуку в 2/3, т.е. близкому родственнику. Они обратились к нотариусу, хоть он и необязателен в их случае. Доля продаётся за 11,5 млн руб. Ее стороны и укажут в договоре. Кадастровая стоимость доли составляет 9 млн руб, значит нотариус возьмет с договорной. За составление договора они заплатили 6 000 руб. За его удостоверение — 23 000 руб. + (0,1% * (11,5 млн — 10 млн)) = 24 500 руб. Всего 30 500 руб.

  • Доля продаётся иным родственникам и лицам
    • — Рыночная или кадастровая стоимость доли меньше 1 млн руб., заверение договора стоит 3 000 руб. + (0,4% * рыночная или кадастровая стоимость).
    • — Рыночная или кадастровая стоимость от 1 до 10 млн руб., то 7 000 руб. + (0,2% * рыночная или кадастровая стоимость).
    • — Рыночная или кадастровая стоимость больше 10 млн руб., то 25 000 руб. + (0,1% * рыночная или кадастровая стоимость). Но в этом случае максимальная стоимость удостоверения — 100 000 руб.
      Показать примеры ↓

      Пример №1: У Вадима имеется квартира в Москве, он единственный собственник. Он решил продать долю в 1/2 своей племяннице Кристине. Племянница не считается близким родственником. Хоть и необязательно, но они решили обратиться к нотариусу. Договорились, что цена доли будет 2,3 млн руб., которую и укажут в договоре. Кадастровая стоимость доли составляет 2,9 млн руб., т.е. выше договорной, нотариус возьмет % с нее. За составление договора нотариус взял с них 8 000 руб., а за его удостоверение — 7000 руб. + (0,2% * (2,9 млн — 1 млн)) = 10 800 руб. Всего 17 800 руб.

      Пример №2. Владимир имеет квартиру в Саратове. Он решил продать долю в 1/3 своему другу, т.е. не родственнику. Они обратились к нотариусу, хоть он и необязателен в их случае. Стороны договорились о цене в 850 тыс.руб., а кадастровая стоимость доли составляет 700 тыс. руб. Нотариус берет процент с бОльшей суммы. За составление договора они заплатили 4 000 руб. За его удостоверение — 3 000 руб. + (0,4% * 850 тыс.) = 6 400 руб. Всего 10 400 руб.

      Пример №3. У Дмитрия имеется элитная квартира в Санкт-Петербурге. Он решил продать долю в 1/2 своему дяде Кириллу, т.е. неблизкому родственнику. Они пошли к нотариусу, хоть он и необязателен. Определились с ценой в 12,7 млн руб., а кадастровая стоимость составила 10,3 млн. руб. Значит нотариус берет процент с договорной цены, потому что она выше. За составление договора они заплатили 6 000 руб. За его удостоверение — 25 000 руб. + (0,1% * (12,7 млн — 10 млн)) = 27 770 руб. Всего 33 770 руб.

Предмет

Информация о предмете договора является основной составляющей документа. Предметом в нашем случае выступает непосредственно сама дача, а именно земельный участок и расположенный на нем жилой дом

При этом важно указать исчерпывающую характеристику предмета, дабы в будущем не возникало спорных вопросов. Выглядит вышеупомянутый раздел следующим образом:

Продавец передает в собственность Покупателю за оговоренную стоимость следующий объект недвижимости:
Дачный участок номер 565 в садовом некоммерческом товариществе, размер которого составляет 15 (Пятнадцать соток), кадастровый номер 2198948938.
На территории участка располагается двухэтажный жилой дом, площадь которого составляет 101 (Сто один) квадратных метров.
Жилой дом включает в себя 2 (Два) этажа, 4 (Четыре) жилых комнат, 1 (Одну) кухню, 1 (Одну) уборную комнату и 1 (Одну) кладовую комнату.
Участок с расположенным на нем домом располагается по адресу: Курганская область, город Курган, поселок Берёзовский, СНТ «Лотос».
На территории участка расположен сарай из бревенчатого материала площадью 20 (Двадцать) квадратных метров.
Категория земель относится к сельскохозяйственным землям, предназначенным для садоводства.
Собственником отчуждаемого объекта недвижимости является Продавец согласно регистрационному свидетельству о праве собственности.

Понятие

Что такое договор обмена квартиры на дом с участком?

При такой сделке сторона, имеющая в собственности квартиру, меняет ее на дом с земельным наделом, на котором он расположен.

Если участники соглашаются, что мена неравноценна, одна из них делает другой доплату деньгами.

При данной сделке первый участник утрачивает собственность на квартиру (является ее продавцом), взамен приобретает собственность на дом и участок (является их покупателем).

Вторая утрачивает собственность на участок земли с домом на нём (является их продавцом), приобретает собственность на квартиру (является их покупателем) (читайте об обмене дома на квартиру).

Для чего нужен?

Цель предпочтения рассматриваемого варианта соглашения – получить желаемый результат в кратчайшие сроки с минимумом издержек.

Попутно решаются другие задачи:

1. 1. Снижается риск обмана, возможность мошенничества. В отличие от купли-продажи при сделке мены ни один ее участник не остается без жилья.
   2. Единовременность сделки исключает возможность потери средств из-за инфляции. Сделки купли-продажи такую опасность содержат, в чем мы неоднократно убеждались в годы реформ.
   3. Накопить или взять в кредит нужную для покупки сумму сложно и рискованно из-за девальвации, финансовой неграмотности населения, мошенничества банков. Рассматриваемый тип сделки решает проблему взаимной нехватки наличных денег.
   4. Неспециалисту трудно адекватно оценить предназначенную к продаже собственную и покупаемую чужую недвижимость. Человек приобретает то, что ценно индивидуально для него, хотя с рыночной точки зрения может и не являться ценностью.
   5. Сделка мены надежно защищена от судебных исполнителей 446-й статьей ГПК.

Единственные квартира, дом с участком относятся к категории недвижимости, которую у человека нельзя изъять за долги, конфисковать по уголовному приговору. Если должник на мгновение превратит единственное жилье в деньги, кредитор вправе изъять их. Такой должник рискует стать бомжем.

1. Среди россиян немало легкомысленных граждан, которым трудно удержаться от соблазна растранжирить наличные, которые внезапно оказались на руках: пропить, потратить на наркотики, развлечения, блеснуть роскошью и расточительством. В итоге такого поведения легко оставить себя и семью без жилья и возможности его приобрести. Мена уберегает от такого опрометчивого поведения.
2. Экономия на налогах. При мене НДФЛ берется лишь с суммы доплаты, если она официально упомянута в договоре (читайте о договоре мены с доплатой).Альтернативный вариант купли-продажи недвижимости, находящейся в собственности менее трех лет, предполагает уплату НДФЛ обеими сторонами, в итоге мы получаем удвоение налога.
3. Мена помещения в многоквартирном доме на частный дом – отличный вариант решения проблем родственников. Родители не в состоянии вести приусадебное хозяйство по возрасту, им требуется городской уют. Семья сына, напротив, полна энергии, ей нужно место для гаража, бассейна, бани, теплицы. Поменяться в таком случае – естественный выход, при котором ни один из участников не утрачивает возможности бывать по прежнему месту проживания.
4. Такое соглашение устраняет необходимость временного найма жилья при поиске новых вариантов путем купли-продажи. Это избавляет семью от временных неудобств, которые могут затянуться.

Права и обязанности сторон

При мене продавец недвижимости обязан передать ее; покупатель обязан принять.

Каждая сторона обязана:

1. 1. Передать объекты:

— свободными от прав иных лиц; — со всем оборудованием, документами; — в указанном в договоре количестве; — именно те, что указаны в соглашении; — согласованного качества и комплектации; — с ключами, остекленными окнами, входными дверями.

1. В разумный срок уведомить контрагента об обнаруженном нарушении условий договора.
2. Принять переданные объекты.
3. Оплатить поровну связанные со сделкой и ее регистрацией расходы.

Каждая сторона вправе требовать от контрагента выполнения его обязательств. От выполнения обязанностей участники могут быть освобождены при возникновении обстоятельств неодолимой силы.

Документ составляется в трех экземплярах (для обеих сторон и регистрирующего органа). После подписания передаточных актов и госрегистрации соглашения взаимные обязательства считаются выполненными.

Составление договора

Контракт купли-продажи дома можно составить как самостоятельно, так и путем заполнения имеющегося на сайте шаблона. Разумеется, никакой шаблон не способен отобразить все особенности конкретной сделки, но «индивидуализировать» шаблон под конкретные обстоятельства намного легче, чем делать текст договора с нуля.

При составлении (заполнении шаблона) договора нужно следовать нескольким несложным правилам:

• Договор оформляется и подписывается в 3 экземплярах – по одному каждому участнику сделки и 1 для его предъявления в Росреестр для последующей регистрации права собственности.
• Договор купли-продажи дома заключается в простой письменной форме, то есть не нуждается в нотариальном удостоверении. Однако это не будет препятствием, если стороны пожелают заключить договор с помощью нотариуса.
• Если в договоре идет речь о покупке доли в жилом доме, либо о приобретении дома у несовершеннолетнего или недееспособного лица, то заключать договор следует только нотариально.

Признание недействительным

Недействительными можно признать любую сделку при:

• наличии противоречий законодательству страны;
• наличии противоречий нормам морали и представление угрозы для общественного порядка;
• фиктивности сделки;
• исполнении договора с недееспособным человеком при отсутствии законного представителя (родителей для лиц младше 14 лет или опекуна);
• совершении сделки с недвижимостью, на которую ведутся следственные действия, например, в случае ее изъятия за долги по суду;
• предоставлении сторонами по сделке заведомо ложной информации;
• моральном или физическом воздействии на любую из сторон на момент подписания договора.

При обращении в суд заявитель обязан следовать простым формальностям согласно ст.ст. 131 и 132 ГПК РФ:

• написать заявление;
• приложить подтверждающие оспариваемую сделку документы.

В любом исковом заявлении обязательно содержится следующая информация:

• наименование и адрес районного суда;
• данные о истце – его имя и место регистрации;
• Ф.И.О. ответчика и данные о его местожительстве;
• подробная описание ситуации, в том числе конкретные даты совершения сделки;
• причины, по которым суд должен признать оспариваемый договор недействительным;
• перечень прилагаемой документации, оформленный нумерованным списком.

Документ составляется в произвольной форме.

Настоятельно рекомендуется по таким вопросам обращаться к помощи высококвалифицированного юриста, чтобы избежать затруднений в доказывании своей правоте в суде и для правильного оформления документации.

Какие риски при самостоятельной покупке дома

Конечно хочется купить дом подешевле, а в случае чего, продать подороже или хотя бы остаться при своих. Но когда торопишься и пытаешься на всём экономить — возникает риск покупки недвижимости на эмоциях. Такие гонки часто заканчиваются дополнительными тратами на подключение коммуникаций и капитальный ремонт. Например:

• Вы выбрали самый дешевый вариант и сэкономили на покупке, а потом узнаете, что фундамент был с трещиной и жить в доме без капитального ремонта нельзя;
• Продавец обещал вам подключение дома к газу по Федеральной программе, а оказалось, что прокладка газопровода и монтаж ШРП будет проходить на деньги собственников.

Не нужно стремиться купить самый дешевый дом. Недвижимость — это не супермаркет, здесь акций и скидок просто так не бывает.

Затраты при заключении сделки купли-продажи

Покупка или продажа дома с участком — это не только кипа бумаг и множество согласований. Это еще и денежные расходы. Разберем их более предметно.

1. Расходы на оплату государственной пошлины

Это в случае обращения обеих сторон сделки в нотариальную контору, при этом им нужно оплатить государственную пошлину в размере 1,5% от суммы договора. При совершении сделки между близкими родственниками государственная пошлина составит 0,5% от общей суммы.

Бывают случаи договоренности продавца и покупателя, с целью уменьшить сумму госпошлины, это когда в документах они указывают сумму меньшую действительной суммы. Но это довольно рискованно.

2. Плата за государственную регистрацию сделки

Хоть и строго установленной платы нет, но установлено, что самая высокая плата за государственную регистрацию сделки купли-продажи недвижимости составляет трехкратный установленный законом ММОТ (п. 1 Постановления Правительства РФ от 26.02.98 г. «Об установлении максимального размера платы за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним и за предоставление информации о зарегистрированных правах»).

3. Налог на недвижимость

Существует специальный налог на недвижимость, процент которого зависит от кадастровой стоимости недвижимости. Ставки налога в настоящее время следующие:

• при стоимости объекта недвижимости меньше 250 тыс. – 0,1%;
• от 250 до 500 тыс. – 0,1 — 0,3%;
• свыше 500 тыс. – 0,3-2% от общей суммы.

С продавца:

Продавец платит налог в размере превышающим 5000 кратный установленный законом размер ММОТ. Если же стоимость объекта превышает это значение, то, соответственно, и сумма подоходного налога будет возрастать. Таким образом, чем больше стоимость объекта, тем больше сумма налога.

В случае получения недвижимости по наследству, картина немного другая. Здесь расходы вряд ли превышают 5000 кратный установленный законом размер ММОТ. И в данном случае лучше заменить вычет 5000-кратного установленного законом размера ММОТ на уменьшение дохода на сумму расходов, связанных с его получением. Физическому лицу должен быть предоставлен вычет в сумме, не превышающей 5000-кратного установленного законом размера ММОТ.

С покупателя:

Сумма доходов покупателя дома с участком, облагаемых подоходным налогом, уменьшается на сумму, уплаченную на приобретение объекта, но не свыше 5000-кратного размера ММОТ.

Право на эту льготу и установление ее суммы определяется общей суммой доходов за последние 3 года. Такой льготой можно воспользоваться только один раз за эти 3 года.

И напоследок, хотим дать совет. Если вы впервые столкнулись с совершением сделки купли-продажи недвижимости, то не стоит самостоятельно заниматься всеми вопросами. Это довольно рискованно, сложно и может затянуться на неопределенный срок. Тем более, сейчас на рынке недвижимости хватает мошеннических деяний.

Лучше обратиться к профессионалам, у которых уже есть своя схема работы и они знают все нюансы совершения сделки, ведь и как и в любом другом деле здесь есть свои нюансы.