Не переводят денежные средства на эскроу счёт

Особенности договора эскроу

Договор трёхсторонний, влиять на условия могут все – банк, депонент и бенефициар. Средства, поступившие на счёт, блокируются. Даже владелец счёта не может никак ими распорядиться, пока не наступят определённые обстоятельства.

Стороны вправе контролировать операции по счёту и запрашивать у банка выписки.

Договоры счетов эскроу довольно гибкие. Это значит, что участники сделки сами определяют перечень оснований, при наступлении которых денежные средства переводят на счёт получателя или возвращают владельцу. Учитываются характер сделки, потребности сторон, их договорённости и т.д.

В российском законодательстве используется усечённый вариант договора. К примеру, у нас передавать через банк можно только деньги, тогда как за границей – любое имущество. Кроме того, эскроу-агентами помимо банков за рубежом выступают адвокаты, страховые агенты и любые лица, которым доверяют стороны сделки.

Нужно знать, что на договор эскроу распространяются общие основания изменения договора. Внести правки можно по трём основаниям:

• инициативе сторон (п. 1 ст. 450 ГК РФ);
• решению суда (п. 2 ст. 450 ГК РФ);
• из-за существенного изменения обстоятельств (ст. 451 ГК РФ).

Что такое эскроу счет

Эскроу-счет – это специальный банковский счет, который используется во всем мире для совершения безопасных сделок. Данное понятие раскрывается в статье 860.7 Гражданского кодекса РФ:

Банк открывает специальный счет эскроу для учета и блокирования денежных средств, полученных им от владельца счета в целях их передачи другому лицу при возникновении оснований, предусмотренных договором счета эскроу. Права на денежные средства, находящиеся на счете эскроу, принадлежат депоненту до даты возникновения оснований для передачи денежных средств бенефициару, а после указанной даты – бенефициару.

Простыми словами – это условный счет, на который покупатель кладет деньги, а продавец может их забрать только после выполнения некоторых обязательств, которые прописаны в договоре. Независимым посредником выступает банк – он контролирует выполнение этих обязательств. Денежные средства, которые лежат на эскроу счете сначала принадлежат тому, кто их туда положил, а потом переходят тому, кто выполнит условия договора, т.е. продавцу.

Эскроу-счет можно использовать для передачи денег, ценных бумаг и любомого движимого имущества.

Риск мошенничества

Вероятность того, что покупатель может стать жертвой мошенничества при использовании эскроу, крайне мала. Однако это не значит, что к такому исходу событий не нужно быть готовым.

Некоторые мошенники пользуются отсутствием бдительности и просят перечислить средства на счет, который якобы представляет собой эскроу. Однако это не так, потому что все средств вносятся на счет сразу после открытия.

Второй способ — недобросовестные сотрудники финансовой организации. Стать их жертвой просто, а обнаружить этот факт — невозможно. Исходя из этого, эскроу имеет две уязвимости: сотрудники банка и отсутствие бдительности.

Эскроу счета Сбербанка

Счет эскроу может применяться в сделках купли-продажи недвижимости, при реализации акций или долей участия в капитале юридических лиц, при покупке дорогостоящих услуг или товаров, прав на результаты интеллектуальной деятельности. Покупатель имущества вносит деньги на банковский счет, но доступ к этим средствам до выполнения или расторжения сделки блокируется для всех ее участников.

С июля 2019 г. открытие эскроу-счетов обязательно для всех застройщиков (ст. 15.4 закона № 214-ФЗ от 30.12.2004). Для покупателя недвижимости, заключившего договор долевого участия, использование инструментария эскроу счетов выгодно тем, что деньги будут перечислены строительной организации только после сдачи здания в эксплуатацию, а при нарушении застройщиком сроков строительства физическое лицо не пострадает.

Возможность работы с эскроу счетами по конкретным объектам имеется только у уполномоченных банков, в число которых входит и Сбербанк.

Открытие эскроу счета в Сбербанке возможно при предоставлении следующего комплекта документов:

договор, положения которого обязывают стороны реализовывать его условия при помощи эскроу счетов;

заявление на открытие счета эскроу;

образцы подписей и комплект правоустанавливающих документов участвующих сторон.

Если счет открывается физическим лицом, участвующем в долевом строительстве, ему необходимо предъявить документ, удостоверяющий личность, и договор долевого участия.

Общие условия договора счета эскроу Сбербанк закрепил в типовом соглашении, опубликованном на своем сайте:

депонентами могут быть физические и юридические лица;

во всех случаях, кроме долевого участия в строительстве, у депонента должен быть открыт в Сбербанке текущий счет;

трехсторонний договор между банком, продавцом-бенефициаром и покупателем-депонентом визируется участниками собственноручными подписями; если договор составляется в электронном формате, допускается использование ЭЦП (для депонента достаточно иметь простую электронную подпись, а для бенефициара – усиленную неквалифицированную);

на эскроу счета зачисляются денежные средства в национальной валюте РФ (счет в иностранной валюте может быть открыт только депонентом, являющимся нерезидентом РФ);

комиссия за открытие и обслуживание счета банком не взимается (если речь идет о счетах по договорам долевого строительства);

у покупателя недвижимости есть возможность полностью или частично вносить деньги кредитными средствами, полученными в Сбербанке или других кредитных организациях;

счета эскроу Сбербанк открывает в день обращения или на следующий рабочий день после получения необходимых документов;

банк несет ответственность только за нарушение сроков проведения денежных операций по счету эскроу, но он не может выступать участником спора при конфликте между бенефициаром (продавцом) и депонентом (покупателем).

Эскроу счета в Сбербанке могут открываться по доверенности, в этом случае в заявлении должны быть указаны данные как плательщика средств, так и его представителя.

Форма заявления на открытие счета содержит следующий набор информации:

наименование и адрес заявителя;

контактные данные заявителя – телефон, почтовый адрес для корреспонденции, адрес электронной почты для электронной рассылки;

ИНН и КПП заявителя (резиденты дополнительно прописывают коды ОГРН, ОКПО, ОКАТО);

остальные блоки документа заполняются банком.

Что такое счет escrow?

Появившаяся в Гражданском кодексе статья 860 урегулировала отношения сторон, возникающие по причине открытия счёта escrow. К этим сторонам относятся депонент, который, согласно нормам права, является владельцем escrow; бенефициар, который в будущем получит денежные средства; банк, называемый в Гражданском кодексе, эскроу-агентом.

Если внимательно изучить вышеуказанную статью, то можно с лёгкостью обнаружить, что эскроу и аккредитив практически ничем с юридической точки зрения не различаются. Неудивительно, что большое количество людей, планирующих провести сделку и приобрести себе в собственность имущество, отдают предпочтение аккредитиву или банковской ячейке, поскольку они более понятны и знакомы им.

Механизм действия и порядок заключения договора

Механизм действия условного депонирования:

1. Плательщик и получатель приходят к эскроу-агенту (банк, нотариус, другие физические и юридические лица). Заключают трехсторонний договор, в котором прописывают срок действия и условия, при которых агент передает имущество бенефициару.
2. Депонент передает имущество на хранение. Он не сможет им пользоваться до окончания действия договора. Условия можно изменить только по соглашению всех сторон.
3. После совершения сделки получатель приходит к агенту и предоставляет документы, подтверждающие выполнение им своих обязательств перед плательщиком (например, выписка из ЕГРН, акт приема-передачи имущества, договор купли-продажи, который зарегистрирован в Росреестре и прочее).
4. Агент проверяет правильность оформления документов и их соответствие условиям счета. Если все в порядке, передает имущество получателю. Договор прекращает свое действие.

Вопросы и нюансы

Эскроу, банковская ячейка или аккредитив — что лучше?

Банковскую ячейка, аккредитив и эскроу — различия:

Банковская или депозитная ячейка — это сейф в банке. Арендатор ячейки помещает в нее финансовые средства. Регистрируется договор купли-продаж. После выполнения условия продавец получает доступ к ячейке.

Вам может быть полезно: Правила оформления договора купли-продажи

Аккредитив — это услуга, предоставляемая банками, по контролю взаиморасчётов между продавцом и покупателем. При выполнении всех условий договора купли-продажи денежные средства поступают продавцу.

Что будет если обанкротится банк в котором открыт счет?

Финансовые средства застрахованы в размере всей суммы, но не более 10 миллионов рублей. Покупателю вернется полная стоимость квартиры, если она не превышает 10 миллионов рублей.

Что будет если обанкротится застройщик?

Средства остаются на эскроу-счете. Возможно совместно с дольщиками выбрать новую строительную компанию и заключить с ней новый договор.

Можно ли заключить ДДУ без эскроу-счета

С 1 июля 2019 года большинство застройщиков не могут получать деньги напрямую от дольщиков. Деньги должны быть выплачены не на счет застройщика, а в банк на счет эскроу. Работать по старой схеме можно только при соблюдении некоторых условий и при реализации проекта, утвержденного до вступления в силу новых правил. Но необходимо выполнить 2 условия:

• Продать 10% квартир.
• Построить объект на 30%.

Виды специальных банковских счетов в Сбербанке

Клиенты Сбербанк могут открыть несколько видов специальных счетов в зависимости от поставленных перед ними целей. Субъектам бизнеса банк предлагает оформить следующие спец. счета:

• для сопровождения участников закупок в соответствии с ФЗ №44;
• для сопровождения долевого строительства по ФЗ №214;
• сопровождение избирательной компании;
• сопровождение капитального ремонта многоквартирных домов;
• залоговый и публичный счета;
• специальные счета платежных и банковских агентств;
• счета для брокеров, саморегулируемых организаций;
• для должников, проходящих процедуру банкротства в рамках ФЗ №127;
• счета доверительного управления и эскроу;
• обезличенные металлические счета.

Также в Сбербанке можно открыть специальный счет для банковского сопровождения в соответствии с иными нормативно-правовыми актами.

Ключевые особенности участия в долевом строительстве

Рассмотрим основные моменты – те подводные камни, о которых должно помнить любое физическое или юридическое лицо, желающее рационально тратить свои деньги и стремящееся обезопасить себя от рисков:

закон защищает инвестора только в том случае, если он заключил договор, причем не предварительный, а официально зарегистрированный в Росреестре, то есть ставший правомочным. В том числе и при использовании вексельной системы, гарантий итогового получения недвижимости, по сути, нет;
денежные расчеты следует проводить строго после вступления ДДУ в силу. Если вторая сторона предлагает (или, тем более, требует) заплатить ей до этого момента, значит она, вполне вероятно, настроена на какой-то обман, такие действия должны настораживать;
долевое участие в строительстве – это процедура, при которой фирма-подрядчик не может делать все, что ей вздумается, а обязана соблюдать взятые на себя обязательства. Поэтому с нее можно и нужно взимать неустойку в тех случаях, когда она серьезно затягивает сроки сдачи или предоставляет объект в непригодном для эксплуатации состоянии. В ряде случаев его допустимо расторгнуть через суд или даже в одностороннем порядке: при заморозке возведения здания на 2 месяца и дольше, при несоответствии площади на 5% и более и так далее;
у вкладчика есть возможность продать свои права, подписав договор переуступки с каким-либо юридическим или физическим лицом. Если последнее отвечает всем нормам закона, застройщик не может быть против заключения такой сделки;
инвестору тоже следует выполнять взятые обязательства, то есть своевременно проводить очередные платежи. Если он этого не делает, вторая сторона может взять с него неустойку или даже разорвать контракт (в тех случаях, когда имеет место быть просрочка на 2 месяца и дольше)

Внимание, по своему желанию выйти из проекта вкладчик не может – у него должны быть на то веские причины, регламентированные статьей 9 ФЗ № 214.

Плюсы и минусы

Скорее всего, все плюсы и минусы проявят себя в последующие месяцы работы нового механизма. Пока предварительные оценки.

Преимущества:

1. Максимальное снижение финансового риска для всех участников сделки.
2. Возможность переводить деньги безналичным путем, а также хранить другое ценное имущество.
3. Незначительная комиссия за обслуживание, а при долевом строительстве – полное ее отсутствие.
4. Участие в программе страхования вкладов и повышенная сумма возмещения в случае использования счета для сделок с недвижимостью.
5. Застройщик не заинтересован в затягивании сроков строительства. Сдал дом – получил деньги.
6. Запрет на принудительное взыскание и арест имущества на счете.

Недостатки:

1. Возможное удорожание стоимости жилья из-за необходимости использования застройщиками заемных денег.
2. Для некоторых сделок сумма возмещения при банкротстве агента в 10 млн рублей недостаточна (например, покупка бизнеса, элитного жилья). Надо открывать несколько счетов, что не очень удобно.
3. Отсутствие индексации денег на счете. При долгосрочных сделках деньги постепенно обесцениваются. В случае невыполнения продавцом своих обязательств агент вернет покупателю всю сумму. Но с учетом инфляции это будут уже совсем не те деньги, да и время окажется потерянным.

Как происходит расчет при приобретении недвижимости через эскроу счет?

Он проходит в несколько этапов:

1. Будущие участники договора собираются вместе, чаще всего, в помещении банка, и подписывают бумагу, фиксирующую трёхстороннюю сделку между ними. Главное условие для составления качественного договора такое: обстоятельно и подробно описать все обстоятельства и юридические факты, которые будут считаться основанием для того, чтобы банк передал денежные средства бенефициару. Здесь проявляется одно из важнейших отличий эскроу от аккредитива, поскольку при открытии аккредитива достаточно присутствия двух участников: банка и будущего держателя счёта, чтобы аккредитив считался правомерным.
2. Далее происходит передача в органы государства, занимающиеся регистрацией прав на недвижимость либо регистрацией прав на иное имущество, необходимых бумаг и документов. В чём здесь преимущества escrow? Дело в том, что продавец может не нервничать, так как в случае удачного исхода он гарантированно и без лишних вопросов получит оплату, а покупатель может быть уверен, что банк отдаст деньги продавцу только после подтверждённого государством факта регистрации дома, автомобиля или квартиры, отражённого в соответствующих официальных документах. Поэтому можно смело утверждать, что при такой схеме риски очень маловероятны.
3. Как только бумаги из регистрирующих органов стороны договора получают на руки, они снова приезжают в банк, где до этого было осуществлено открытие счета эскроу. Документы должны быть отданы представителю банковского учреждения, который уполномочен принимать решение о выдаче финансовых средств бенефициару или возврату их в пользу депонента.
4. Если, изучив бумаги, банковское учреждение приходит к мнению, что с ними полный порядок, то полный доступ к счёту переходит к бенефициару, который обладает всеми возможными правами собственника на этот счёт, в том числе, возможность беспрепятственно распоряжаться им.

Эскроу-счета в Сбербанке: тарифы

Сбербанк счета эскроу открывает и обслуживает на платной основе, если только они не используются для расчетов по договорам участия в долевом строительстве (в этом случае данные услуги банка бесплатны).

Размер комиссии зависит от суммы договора – в общем случае по договорам на суммы менее 100 млн руб. взимается комиссионное вознаграждение в размере 0,7% годовых, но не менее 15 000 руб. ежеквартально.

Отдельная плата предусмотрена для приема банком платежных документов, их последующей проверки и передачи заинтересованным сторонам – 0,2% от суммы платежа, но не менее 5 000 руб.

Любые изменения по договору на обслуживание счета, кроме продления срока его действия и увеличения суммы соглашения, обойдутся в 2500 руб. по каждому случаю заключения дополнительного соглашения. При этом закрытие счета, предоставление выписок по нему – бесплатные опции. Если бенефициаром является физическое лицо, а депонентом ИП или юридическое лицо, комиссии оплачивает депонент.

Основные преимущества, которые даёт ФЗ 214 дольщикам

• обязательная регистрация ДДУ в соответствующем государственном органе,
• строгие требования к оформлению проектной и иной документации, возможность нотариального заверения договора, исключает двойные продажи квартир,
• проще и безопаснее оформлять продажи с переуступкой прав,
• банки и другие кредитные организации гораздо охотнее дают кредиты,
• оговорены условия просрочки платежей для дольщика,
• прописаны санкции для застройщика в случае невыполнения условий договора,
• оговорено, какие именно сведения об объекте и иные условия должен содержать договор,
• установлены условия об изменении цены, чёткие условия расторжения договора, возможность для дольщика вернуть вложенные деньги.

Договор долевого участия заключается в письменно. В начале договора прописывается, кто его заключает: наименование застройщика и покупателя, подписывать договор должен генеральный директор компании-застройщика. ДДУ, согласно 214-ФЗ, в обязательном порядке проходит государственную регистрацию в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) на территории того округа, где находится строящийся объект. Договор долевого участия признаётся действующим только после того, как он зарегистрирован. Все расчёты по договору производятся только после регистрации, а не с момента подписания договора.

Кстати, зарегистрировать ДДУ ФЗ 214 об участии в долевом строительстве может как застройщик, так и сам дольщик.

Юристы нашей редакции советуют ознакомиться с обзором законопроекта о риэлторской деятельности в РФ.

Чтобы зарегистрировать договор долевого участия, необходимы следующие документы:

• заявление в двух экземплярах от каждой из сторон,
• чек об уплате пошлины,
• собственно ДДУ со всеми приложениями,
• паспорт дольщика,
• документы, касающиеся объекта недвижимости, с его параметрами и указанием места его нахождения,
• договор залога права требования (если квартира покупается по ипотеке и для выкупа доли),
• при наличии официального супруга необходимо его согласие на сделку, заверенное у нотариуса (исключение – когда оба супруга участники сделки),
• если недвижимость покупается от имени несовершеннолетнего – свидетельство о рождении, доверенность на заявителя, подтверждающая опекунство и право на заключение сделки.

Первый дольщик, регистрирующий ДДУ, кроме этих документов, должен ещё предоставить документы на недвижимость от застройщика. Документ о праве распоряжения и пользования земельным участком, официальное разрешение от муниципалитета на строительство, план дома, проектную декларацию, договор страхования гражданской ответственности, договор поручительства (о своевременной передаче дома), перечень лиц, участвующих в долевом строительстве.

В законе не прописано обязательное нотариальное заверение ДДУ, тем не менее при желании дольщика и согласии обеих сторон можно это сделать. Для дольщика нотариальное заверение дду даёт дополнительную гарантию, так как, во-первых, нотариус должен проверить правильность оформления документации застройщиком. А во-вторых, именно благодаря тому, что договор нотариально заверен, покупатель спокойно и без проблем оформит право собственности на квартиру.

Необходимо проверить информацию, подтверждающую, что застройщик выполнил обязательные процедуры до начала заключения договоров долевого участия. Застройщик обязан: зарегистрировать право собственности или аренды на участок, где будет строить дом, получить разрешение на строительство, опубликовать проектную декларацию.

Кроме этого, с 2018 года застройщик на своём сайте обязан размещать следующую информацию:

• разрешения на ввод в эксплуатацию объектов недвижимости, возведённых застройщиком за последние три года,
• разрешение на деятельность по результатам аудиторской проверки за последний год,
• разрешение на строительство,
• документ, подтверждающий соответствие застройщика и проектной декларации установленным требованиям,
• результаты экспертизы проектной документации,
• документ, удостоверяющий право застройщика на использование земельного участка,
• проект дду,
• виды обеспечения исполнения обязательств по дду,
• договор поручительства с застройщиком (при наличии),
• в обязательном порядке ежемесячно публикуются фотографии строительства объекта.

Заключить ДДУ с застройщиком может как организация, так и физическое лицо. Типовой договор долевого участия включает в себя основные положения, которые содержат полные сведения об объекте сделки, цене, условиях его передачи и расторжения договора.

Открытие счета

Счет открывается только при составлении трехстороннего договора.

• От юридического лица необходимо нотариально заверенные копии устава или учредительного договора, документ, подтверждающий полномочия, а также информацию о финансовом состоянии компании.
• От физического лица — паспорт.

Сколько стоит открыть эскроу счет:

Согласно ДДУ счет бесплатный. Для приобретения недвижимости на вторичном рынке — не менее 3-5 тысяч рублей.

Как открыть счет при покупке квартиры в ипотеку

Необходимые документы для открытия счета — паспорт и оригинал ДДУ, который заранее был зарегистрирован в Росреестре. Для открытия счета необходимо заключить договор с застройщиком и банком. Далее банк, в которым была оформлена ипотека, переводит средства на счет. Только после ввода в эксплуатацию нового здания, банк переведет средства застройщику.

В каком банке можно открыть эскроу счет

Список банков обновляется каждый месяц. Для получения более точной информации следует перейти на сайт Банка России. На 1 июля 2020 года в списке 94 банка.

Как работает эскроу счет в сбербанке:

1. Покупатель переводит финансовые средства на счет. Сбербанк «замораживает» деньги на время строительства.
2. После ввода в эксплуатацию нового здания средства уходят застройщику.

Открыть эскроу счет в сбербанке онлайн инструкция:

1. Застройщик, с помощью СберAPI или СберБизнес, формирует договор, который подписывается цифровой подписью.
2. Покупатель недвижимости используя приложение Сбербанк онлайн соглашается с условиями договора.
3. Банк запускает работу счета.

Эскроу счет дом рф пошаговый процесс:

1. Оставьте заявку на сайте, заполните документы в банке и ваш счёт готов к пополнению.
2. Пополнить счет можно в отделении банка, через интернет‑банк или в мобильном приложении банка.
3. Когда приобретаемое вами жильё введено в эксплуатацию и средства переведены застройщику, счёт будет закрыт.

Порядок открытия счета в ВТБ. Открыть депозит довольно просто. Со стороны вкладчика необходимо предъявить паспорт и оригинал договора ДДУ. Можно обратиться в отделение банка лично или через представителя, действующего на основании нотариально заверенной доверенности.

Как открыть эскроу счет в банке «Открытие»:

Необходимо обратиться в банк с просьбой открыть счет. Затем между банком, застройщиком и вами заключается трехстороннее соглашение. Перевести деньги в банк можно сразу после подписания договора, но не позднее чем через три месяца с даты открытия привязанного счета. Банк «заморозит» средства до завершения строительства.

Как открыть эскроу счет в Альфа банке:

1. Оставьте заявку.
2. Ознакомьтесь с договором и внесите необходимые условия.
3. Согласуйте договор с каждой из сторон.
4. Банк открывает счет.
5. Перечислите средства на счет.
6. Банк «замораживает» средства.
7. Ожидайте, пока вторая сторона выполнит условия договора.

Эскроу агенты — кто это?

Эскроу агент — это независимая сторона, которая выступает в качестве гаранта сделки. До вступления закона о финансовых сделках в силу — в качестве агента может выступать только банк.

Кому принадлежат деньги на счете эскроу

Деньги принадлежат покупателю до выполнения второй стороной условий договора. После этого финансовые средства будут принадлежать застройщику.

Начисление процентов по эскроу счетам

находится в разработке. После вступления в силу закона будет возможно получение процентов от банка. Процентная ставка будет равна среднерыночной, примерное 5% в год.

Особенности использования эскроу счета застройщиком

Не все компании застройщиков имеют возможность работать данным финансовым инструментом. Для это требуется выполнить ряд условий:

• Опыт работы — от 3 лет.
• Сданное жилье — от 10 тысяч м².
• Не более 10% трат на административные расходы от общей суммы.

Можно ли вывести деньги с эскроу счета в любой момент

Нет, снять средства можно только при расторжении договора или при невыполнении второй стороной условий. Снять средства со счета можно только после его закрытия. В соответствии со статьей 860.10 ГК РФ банк закрывает счет по истечении срока действия или расторжению договора привязки по иным причинам. Другие основания приведены в статье 15.5.

Как открыть счёт-эскроу гражданину СНГ в российском банке, если границы закрыты

С гражданами стран СНГ ситуация сложнее.

Во-первых, эта история повторяет предыдущую — сохраняется проблема идентификации. Даже если в стране есть банк, который предоставил вам проектное финансирование, юридически это не поможет. Человек, пришедший и идентифицированный Альфа Банком Казахстан не является в этот момент идентифицированным Альфа Банком РФ.

Во-вторых, человек находится в юрисдикции другого государства, и если он отправит вам документы и доверенность — при пересечении границы они потеряют юридическую силу.

Резюмируем, в чём проблема:

• Без личного присутствия гражданина открыть эскоу-счёт невозможно.
• Гражданин не может находиться на территории РФ.
• Гражданин находится в юрисдикции другого государства.
• Банки и нотариат работают в юрисдикции другого государства.

Что делать?

В этом случае для дистанционного открытия счёта понадобятся:

• Нотариально заверенная копия паспорта на территории РФ.
• Нотариально заверенная на территории РФ доверенность на открытие счёта-эскроу и совершение регистрационных действий.
• Отработанная технология документооборота (схема ниже).

Технология документооборота очень похожа, но в ней у нас два нотариуса:

в первую очередь человек идёт к нотариусу в своей стране и заверяет документы, а затем в России другой нотариус заверяет переводы этих документов. Дальше ситуация выглядит примерно так же, как удалённое открытие счёта во втором сценарии, только по времени все этапы тянутся немного дольше.

Цифровая сделка — это прекрасно. Но пока рынок не может полностью перейти в онлайн.

Как застройщики обходят требование об эскроу-счетах?

С 1 июля 2019 года стали обязательны эскроу-счета, но если у застройщика уже были проекты, он мог работать по старой схеме. Для этого нужно было соблюсти два условия:

• продать 10% квартир;
• построить объект на 30%.

И в июле прошлого года застройщики массово продавали квартиры дочерним компаниям и искусственно подогревали спрос, чтобы соответствовать первому критерию. Затем дочерние компании, а иногда и сотрудники, перепродавали квартиры по договору переуступки — это законом не запрещено.

Еще одним вариантом обхода эскроу-счетов может стать краудфандинг — сбор денег через инвестиционные площадки. Идея такая: люди или компании скидываются понемногу для достижения какой-либо цели, которая не противоречит закону. Это может быть разработка компьютерной игры, открытие ресторана для котов или строительство дома.

Теоретически краундафинг могут использовать застройщики, у которых есть идеи и опыт, а денег нет. Этим способом могут злоупотреблять и крупные компании с деньгами, чтобы не работать с эскроу-счетами, но вряд ли краундафинг на многоквартирные дома станет массовым явлением — слишком высокие риски.

Если у вас тоже есть вопросы по эскроу-счетам, задавайте в комментариях, постараемся ответить.

Квартира не всегда дорого
Группа «Самолет» строит квартиры за нормальные деньги, а покупать их можно в рассрочку и в ипотеку. Так что ставим финансовую цель и берем курс на квартиру. Уи!
Посмотреть, что там есть

Как открыть

Помимо основных функций депозита, стоит осветить вопрос того, как его оформить. Процесс оформления состоит из трех основных шагов:

1. Поиск учреждения. Сделать правильный выбор можно только после того, как определены четкие цели и задачи. Это позволит проанализировать несколько предложений и выбрать наиболее оптимальные из них. Когда организация будет выбрана — находим ближайшее отделение и обращаемся в него для оформления заявки.
2. Подача заявления. При подаче заявления необходимо указать следующую информацию. Итак, объем денежных средств, которые владелец внесет на счет (обычно эта сумма соразмерна сумме покупки), полномочия и обязанности финансовой организации, которые формируются от соблюдения и действия двух договорных сторон, права, обязанности и действия при чрезвычайной ситуации каждой из сторон договора, метод решения споров между сторонами в случае их возникновения — должен быть согласован обеими сторонами, продолжительность срока действия договора, всевозможные ситуации и основания, согласно которым сделка будет разорвана, последовательность действий сторон в случае возникновения ситуации, означающей разрыв соглашения, персональные данные всех участников, что участвуют в договоре.
3. После этого необходимо только пополнить счет на необходимую сумму — он готов к использованию.

Кратко схема действий выглядит следующим образом:

1. Выбираем банк.
2. Пишем заявление, в котором оговариваются все условия.
3. Вносим первичную сумму.
4. Пользуемся эскроу-счетом.

Что такое счет эскроу простыми словами

Простыми словами эскроу-счет — это специальный счет в банке, на котором хранятся деньги дольщика вплоть до ввода квартиры в эксплуатацию.

Данный средства «заморожены» на счету, ни одна из сторон не имеет возможности их использовать. Для открытия данного счета необходимо заключить соглашение — договор эскроу. ДДУ без эскроу счета можно оформить только при соблюдении некоторых условий и при реализации проекта, утвержденного до вступления в силу новых правил. Разница ДДА и эскроу счета: при ДДУ деньги дольщиков напрямую поступают застройщику, а доступ к финансовым средствам с эскроу застройщик получает только после сдачи дома.

Для каких видов сделок применяется счет эскроу

Счет применяется для перевода финансовых средств, если имеется угроза, что вторая сторона может нарушить условия сделки, если финансов средства поступят в их распоряжение заранее. Подобный финансовый инструмент применяется, когда оплата и передача продукта происходит в течение длительного промежутка времени.

Эскроу применяется:

• При покупке недвижимости с оформлением ДДУ.
• Для приобретения новостройки за счет ипотечных средств.
• Для приобретения жилья на вторичном рынке.

Выводы и итоги

Эскроу-счета в российской экономике покажут свои преимущества не хуже, чем в экономиках других стран, где этот инструмент используется дольше, чем в Российской Федерации. Даже после перехода рынка строительства на новые правила покупателям жилья не следует терять бдительность. Существуют определенные риски. Они связаны с различными факторами, в том числе с отзывом лицензии у банка, процедурой взыскания неисполненных обязательств участников перед другими лицами. Перед заключением договора желательно проконсультироваться с практикующим юристом.

Если у Вас остались вопросы – обратитесь к нашему юристу

Спасибо за внимание