Юридическое сопровождение сделки купли продажи квартиры от лидеров

Юридическое сопровождение сделок по продаже недвижимости

Услуги предоставляемы юридическим бюро «Moscow legal» при сопровождении сделок по продаже объектов недвижимости:

• Консультация по налоговым, финансовым и правовым аспектам сделки.
• Подготовка документов, необходимых для оформления сделки.
• Участие в проведении переговоров с покупателем.
• Подготовка и подписание соглашения об авансе.
• Получение финансово лицевого счета, выписки из домовой книги, документов БТИ.
• Разработка индивидуального договора купли-продажи объекта недвижимости.
• Участие в подписании договора купли-продажи.
• Организация и проведение процедуры передачи денег через банковскую ячейку.
• Подготовка и подача документов на регистрацию в Росреестр.

Сколько стоит сопровождение сделки в агентстве?

Но экономия в этом деле может выйти боком, потому что процесс подготовки документов, составления договора и его оформления очень сложные, тем более, когда законодательство регулярно меняет условия и процедуру заключения сделки.

Совсем необязательно выбирать все услуги, которые предлагает агентство. Но есть список обязательных пунктов, сосредоточившись на которых небольшую сумму можно сэкономить. Например, риелтор нужен:

• Для поиска надежного покупателя;
• Для сбора документов, если у продавца нет на это времени;
• Для правильного оформления договора;
• Для нотариального заверения документов о продаже недвижимости;
• Для передачи бумаг в Росреестр.

Расценки и нюансы нотариального сопровождения

На момент 2017 года оформить сделку без нотариуса, согласно законодательству РФ, уже нельзя. Сегодня стоимость нотариальных услуг от 5 тысяч рублей за минимальные труды, а вот за полноценное сопровождение придется заплатить в разы больше. Хотя по сравнению с юридическим сопровождением, услуги нотариуса выглядят несколько доступнее.

Полная процедура имеет такой вид:

• Нотариус помогает продавцу и покупателю составить договор, в пунктах которого указывается вся нужная информация;

• Специалист проводит нотариальную процедуру удостоверение соглашения;
• Документы, проверенные нотариусом, подаются в Росреестр;
• На адрес нотариуса приходит официальный документ о том, что была произведена процедура регистрации, и он передает его покупателю.

Кстати, если подробнее рассматривать процедуру оплаты нотариальных услуг при покупке квартиры, то надо учитывать несколько нюансов. Например, нотариус, кроме основной суммы, берет ещё процент от стоимости квартиры или дома. По закону, если стоимость недвижимости менее миллиона рублей, то нотариусу полагается 3 тысячи рублей и 0,4% от сделки. А вот если недвижимость стоит больше 10 миллионов рублей, то за свои услуги нотариус возьмет 25 тысяч рублей, плюс 0,1% от цены квартиры. Вот потому для Москвы цена на нотариальное сопровождение дороже.

Нюансы юридического сопровождения сделки

Очень важно четко понимать смысл услуги юридического сопровождения сделки, поскольку многие клиенты неправильно интерпретирую его и в итоге или не знают, что именно они могут получить, или требуют предоставление совсем других услуг. Так, часто люди ошибочно полагают, что данная услуга заключается в том, что юрист будет сопровождать человека по всем инстанциям

Но это исключительно техническая работа, которая с юриспруденцией не имеет ничего общего. Скорее, это обязанности вашего агента, который помогает с осуществлением прописки, выписки и прочими подобными делами.

Само юридическое сопровождение сделки условно подразделяется на два этапа:

• Первый – это проверка устанавливающих личность документов и способны доказать, что продавец имеет право реализовывать или сдавать в аренду, выбранную вами недвижимость. Если квадратные метры продаются по доверенности, следует точно установить ее подлинность, поскольку часто случается, что на одну квартиру претендуют сразу несколько собственников, а вот доверенность есть только у одного, или доверитель уже умер.
• Второй этап – это проверка «юридической чистоты» сделки, то есть исследование, позволяющее определить, что у покупателя не будет никаких юридических проблем, если он купит данный объект недвижимости. Ведь часто случается, что совершенные сделки потом расторгаются через суд, и если продавец на этом почти ничего не теряет в большинстве случаев, то потери покупателя всегда остаются очень существенными.

В общем, юридическое сопровождение сделки с недвижимостью – это комплекс услуг, позволяющих вам полностью обезопасить себя при осуществлении любых операций на этом поприще.

Как сэкономить на сопровождении сделки купли-продажи

1. Самостоятельно найти покупателя на свою квартиру или покупателю найти самостоятельно квартиру на покупку. Воспользоваться услугами исключительно по организации и сопровождению сделки купли-продажи. Данная услуга в среднем обойдётся в 40000-50000 рублей. Если все документы будут собраны самостоятельно и проверка квартиры будет выполнена самостоятельно, юристы надо будет выехать только для контроля проведения расчётов, сумма может быть в разы меньше.
2. Воспользоваться услугами небольших Агентство недвижимости, где стоимость услуги по покупке или продаже квартиры в разы меньше, чем у крупных Агентство недвижимости. Простой пример: В Нашем небольшом Агентство Недвижимости покупка квартиры обойдётся всего в 2%, а продажа квартиры — в 3%, в то время как аналогичная услуга в известном, крупном агентстве недвижимости будет стоить 4% и 5-6% соответственно.

Зачем нужно сопровождение сделки купли-продажи квартиры

Проведение сделки по купле-продаже недвижимого имущества включает в себя целый комплекс мероприятий — от определения возможности ее проведения и заключения договора аванса (задатка) до обращения в орган регистрации прав на недвижимость. На протяжении всех этапов сделки необходимо соблюдение юридической грамотности и чистоты.

Ошибки в подготовке сделки могут привести к ее срыву, задержке или значительным финансовым потерям любого из ее участников. Например, неправильно подготовленный договор (аванса, задатка, предварительный, основной договор купли-продажи) считается незаключенным или может быть оспорен в суде. Не меньшее значение имеет и определение возможности проведения самой сделки. Наличие обременения на недвижимость, отсутствие должных полномочий на подписание договора, нарушение прав третьих лиц могут привести к тому, что в регистрации будет отказано. Предусмотреть все нюансы тяжело, особенно если участники соглашения не имеют должного опыта или юридического образования.

По этой причине многие участники сделок делегируют обязанности по ее подготовке и проведению специалистам — юристам в области жилищного права либо риелторам. Также удостоверить сделку можно у нотариуса, который оказывает схожий комплекс услуг.

Что входит в юридическое сопровождение сделки с недвижимостью

Как правило, под юридическим сопровождением понимается полный комплекс услуг, необходимый для проведения сделки. В него входят:

• Оценка возможности организации сделки купли-продажи и анализ условий ее проведения;
• Ведение переговоров между сторонами;
• Проверка юридической чистоты объекта недвижимости;
• Полное консультирование сторон по правовым вопросам;
• Заказ и получение документов, необходимых для проведения сделки (как для продавца, так и для покупателя);
• Подготовка договоров между сторонами, согласование его условий;
• Сопровождение сторон в день сделки (в банке, в органе регистрации, у нотариуса);
• Сопровождение покупателя при получении им правоподтверждающих документов;
• Ведение споров и переговоров с государственными органами и т. д.

Сколько стоит оформление сделки купли/продажи?

• Расходы, связанные с подготовкой документации;
• Расходы, связанные с самой сделкой.

За подготовку документов каждый из участников сделки расплачивается самостоятельно, ведь у продавца список необходимых бумаг значительно обширнее, чем у покупателя, которому достаточно иметь деньги и паспорт, подтверждающий его личность. За документы продавцу надо заплатить где-то в пределах полутора тысяч рублей, и это ещё не самая высокая цена для такого города, как Москва.

Дорогие читатели!

Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических
вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему —
обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа →

Это быстро и бесплатно! Или звоните нам по телефонам (круглосуточно):

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — позвоните нам по телефону. Это быстро и бесплатно!

+7 (499) 938-87-35 Москва, Московская область

+7 (812) 467-34-81 Санкт-Петербург, Ленинградская область

+7 (800) 333-89-17 Регионы (звонок бесплатный для всех регионов России)

А вот второй пункт расходов, как правило, делится на двоих, поскольку отображает интересы обеих сторон на переоформление жилплощади. Но все же следует оговорить этот вопрос заранее и разделить, кто и за что платит.

Но в последнее время существует практика, что за сделку платит только покупатель, поскольку продавец тратил деньги при сборе нужной документации и т.п.

Основные вопросы и ответы на них

Обязательно ли нужно заказывать юридическое сопровождение сделки? Нет, все этапы сделки могут быть проведены участниками соглашения самостоятельно. Риелтор или юрист лишь экономят время клиента и облегчают его жизнь, а нотариальное заверение является обязательным лишь в строго определенных законом случаях.

Кто должен оплачивать услуги по юридическому сопровождению сделки — продавец или покупатель? Обычно услуги оплачивает тот, кто наиболее в них заинтересован и выступает заказчиком. Однако стороны могут договориться о совместной оплате в равных долях.

Как без штрафа расторгнуть договор на оказание услуг с риелторским агентством, если не устраивает объем (стоимость, качество) предоставляемых услуг? Договор может быть расторгнут в любое время по инициативе любой из сторон. Штрафные санкции за расторжение, даже если они оговорены текстом соглашения, к заказчику не могут быть применены. Для разрыва договора необходимо направить в адрес агентства претензию с требованием расторгнуть договор на основании ст. 12 Закона «О защите прав потребителей». При расторжении заказчик обязан оплатить лишь уже фактически оказанные ему услуги. Также он вправе требовать возмещения ущерба, если таковой был нанесен действиями или бездействием исполнителя.

Несет ли риелтор или юрист ответственность за срыв сделки, например, по причине неправильного составленного договора купли-продажи? Если сделка была сорвана по вине юриста (риелтора) и подобные условия предусмотрены договором на оказание услуг, то несет. Возмещение вреда, нанесенного неверными действиями исполнителя услуг, производится по правилам, установленным ст. 1064 ГК РФ. Если условие об ответственности юриста (риелтора) отсутствует в договоре, можно потребовать его включения в текст соглашения.

Юрист-эксперт сайта
Савостьянова Ксения Вадимовна Главный юрист – эксперт сайта Юрист. Общий трудовой стаж 10 лет. Член Ассоциации юристов России. Занимаюсь проверкой и редактурой публикаций на сайте. Оказываю квалифицированную юридическую помощь. Моя почта: savo992@bk.ru, профиль на ЯндексУслугах.

Стоимость услуг по юридическому сопровождению

Однозначной стоимости услуг по сопровождению сделки не существует — цена зависит от того, к кому обращаются стороны, объема работы, которую проделывает сопровождающее лицо, а также от других факторов: города проживания, стоимости объекта недвижимости, запросов организаций и лиц, оказывающих юридическое сопровождение, и т. д. Следует понимать, что тарифы не включают в себя оплату расходов, связанных с подготовкой документации, необходимой для сделки (выписки из ЕГРН, технического и кадастрового паспорта и т. д). Данная документация оплачивается продавцом и покупателем отдельно.

Стоимость услуг нотариуса определена нотариальными тарифами, которые установлены в регионе проживания, а также зависит от цены объекта недвижимости. За составление и удостоверение договора купли-продажи взимается плату за предоставление услуг правового и технического характера (УПТХ). В среднем ее размер составляет 7-12 тыс. руб., но может доходить и до 20 тыс. руб. За удостоверение самой сделки взимается плата, размер которой зависит от цены договора (стоимости объекта недвижимости). Размер тарифа за удостоверение сделки составляет:

• 3 тыс. руб. + 0,4 % от цены договора — если стоимость объекта меньше 1 млн. руб.;
• 7 тыс. руб. + 0,2 % от суммы, превышающей 1 млн. руб. — при цене договора от 1 до 10 млн. руб.;
• 25 тыс. руб. + 0,1 % от суммы, превышающей 10 млн. руб. — при цене договора свыше 10 млн. руб.

Расценки агентств недвижимости могут сильно разниться. В Москве юридическое сопровождение сделки «под ключ» обойдется в сумму от 50 тыс. руб., в провинции расценки несколько ниже. Многие агентства недвижимости устанавливают расценки на услуги в зависимости от стоимости объекта недвижимости (1-3 %), особенно если сопровождение включает в себя и поиск покупателя или объекта. С учетом роста цен на недвижимость с 2020 года, который обусловлен льготной ипотекой, такие предложения менее выгодны для клиентов, чем твердая ставка тарифа.

Расценки юристов на юридическое сопровождение практически аналогичны. В среднем сопровождение сделки юристом обойдется в сумму от 40-50 тыс. руб.

Юридическая чистота сделок с недвижимостью

При подготовке к сделке должны быть предоставлены продавцом и надлежащим образом проверены документы, а именно:

• Полномочия лица на подписание договора купли-продажи. Необходимо сверить доверенность, паспортные данные и т.д.
• Установить подлинность правоустанавливающих документов: свидетельства о праве на наследство, свидетельство о праве собственности, договоров на куплю-продажу, мены, приватизации, дарении. Профессиональное юридическое сопровождение сделок в обязательном порядке включает в себя такую проверку, лично же ее можно осуществить у нотариуса.
• В случае необходимости, разрешение второго супруга, разрешение органов опеки.
• Кроме того, должны быть предоставлены справка из налоговой об уплате налога на имущество, справка из БТИ по форме 11 А, копии финансово-лицевых счетов, выписка из домовой книги, справка ЖЭУ об отсутствии задолженности по оплате услуг ЖКХ.
• Передача денежных средств должна осуществляться исключительно в банке.

Услуги по сопровождению сделок при покупке недвижимости

Юридическое бюро «Moscow legal» оказывает следующие услуги при покупке объектов недвижимости:

• Консалтинг по всем аспектам проведения сделки.
• Анализ и проверка документов на недвижимое имущество.
• Проверка объекта недвижимости на юридическую чистоту (аресты, обременения, судебные споры, права третьих лиц).
• Установление правомочности подписанта на осуществление сделки (наличие согласия супруга, разрешение органов опеки).
• Заказ и получение выписки из ЕГРП.
• Разработка предварительного договора, договора об авансе или задатке.
• Разработка индивидуального договора купли-продажи объекта.
• Организация и сопровождение подписания договора, предоставление нотариуса.
• Сопровождение передачи денег через банковскую ячейку.
• Подготовка и подача документов на регистрацию в Росреестр.
• Получение свидетельства о праве собственности.

Страхование сделки купли/продажи

Страховка – это идеальный способ уберечь свое имущество от мошенников при получении прав на недвижимость. Но многих кто сталкивался с её оформлением, волнует вопрос цены. На этот фактор влияет множество показателей, но самые главные – это:

• Стоимость продаваемого жилья;
• Сроки регистрации страховки. Например, первый год самый дорогой, так как существует высокая вероятность, что сделку придется аннулировать;
• Срок эксплуатации квартиры;
• Насколько высока вероятность появления страхового случая.

Профессионалы предупреждают – заключать договор на страховку нужно как минимум на три года, хотя иногда в суде удовлетворяют иски с десятилетним сроком давности. Конечно, заключение страховки на такой долгий срок ударит по карману, так как тариф некоторых страховых компаний составляет 3% от стоимости жилья. И это не учитывая других платежей.

Лучше перестраховаться, чем потом из-за жадности потерять квадратные метры. Но для недвижимости, которая была приобретена в кредит, действуют немного другие правила страховки, а именно – оформляя ипотеку цена, страховки зависит от стоимости жилплощади, а не от выдаваемой суммы.

https://www.youtube.com/watch?v=T4EXW-vag6kVideo can’t be loaded because JavaScript is disabled: Сопровождение сделок купли-продажи недвижимости (https://www.youtube.com/watch?v=T4EXW-vag6k)

Как оформить сделку купли-продажи квартиры

Подготовка необходимых документов и их проверка

Для продажи квартиры обязательно требуются следующие документы:

1. Документ удостоверяющий личность собственника (если собственником является гражданина РФ, это паспорт, если иностранный гражданин — заграничный паспорт, если лицо без гражданства — удостоверение апотрида); 
2. Право устанавливающие документы на квартиру: дарственная, договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство и прочее; 
3. Документы на квартиру: технический паспорт, справка о регистрации и так далее; 
4. Выписка из домовой книги.

Заключение предварительного договора

Предварительный договорВ предварительном договоре прописывается:

• адрес объекта сделки; 
• техсостояние жилплощади; 
• договорная цена; 
• дата продажи; 
• дата освобождения продаваемых площадей; 
• дата выписки всех лиц, прописанных в квартире. 

Заключение основного договора

Обязательными пунктами договора являются:

• Данные сторон, а именно их ФИО, место жительство и паспортные данные. 
• Стоимость квартиры. 
• Данные покупаемой квартиры – адрес местонахождения, площадь и ее жилое назначение. 
• Обременения либо отсутствие их на квартиру. 
• Если у продавца зарегистрирован брак, то обязательно указывается о разрешение супруга на совершение сделки. 
• При отсутствии супруга, об этом также указывается в договоре. 
• Отсутствие других собственников и зарегистрированных в квартире лиц. 
• Согласно ст. 317 ГК РФ сделка заключается только в рублях, если сумма указывается в иностранной валюте, то обязательно должна быть указанна сумма ее конвертации в рублях. 
• Стоимость недвижимости устанавливается сторонами по обоюдному соглашению.

Подача документов на государственную регистрацию

Подать документы на регистрацию перехода права на недвижимо имущество можно несколькими способами:

• прийти в регистрирующее учреждение; 
• вызвать специалиста Росреестра на дом; 
• отправить пакет документов заказным письмом по почте или курьером; 
• отправить электронные копии нотариусом, заверявшим куплю-продажу.

Основные документы для госрегистрации:

• заявление; 
• документы удостоверяющий личность; 
• договор купли-продажи; 
• правоустанавливающие документы; 
• документы на квартиру; 
• выписка из домовой книги; 
• выписка из финансово-лицевого счета; 
• квитанция об уплаченной госпошлине.

Если пошли к нотариусу по собственному желанию

(т.е. не предусмотрено обязательное нотариальное заверение)

• А) Составление договора – примерно от 4 000 до 11 000 рублей. В каждом регионе цена за составление различается, потому что она не определена законом. Ее устанавливает местная нотариальная палата на общем собрании. К тому же цена меняется каждый год. Например, на момент написания статьи в Москве – от 8 000 руб., в Санкт-Петербурге 6 000 — 8 800 руб.
• Б) Нотариальное удостоверение (заверение) договора — определенный % от рыночной или кадастровой стоимости продаваемой доли. Платить % ПРИДЕТСЯ С ТОЙ СТОИМОСТИ, КОТОРАЯ ВЫШЕ — п. 2 ст. 22.1 Основ о нотариате. Рыночная стоимость — это та, о которой стороны договорились между собой и указывают в договоре купли-продажи. Кадастровую стоимость доли определить не сложно — кадастровую стоимость квартиры (как узнать) умножаем на размер доли.

  Теперь о размере % — он зависит от размера рыночной/кадастровой стоимости доли, а также кому она продаётся — близкому родственнику или нет. Тарифы взяты с п. 1 ст. 22.1 Основ о нотариате. Есть примеры под каждым разделом, чтобы лучше все понять.

  • Доля продаётся близкому родственнику

    То есть своему супругу, родителю, сыну/дочери, внуку/внучке.

    • — Если рыночная или кадастровая стоимость до 10 млн руб., заверение договора стоит 3 000 руб. + (0,2% от рыночной или кадастровой стоимости доли).
    • — Рыночная или кадастровая стоимость больше 10 млн руб., тогда 23 000 руб. + (0,1% * (рыночная или кадастровая стоимость доли — 10 млн)). Но окончательная стоимость удостоверения не должна превышать 50 000 руб.
      Показать примеры ↓

      Пример №1: У Александра имеется квартира в Москве, он единственный собственник. Потом решил продать половину квартиры своему сыну, т.е. 1/2. Хоть и необязательно, но они решили пойти к нотариусу. Договорились о цене — 2,3 млн руб., которую и укажут в договоре. Кадастровая стоимость квартиры составляет 5,6 млн руб, а значит стоимость продаваемой доли 5,8 млн * 1/2 = 2,8 млн руб. Кадастровая стоимость выше договорной, значит нотариус возьмет % с нее. За составление договора нотариус взял с них 8 000 руб., а за удостоверение — 3 000 руб. + (0,2% * 2,8 млн) = 8 600 руб. Всего 16 300.

      Пример №2. У Оксаны имеется большая квартира в элитном доме в Санкт-Петербурге. Она решила продать долю своему внуку в 2/3, т.е. близкому родственнику. Они обратились к нотариусу, хоть он и необязателен в их случае. Доля продаётся за 11,5 млн руб. Ее стороны и укажут в договоре. Кадастровая стоимость доли составляет 9 млн руб, значит нотариус возьмет с договорной. За составление договора они заплатили 6 000 руб. За его удостоверение — 23 000 руб. + (0,1% * (11,5 млн — 10 млн)) = 24 500 руб. Всего 30 500 руб.

  • Доля продаётся иным родственникам и лицам
    • — Рыночная или кадастровая стоимость доли меньше 1 млн руб., заверение договора стоит 3 000 руб. + (0,4% * рыночная или кадастровая стоимость).
    • — Рыночная или кадастровая стоимость от 1 до 10 млн руб., то 7 000 руб. + (0,2% * рыночная или кадастровая стоимость).
    • — Рыночная или кадастровая стоимость больше 10 млн руб., то 25 000 руб. + (0,1% * рыночная или кадастровая стоимость). Но в этом случае максимальная стоимость удостоверения — 100 000 руб.
      Показать примеры ↓

      Пример №1: У Вадима имеется квартира в Москве, он единственный собственник. Он решил продать долю в 1/2 своей племяннице Кристине. Племянница не считается близким родственником. Хоть и необязательно, но они решили обратиться к нотариусу. Договорились, что цена доли будет 2,3 млн руб., которую и укажут в договоре. Кадастровая стоимость доли составляет 2,9 млн руб., т.е. выше договорной, нотариус возьмет % с нее. За составление договора нотариус взял с них 8 000 руб., а за его удостоверение — 7000 руб. + (0,2% * (2,9 млн — 1 млн)) = 10 800 руб. Всего 17 800 руб.

      Пример №2. Владимир имеет квартиру в Саратове. Он решил продать долю в 1/3 своему другу, т.е. не родственнику. Они обратились к нотариусу, хоть он и необязателен в их случае. Стороны договорились о цене в 850 тыс.руб., а кадастровая стоимость доли составляет 700 тыс. руб. Нотариус берет процент с бОльшей суммы. За составление договора они заплатили 4 000 руб. За его удостоверение — 3 000 руб. + (0,4% * 850 тыс.) = 6 400 руб. Всего 10 400 руб.

      Пример №3. У Дмитрия имеется элитная квартира в Санкт-Петербурге. Он решил продать долю в 1/2 своему дяде Кириллу, т.е. неблизкому родственнику. Они пошли к нотариусу, хоть он и необязателен. Определились с ценой в 12,7 млн руб., а кадастровая стоимость составила 10,3 млн. руб. Значит нотариус берет процент с договорной цены, потому что она выше. За составление договора они заплатили 6 000 руб. За его удостоверение — 25 000 руб. + (0,1% * (12,7 млн — 10 млн)) = 27 770 руб. Всего 33 770 руб.