Инструкция: как найти покупателя и быстро продать коммерческую недвижимость?

Поиск покупателя на коммерческую недвижимость

Для того, чтобы найти своего покупателя, можно действовать, используя различные каналы. Прежде всего, необходимо своего потенциального покупателя подробно информировать о вашем предложении. Интернет, например, позволяет размещать у себя фотографии не только вашей собственности, но и давать панораму улицы, где она находится. Чем более тщательно вы подойдёте к этому вопросу, тем больше шансов продать быстро и с прибылью. Для этого в интернете есть популярный сайт «Авито», но есть и другие интернет-ресурсы. Не надо забывать старые добрые печатные издания (газеты или журналы). Наконец, есть фирмы, которые профессионально занимаются недвижимостью, то есть, риэлторские компании. Если вы внимательно подготовили документы, то при заключении сделки не возникнет досадных проблем, которые могут в последний момент отпугнуть покупателя, продемонстрировав ему ваше пренебрежительное отношение к своим обязанностям как владельца. К договору, при его подписании, должен быть приложен акт приёма – передачи. Подписание договора не обязательно закреплять нотариально, он считается действующим с момента подписания. Но в свои права новый владелец вступает только после занесения договора в Росреестр.

 Что должно входить в договор купли – продажи коммерческой недвижимости.

1. Полные данные о покупателе и продавце.
2. Описание объекта продажи: точный адрес, тип недвижимости (пристройка, отдельное помещение и т.п.), его площадь, расположение в здании. Если имеются, то и другие детали.
3. Сумма сделки и валюта, в которой производится сделка. Если цена объекта привязана к курсу валют, то необходимо указать курс, по которому производится перерасчёт. По умолчанию, все сделки с недвижимостью заключаются в национальной валюте.
4. Способ и срок расчета.
5. Сроки передачи объекта продажи.

При заключении такой сделки обязательна консультация у риэлтора. Вы можете для этого обратиться в агентство по продаже недвижимости, но можете, дополнительно, проконсультироваться у независимого риэлтора по поводу договора, подготовленному в агентстве, на предмет точности формулировок. Эта дополнительная подстраховка может избавить вас от головных болей в будущем. Подобные правила подходят и в том случае, если собственником недвижимости является не физическое, а юридическое лицо. Но вот налогообложение для физических и юридических лиц существенно отличается.

Налог с продаже коммерческой недвижимости

С физических и юридических лиц при продаже недвижимости установлен налог в 13% от суммы сделки. Но для физических лиц сделано исключение. Если недвижимость – это жилое помещение, и вы владели им более трёх лет, то вы этот налог не платите. Если физическое лицо зарегистрировано как ИП и может предоставить документы, подтверждающие, что недвижимость использовалась по роду его деятельности для получения прибыли (вы купили помещение и использовали его под магазин), то при продаже эта собственность проходит по документации ИП. Налог с этой сделки взимается, как и с остальных операций предпринимателя, то есть, в том же объёме. Если предприниматель сдаёт свою недвижимость в аренду, то он должен убедиться, что данный вид деятельности у него зафиксирован. Тогда он платит соответствующий налог с суммы аренды. Для упрощённого налогообложения это 6%.

Инвестиции в недвижимость – это давний, прибыльный и всё еще развивающийся рынок. Он имеет свои правила и законы, которые необходимо соблюдать для уменьшения рисков и увеличения дохода. Главное, он требует продуманных действий и вашего внимания, которое не должно угаснуть на всём протяжении работы в этом бизнесе. Способов и направлений для инвестиций здесь существует множество. Каждый бизнесмен может найти здесь свою нишу. Соблюдение всех правил поможет защитить ваши инвестиции от мошенников. Особо выгоден этот бизнес в крупных, динамично развивающихся мегаполисах.

Налог

Сделка купли-продажи коммерческой недвижимости облагается налогом. Так как доход от продажи получает продавец, заплатить налог придется именно ему.

Сумма налога зависит от того, кем является продавец.

Продавец – физическое лицо обязан уплатить 13% от суммы, полученной с продажи здания. Если лицо не является гражданином РФ, процентная ставка увеличится до 30%. Индивидуальный предприниматель уплачивает сумму, которая устанавливается в зависимости от системы налогообложения. Если система не является упрощенной, ставка НДФЛ остается такой же, как и для физ.лиц – 13% и 30%.

По УСН ИП придется заплатить в зависимости от выбранного объекта:

• для дохода – 6%;
• доход минус расход – 15%.

НК РФ закрепил право субъектов РФ на регулирование этой ставки (для доходов – от 1% по 6%, для доход минус расход – от 5% до 15%).

Перечисленное выше подходит и для организаций, использующих упрощенную систему. Все остальные организации уплачивают налог на прибыль, который составляет 20% (регионально может быть уменьшен до 15,5%).

Покупатель же кроме основной суммы за недвижимость уплачивает продавцу расходы на НДС в размере 18% (с января 2019 года – 20%).

НДФЛ рассчитывается по формуле: Доход * Ставка.
Для ИП формула выглядит следующим образом: НДФЛ = (Доход – 20%) * Ставка.

Необходимые документы:

• копия договора купли-продажи;
• расписка о получении денег или банковская выписка.

Перечисленную документацию необходимо приложить к налоговой отчетности.

Срок уплаты и предоставления отчетов

Срок уплаты налога при продаже коммерческого здания:

• НДФЛ – 1 раз в год до 15 июля года, следующего за отчетным.
• НДС – ежемесячно до 25 числа месяца.
• УСН – поквартально – до 25 числа месяца, по итогам года для ИП – до 30 апреля, для организаций – до 31 марта.
• Налог на прибыль – поквартально – до 28 числа месяца, ежемесячно – до 28 числа, по итогам года – до 28 марта.

Налоговые отчеты необходимо предоставить в следующие сроки:

• НДФЛ – 1 раз в год до 30 апреля.
• НДС – ежеквартально до 25 числа следующего за квартальным месяца.
• УСН – ежегодно (ИП – до 30 апреля, организации – до 31 марта).
• Налог на прибыль (поквартально – до 28 числа месяца, ежегодно – до 28 марта).

Законна ли сделка без налога?

Налоговая ставка применяться не будет в том случае, если недвижимость была в собственности более 3-х лет при условии, что продавцом является физическое лицо и приобрел он ее до 2016 года.

НДФЛ не будет уплачиваться, если гражданин, приобретший недвижимость после 2016 года, будет ею владеть на протяжении 5 лет.

Исключение составляют и следующие случаи (при условии владения ими более 3-х лет):

• коммерческая недвижимость приобретена гражданином в собственность;
• приобретена в ходе приватизации.

Во всех остальных случаях продавец уплачивает налог на доход от продажи.

Государственная регистрация перехода права собственности на объект недвижимости.

Подписанный договор купли-продажи передается в Росреестр или МФЦ для
регистрации перехода права собственности. Вместе с договором, который
составляется по количеству сторон сделки плюс один экземпляр – для Росреестра,
стороны должны предоставить:

договор купли-продажи объекта недвижимости;

передаточный акт;

Подтверждение исполнения финансовых обязательств, если они должны быть исполнены к моменту подачи договора купли-продажи на государственную регистрацию.

заявление о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество;

документ, подтверждающий уплату государственной пошлины;

документы продавца и покупателя (паспорта для физлиц, учредительные документы для юрлиц);

нотариально оформленные доверенности на представителей сторон, подающих документы на государственную регистрацию.

иные документы, необходимые для оформления регистрации купли-продажи недвижимости (справка о некрупной сделке, справка об отсутствии заинтересованности, согласие супруга, согласие органов опеки, доверенности и т.д.)

Срок государственной регистрации 7 рабочих дней.

Физические лица: 2 000 рублей.

Юридические лица: 22 000 рублей.

Приемка помещения.

Объективно говоря, приемка помещения может иметь место и до государственной
регистрации купли-продажи недвижимости. Однако в большинстве случаев это
все-таки происходит после. Передаточный акт подтверждает передачу объекта
недвижимости новому собственнику и означает, что с это момента все риски по
зданию несет покупатель. При этом оплата налогов на недвижимость и арендной
платы за землю будет считаться не с момента подписания передаточного акта, а с
момента государственной регистрации сделки купли-продажи.

После приемки помещения/здания покупателю будет необходимо в течение месяца
переоформить договоры на снабжение помещения коммунальными услугами во
избежание их отключения.  договор аренды
земельного участка также следует оперативно переоформить.

Особенности налогообложения сделок купли-продажи.

Налогообложение недвижимости

Что касается налогообложения, то ситуация следующая.

НДФЛ

При покупке недвижимости физическое лицо покупатель НДФЛ не уплачивает. Если
Вы планируете владеть объектом меньше пяти лет, то в момент продажи его придется
уплатить с разницы между ценой продажи и покупки.

Например, Вы купили офисное помещение за 5 млн. руб. Владели и пользовались
3,5 года, а потом продали за 7 млн. руб. В этом случае Вам придется уплатить
260 000 руб. или математически: (7 000 000 –
5 000 000)*13%=260 000 руб.

Налогоплательщик физическое лицо может воспользоваться имущественным
налоговым по НДФЛ при покупке или строительстве квартиры или дома в
2 000 000 рублей, а также по уплате процентов по ипотеке в сумме не
более 3 000 000 руб.

УСН для ИП и ЮЛ

При покупке никаких налоговых обязательств по данному налогу не возникает.
При продаже размер налога зависит от того, какую систему использует покупатель:

6% от полученных доходов.

Например, Вы, как предприниматель на УСН, купили офисное помещение за 5
млн. руб. Владели и пользовались 6 лет, а потом продали за 7 млн. руб. В этом
случае Вам придется уплатить 420 000 руб. или математически:
7 000 000*6%=420 000 руб.

15% с разницы доходы минус
расходы.

Например, Вы, как предприниматель на УСН, купили офисное помещение за 5
млн. руб. Владели и пользовались 6 лет, а потом продали за 7 млн. руб. В этом
случае Вам придется уплатить 300 000 руб. или математически: (7 000 000
– 5 000 000)*13%=260 000 руб.

Данный пример носит лишь ознакомительный характер. Реальный размер налога
может быть совсем другим, так как налогоплательщик может уменьшить полученные
доходы не только на расходы на приобретение, но и на другие расходы. Их
перечень указан в Налоговом кодексе. В этом случае сумму налога можно
значительно сократить.

Общая система налогообложения.

Налог на прибыль

Уплачивается при продаже по ставке 20%. Налоговой базой будет являться полученный
налогоплательщиком доход.

Также все собственники уплачивают налог
на недвижимость. Если в отношении объекта недвижимости определена
кадастровая стоимость, то налоговой базой является кадастровая стоимость. Ее
размер можно легко узнать, как через общедоступную базу Росреестра, так и
получив выписку из ЕГРН.

Налоговая ставка не может превышать 2,2% от кадастровой стоимости
недвижимого имущества.

В отношении жилых домов и квартир 0,1% от кадастровой стоимости.

Надеемся наша статья помогла Вам
найти ответы на вопросы.

Пошаговая инструкция для самостоятельной продажи

Шаг 2. Определяем стоимость недвижимости

Оценить коммерческую недвижку сложнее, чем жилую. Нельзя использовать сравнительный метод – ведь в коммерческом секторе не бывает объектов-аналогов. Даже банальные помещения под магазин отличаются между собой десятками параметров.

Что больше всего влияет на стоимость таких зданий?

• возраст объекта;
• его назначение;
• полезная площадь;
• общее техническое состояние и качество ремонта;
• месторасположение и инфраструктура (наличие парковки, удобство подъездных путей, близость транспортной развязки).

Шаг 3. Размещаем рекламу

Где рекламировать коммерческую недвижимость?

Самый эффективный канал для поиска покупателей – это, конечно, Интернет. Только там можно «достать» целевую аудиторию за адекватные деньги. Обязательно используйте платные объявления! Если покупатель не нашелся за три недели – переписывайте заголовок, корректируйте текст, меняйте заглавное фото.

Дополнительные рекламные каналы:

• газеты, журналы и другие печатные издания;
• наружная реклама (баннер, растяжки, указатели на асфальте, плакаты).

Как написать рекламный текст?

От качества заголовка зависит, откроют ли Ваше рекламное объявление в принципе. Чтобы написать достойный заголовок, придется потратить пару часов и отбраковать десятки вариантов. Конкурентов у Вас будет немного – мало кто из продавцов недвижимости заморачивается с заголовками.

Запустить эффективную рекламную кампанию поможет портрет целевого покупателя и понимание его истинных желаний и мотивов.

Как продать склад, офис или торговую точку в кратчайшие сроки? Попробуйте честно ответить на три вопроса:

1. Зачем покупатель делает такую дорогую покупку?
2. По каким критериям он отбирает недвижимость?
3. Что в моем предложении может его отпугнуть?

Выпишите ответы на листе бумаги – это и станет основой рекламного объявления.

Еще парочка лайфхаков:

• разделите текст на абзацы (первый из них должен быть оооочень коротким);
• найдите уникальную «фишку» своего объекта и укажите ее в объявлении;
• в конце текста добавьте призыв к действию.

Если Вы готовы работать с посредниками – упомяните в объявлении сумму вознаграждения. Это отлично работает.

Фотографии лучше делать с разных ракурсов. Будущий покупатель-предприниматель будет нуждаться в полной и объективной картинке.

Обязательно сделайте фото входа, общего вида и прилегающей территории. Следите, чтобы в кадр не попали посторонние детали (грязный забор, случайные прохожие).

Шаг 4. Выбираем покупателя

Если потенциальных покупателей много (случается и такое), то выбирайте того, кто вызывает наибольшее доверие и готов заплатить сразу.

Если Вы продаете недвижимость через посредника – то поиском и выбором покупателя будет заниматься он. Но последнее слово все равно остается за продавцом.

А если продать объект нужно в сжатые сроки, то покупателем может стать компания по срочному выкупу.

Шаг 5. Подготавливаем документы

Полный пакет документов нужно собрать до или во время поиска покупателя. Его наличие можно использовать как дополнительный «козырь».

Какие документы нужны? Это зависит от схемы продажи объекта и статуса продавца/покупателя. Рассмотрим самый популярный вариант: сделка между юридическими лицами (резидентами РФ).

1. «Обычная» выписка из ЕГРН (о характеристиках объекта и зарегистрированных правах на него).
2. Выписка из ЕГРН о переходе прав на объект недвижимости.
3. Выписка ЕГРЮЛ (для проверки статуса юрлица, учредителей и исполнительного органа).
4. Актуальные уставные документы (по ним проверяют полномочия управляющих органов на отчуждение недвижимости).
5. Документы, которые подтверждают полномочия исполнительного органа (протокол, доверенность, устав). И те, что подтверждают согласование сделки со стороны собственника юрлица.
6. Копии правоустанавливающих документов на недвижимость (покупатель может попросить показать оригинал).
7. Документы о подключении к коммуникациям (электричество, вода, газ, тепло). Обязательно должна быть и разрешительная документация.
8. Выписка из ЕГРН на земельный участок (назначение, обременения, правообладатели, постройки).
9. Договора аренды или субаренды.
10. Бухгалтерский баланс на последнюю отчетную дату (проверяют финансовое состояние компании).
11. Квитанции на оплату услуг ЖКХ (проверяют наличие долгов и уровень реальных затрат).
12. Другие документы (например, договора на техобслуживание, акт о монтаже охранной сигнализации).

Договор купли-продажи КН составляют в простой письменной форме. Документ должен содержать полные сведения об объекте недвижимости, продавце и покупателе. Там же прописывают и способ расчета.

Стоит ли покупать коммерческую недвижимость в кризис?

В связи со сложившейся ситуацией собственники коммерческой недвижимости, боясь уйти в минус, начинают распродавать свое имущество

Покупателю с «кошельком» рекомендуем обратить внимание на нежилые площади. На наш взгляд, сейчас самое время приобретать их по сниженной цене! Покупка коммерческой недвижимости – популярный объект инвестиций

Но этот вид заработка непрост и требует определенных знаний. На этом рынке нет места тем, кто слаб в коленках, поэтому трезво оценивайте свои возможности.

Настоятельно рекомендуем обращаться в грамотное агентство недвижимости, если хотите сделать выгодное вложение, воспользовавшись паническими настроениями в стране

Специалист проверит документацию, устранит какие-либо недостатки, которые могут повлиять на стоимость объекта или препятствовать покупке, и подскажет, на что лучше обратить внимание. Так же, как и продажа офисов через агентство поможет гораздо быстрее найти покупателей и выйти на сделку

Владельцы бизнеса, прошедшие кризисы 2008 и 2014 года в этот раз действуют на опережение, стараясь минимизировать постоянную расходную часть. В первую очередь это относится к арендным платежам. Мы уже наблюдали волну миграции из ЦАО за пределы ТТК, из больших офисов с кабинетной системой в agile-офисы с опенспейсами и т.д. Сейчас не только волатильность рубля сказывается на арендаторах, но и переход в режим удаленной работы, рекомендованный «РосПотребНадзором» и мэром Москвы. Предполагаю, что часть бизнесов просто не выдержит новых условий и скорее всего прекратит существование. А другая часть бизнес-среды перестроит свою работу таким образом, что им понадобятся меньшие площади.

В связи с этим предполагаю, что собственники офисных пространств сейчас должны оперативно разработать систему скидок, рассрочек оплаты арендных платежей для удержания постоянных стабильных арендаторов. Тем не менее, часть офисных пространств высвободится и будет доступна не только для аренды, но и для покупки. И в летний период мы получим интересные и выгодные проекты.

Екатерина Никитина, генеральный директор компании «PRO ОБМЕН»

Пошаговая инструкция по оформлению

Документы для регистрации, их проверка

Прежде чем перейти непосредственно к заключению договора купли-продажи или его предварительного договора, и продавцу, и покупателю необходимо собрать пакет документов. О сведениях, которые должен предоставить продавец, было сказано выше.

От покупателя требуется предоставление следующей информации:

• для физ.лица – документ, удостоверяющий личность;
• дополнительно для ИП – сведения из ЕГРИП о регистрации;
• для юр.лиц – сведения из ЕГРЮЛ;
• для исключения рисков, продавец может попросить предоставить сведения о доходах.

Сама сделка купли-продажи не регистрируется в связи с изменениями от 1 марта 2013 года. Гос.регистрация необходима только на передачу права собственности. Она осуществляется в Росреестре, и для этого необходимо предоставить следующий пакет документов:

• оригиналы документов, удостоверяющих личность продавца и покупателя;
• их совместное заявление на регистрацию права собственности;
• договор купли-продажи нежилого помещения;
• квитанция об оплате государственной пошлины.

Заключение договора

В целом договор купли-продажи коммерческой недвижимости не отличается от такового, направленного на покупку жилого помещения.

В нем также указываются сведения об участниках сделки, о самом объекте продажи, срок заключения договора и права и обязанности сторон. Особенностью является уплата налога участниками сделки.

• Скачать бланк договора купли-продажи коммерческой недвижимости
• Скачать образец договора купли-продажи коммерческой недвижимости

Госпошлина и другие траты

Срок регистрации права собственности в Росреестре на коммерческую недвижимость начинается с момента оплаты государственной пошлины за процедуру регистрации.

Госпошлина за регистрацию права собственности оплачивается только покупателем.

• Если покупатель физическое лицо, она составляет 2 тыс. рублей.
• Если юридическое лицо – 22 тыс. рублей.

Продавец не оплачивает госпошлину за саму регистрацию права собственности. Для получения сведений из ЕГРН об отсутствии обременений на продаваемую недвижимость пошлина составляет 400 рублей.

Приобретение недвижимости, полученной по наследству.

Правом распоряжаться недвижимостью наследник обладает только после регистрации его прав. При этом экстренная продажа сразу после получения свидетельства о праве на наследство может свидетельствовать как о наличии спора о праве на наследство, который в ближайшее время будет инициирован иными наследниками, так и о возможных финансовых трудностях самого наследника, ставящих под угрозу сделку в связи с его вероятным банкротством.

Например, сделка, совершенная наследником, была признана недействительной в части продажи ¾ долей в имуществе, в отношении которых продавец не вступил в наследство (апелляционное определение Ростовского областного суда от 21 ноября 2016 г. по делу N 33-20210/2016)

Как правильно оценить коммерческую недвижимость для продажи

Если Вы заключили контракт с агентством недвижимости, то Ваш объект оценит специалист. А вот при самостоятельной продаже этот этап один из сложнейших. Если Вы заинтересованы в том, как правильно продать коммерческую недвижимость, то обратитесь к оценщику. Он грамотно и быстро определит, что следует учесть при расчете рыночной стоимости объекта.

Основные факторы, которые имеют влияние на стоимость объекта данного вида имущества:

• Назначение объекта.
• Возраст объекта.
• Техническое состояние и наличие ремонта.
• Размер полезной площади.
• Расположение, инфраструктура и близость дорожной развязки.
• Парковка.

Как лучше продать коммерческую недвижимость

Специалисты, которые знают, как лучше продать коммерческую недвижимость выделяют 3 способа продажи:

Самостоятельно заняться продажей – этот метод самый рискованный и финансово очень затратный. Также он требует опыта, внимания и времени. Самостоятельная продажа коммерческой недвижимости только кажется самой выгодной. В этом случае никому не нужно платить комиссионные. Но без опыта продаж сложно определить объективную стоимость объекта.

• Найти частного риелтора – небезопасный способ, т.к. велик шанс связаться с аферистом. Конечно, опытные и добропорядочные риелторы существуют, но их поиск занимает много времени.
• Обратиться в агентство недвижимости – самый безопасный способ для тех, кто ищет способ, как продать коммерческую недвижимость быстро и выгодно. Специалисты дадут советы. Если Вам нужна помощь в продаже недвижимости, Вы цените свое время и готовы платить профи за проделанную работу – не отказывайтесь от этого способа.

Какие существуют способы продажи коммерческой недвижимости – ТОП-3 основных способа

Продавать недвижимость в первый раз чертовски сложно и страшно, особенно для людей впечатлительных и не имеющих врождённой деловой хватки. Новичков нередко обманывают, вводят в заблуждение, «кидают» и «разводят».

Чтобы этого избежать, следует заранее решить для себя, как именно вы будете продавать своё имущество – самостоятельно или с привлечением профессиональных помощников. Сразу скажу, что первый вариант не подходит для новичков.

Рассмотрим все способы продажи обстоятельно и подробно.

Способ 1. Самостоятельная продажа

Этот способ стоит выбирать тем, у кого есть хотя бы минимальный опыт серьёзных сделок с недвижимостью. Если вы никогда не занимались такими делами, столкнетесь с трудностями уже на первом этапе. Например, не сможете адекватно оценить своё помещение и слишком занизите или завысите цену.

Ещё одно важное обстоятельство: чтобы самостоятельно заниматься продажей, нужно иметь неограниченный запас времени. Вы будете сами организовывать рекламную кампанию, отвечать на звонки, встречаться с потенциальными покупателями

Если у вас, помимо продажи, есть другие занятия, будьте готовы, что времени на них будет оставаться всё меньше и меньше.

Вывод: не умеешь продавать или нет на это времени, не берись. Делегируй эту задачу тем, кто может и умеет.

Способ 2. Пользование услугами частного риэлтора

Частный маклер – это высококвалифицированный специалист, работающий независимо от агентств недвижимости. Поскольку такому «вольному стрелку» не нужно регулярно «отстёгивать» процент с дохода в корпоративный котёл, он берет за свои услуги меньше на 25-50%.

Но есть опасность, что вам попадётся аферист, непрофессионал или новичок. Среди частных маклеров с коммерческой недвижимостью работают единицы. Такого спеца можно найти в Москве или СПб, но, например, в Барабинске — сложно или невозможно.

В любом случае работать с ним, как и с ангажированным агентом, нужно строго по контракту.

Узнайте больше о частных риэлторах из соответствующей статьи.

Способ 3. Обращение в агентство недвижимости

Это оптимальный вариант для делового человека. Услуги агентства стоят денег, но эти затраты в конечном счете с лихвой окупаются. При условии, конечно, что вашим объектом занимаются настоящие профи с опытом ведения подобных дел.

У каждой конторы имеется готовая клиентская база, так что поиск покупателя, звонки и переговоры агенты берут на себя. Они же проследят за юридической чистотой сделки, займутся подготовкой и оформлением документации, финансовыми взаиморасчетами.

За хорошим риэлтором продавец, как за каменной стеной. Можно не бояться, что помещение уйдёт по дешёвке или его приберут к рукам мошенники.

О том, как работают агентства недвижимости, читайте более подробный материал.

Небольшая таблица наглядно демонстрирует основные плюсы и минусы всех способов продажи:

№	Способ продажи	Преимущества	Недостатки
1	Самостоятельно	Не нужно платить агентам	Непомерные затраты времени и сил
2	Через частного риэлтора	Частник берет меньше, чем компания	Хорошего независимого маклера нелегко найти
3	Через агентство	Каждая контора имеет свою базу данных и опыт работы с коммерческими объектами	Высокая стоимость услуг

Сделка с арендаторами: выгоднее ли?

Продажа коммерческой недвижимости с арендаторами будет выгодна той категории покупателей, которые изначально собираются приобрести помещение для его последующей сдачи в аренду, ведь им не нужно искать новых арендаторов.

В соответствии со ст. 617 ГК РФ, за арендаторами будет сохранено их право на аренду, а значит, новый владелец недвижимости возьмет на себя обязательства арендодателя, что некоторых покупателей может отпугнуть.

Статья 617 ГК РФ. Сохранение договора аренды в силе при изменении сторон

1. Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
2. В случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное.

   Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора.

Продавцу, создавая объявление о продаже, лучше всего ориентироваться именно на ту целевую аудиторию, которая занимается арендным бизнесом.

Документы для продажи недвижимости юридическим лицом

Простота и оперативность продажи недвижимого имущества, принадлежащего юрлицу, во многом зависит от того, насколько правильно подготовлены документы.

Перечень необходимых бумаг здесь довольно внушительный, причем отсутствие какой-либо из них может затормозить и воспрепятствовать проведению сделки.

Итак, организация-продавец должна подготовить следующие документы:

• решение участников ООО, акционеров АО либо единоличного руководителя о продаже, принадлежащей юрлицу недвижимости, подтверждаемое протоколом собрания;
• копия учредительных документов организации;
• свидетельства ОГРН и ИНН;
• выписка из ЕГРЮЛ, подтверждающая, что компания была в установленном порядке поставлена на учет ФНС и что требуемая информация была предоставлена в полном объеме;
• доверенность либо иной документ на имя представителя организации, который устанавливает его полномочия действовать от ее имени, подписывать документы, заключать сделки и т.д.;
• паспорт лица, представляющего организацию-участника сделки;
• документы, подтверждающие, что искомая недвижимость принадлежит компании-продавцу;
• справка из БТИ об оценочной стоимости имущества – балансовой для зданий, сооружений и помещений либо кадастровой, если продается земельный участок;
• при продаже отдельно стоящего либо встроенного/пристроенного объекта – документы, подтверждающие право собственности на участок, на котором расположен объект.

Все указанные документы являются обязательными для проведения сделки, однако данный список не является исчерпывающим. В отдельных ситуациях могут потребоваться и иные бумаги. Это может быть, например, копия свидетельства о госрегистрации организации, экспертное заключение о масштабах сделки, справка об отсутствии каких-либо обременений на целевом объекте недвижимости.

Обратите внимание: Как показывает статистика, в каждом конкретном случае перечень нужных документов определяется индивидуально. Для этого лучше обращаться за помощью к юристам соответствующего профиля, которые проанализируют вашу ситуацию и определят, какие бумаги вам понадобятся.. Есть свои особенности и в документальном оформлении и для другой стороны сделки

В частности, если проводится покупка недвижимости у юридического лица, то сам по себе договор купли-продажи не является достаточным подтверждением перехода права собственности. Чтобы стать полноправным владельцем купленного строения или помещения, нужно направить в отделение Росреестра подписанный обеими сторонами договор

Есть свои особенности и в документальном оформлении и для другой стороны сделки. В частности, если проводится покупка недвижимости у юридического лица, то сам по себе договор купли-продажи не является достаточным подтверждением перехода права собственности. Чтобы стать полноправным владельцем купленного строения или помещения, нужно направить в отделение Росреестра подписанный обеими сторонами договор.

Важно! заявителями должны быть обе стороны, указанные в договоре, также допускается участие уполномоченного лица, права которого устанавливаются нотариально заверенной доверенностью.

Вместе с договором в Росреестр нужно подать следующий пакет документов:

• приложения к договору;
• акт приема-передачи;
• свидетельство организации-продавца, подтверждающего его право собственности на проданное помещение;
• справка из БТИ;
• кадастровый паспорт, содержащий отметки БТИ и поэтажную экспликацию;
• квитанция об уплате госпошлины.

Как продать коммерческую недвижимость – последние штрихи

Продажа коммерческой недвижимости входит в заключительный этап после того, как был найден покупатель. Нужно согласовать с ним договор купли-продажи. В документе необходимо детально описать объект, способ расчета и остальное. Поэтому лучше обратитесь к специалисту для грамотного составления текста. Для заключения договора присутствие нотариуса не обязательно, достаточно его подписать и зарегистрировать в Росреестре. После следует расчет и подписание акта о передаче коммерческой недвижимости.

Не забудьте об уплате налогов! Если Вас интересует, как продать коммерческую недвижимость без налогов, то уточните, когда объект был оформлен как Ваша собственность и сколько времени он им является. Вам не нужно платить налог в случае оформления недвижимости до 2016 года. И когда она была Вашей собственностью не менее 3-х лет. Если Вы приобрели объект после 2016 года, то для освобождения от уплаты налогов придется подождать 5 лет.

Узнайте больше о сделках с недвижимостью!
Элитная и коммерческая недвижимость. Особенности

По вопросам купли-продажи коммерческой и другого имущества Вы всегда можете обратиться в АН «Колизей» Мы обещаем Вам грамотную помощь и оперативную работу!

Профессиональная помощь в продаже коммерческой недвижимости – обзор ТОП-3 компаний

Выбор посредника – дело тонкое. Поскольку недвижимость мы продаём далеко не каждый день, искать компанию нужно вдумчиво и трезво, как спутника жизни.

1) Инком-Недвижимость

Четверть века на рынке недвижимости, головной офис в Москве и ещё 40 отделений во всех районах города, филиалы в крупных городах РФ. Крупнейший инвестиционно-девелоперский холдинг в стране – занимается не только риэлтерской деятельностью, но и возведением малоэтажных жилых комплексов в столице, Подмосковье и Красноярске.

Работа компании неоднократно отмечалась внутренними и международными наградами. Имеет статус «Народная марка России». На организованном рынке московских риэлторских услуг доля присутствия компании составляет 32%. Профессиональная помощь в продаже, покупке, аренде нежилых помещений и зданий.

2) Ренталком

Компания работает на столичном жилищном рынке более 10 лет. Объекты коммерческого назначения – основной профиль фирмы. Задача специалистов агентства – профессиональное содействие в продаже, приобретении и найме офисов, торговых помещений, производственных цехов, складов, спортивных и гостиничных комплексов.

Главные преимущества организации – оперативность сотрудников, максимально корректная оценка стоимости объектов, наличие собственной базы данных, низкие цены на услуги, гарантия результата, юридическая безупречность каждой сделки.

3) Delta Estate

Агентство элитной недвижимости. Занимается дорогими квартирами, торговой и офисной недвижимостью, земельными участками, особняками, зданиями под реконструкцию. Имеет крупнейшую в столице базу данных. Работает с известными корпорациями и частными клиентами.

Профессиональный участник рынка с 2000 года. За годы работы компания помогла реализовать более 600 кв. метров офисных и торговых площадей. С каждым годом объёмы реализуемой недвижимости увеличиваются, совершенствуются методики продаж, внедряются новые технологии и пополняется информационная база.

Как лучше провести процедуру — самостоятельно или через риелтора?

Выше уже говорилось о том, что помощь риелтора сэкономит время продавца. Единственный плюс самостоятельной продажи – экономия денег. Но минусы неоспоримы:

• кроме траты времени на размещение объявлений о продаже, от дел будут отвлекать звонки покупателей, которые не прекратятся даже после того, как недвижимость будет продана;
• показывать помещение придется в удобное время для потенциального покупателя;
• непрофессиональное юридическое сопровождение может повлечь за собой серьезные проблемы.

Всем вышеперечисленные минусы исправляются помощью риелторов. Но и такая система продажи не во всем идеальна:

• при обращении к частному риелтору есть риск наткнуться на мошенника;
• услуги агентства могут обойтись в сумму до 30% от продажи.

Любая крупная сделка – это риск как для продавца, так и для покупателя. Полон рисков и договор купли-продажи коммерческой недвижимости.

Избежать вероятных неприятностей можно, если юридически грамотно составить всю документацию, проверить покупателя на платежеспособность и не прибегать помощью риелторов и юристов. Скупой всегда платит дважды. Сэкономленные деньги превратятся в трату времени, и продажа может затянуться даже на года.

Заключить сделку самостоятельно или обратиться за помощью – выбор индивидуальный.