Правила покупки недвижимости за рубежом для граждан россии

Что нужно декларировать при покупке недвижимости гражданам Украины

Украинское законодательство менее требовательное к своим резидентам, чем российское. Так, украинцам не нужно никого уведомлять об открытии счетов для покупки недвижимости в иностранных юрисдикциях. Однако требования касательно КИК и уплате налогов с доходов они обязаны выполнять.

И еще необходимо учитывать наличие ограничений на операции по переводу денег за границу. В рамках E-лимита физлица-резиденты Украины могут осуществлять переводы в пределах до 200 000 EUR, юрлица – 2 000 000 EUR в год (по состоянию на 2021 год). 

Наиболее простой вариант владения недвижимостью за границей

Покупка недвижимости физлицами-резидентами Украины для личных целей (отдых, проживание) не предусматривает никаких обязательств перед контролирующими органами. Они не должны отчитываться об открытии счетов и ничего не обязаны декларировать (за исключением чиновников). 

Владение зарубежной недвижимостью через юрлицо

Тема КИК для Украины относительно новая. Законодательные требования касательно владения иностранными компаниями частично вступили силу в 2021 году, частично вступят только с 2022 года. Однако уже сейчас следует изучить вопрос владения иностранной недвижимостью используя иностранную компанию через «призму» нововведений. Речь идет о следующих обязательствах:

• подача уведомления о регистрации/прекращения участия/изменения доли КИК – в течение 60 дней;
• информация о КИК и отчетность (первая подача в 2022 году) – ежегодно: физлица — до 30.04, юрлица – в течение 60 дней после окончания отчетного года. 

Иностранная недвижимость для получения дохода

Часто основной целью приобретения недвижимости за границей является сдача ее в аренду. Получение дохода накладывает конкретные фискальные обязательства (декларирование дохода и оплата налогов) на владельца имуществом:

• физлица – подача декларации до 30.04, оплата налогов – до 31.07; 
• юрлица – подача декларации в течение 60 дней после окончания отчетного года, оплата налога на прибыль – через 10 календарных дней после подачи декларации.

Еще пара рекомендаций

Приобретайте недвижимость только после личного ознакомления с ней. Лучше потратить 3‑4 дня на поездку в Европу, осмотр объектов, чем потом кусать локти. Оценить реальное состояние, местоположение и окружение недвижимости можно только на месте. Возможен дистанционный выбор, можно доверить подбор недвижимости специалистам, но делать окончательный выбор мы рекомендуем лично.

Обратитесь для расчета реальной доходности объекта к специалистам. Предварительно оценивая возможный доход, вы, с большой долей вероятности, будете опираться на оптимистичные прогнозы. Кроме того, вы не можете знать всех тонкостей местного налогообложения и управления недвижимостью.

Особое внимание уделите чистоте сделки. Вы покупаете недвижимость в стране, которую еще плохо знаете, вы не владеете ни языком, ни знаниями местных законов

Опять же рекомендуем обращаться за поддержкой к профессиональным юристам.

Какой путь к инвестициям в недвижимость выберете вы, зависит только от ваших целей, задач и предпочтений. Мы предлагаем вам полный комплекс услуг по выбору объекта, оформлению, сопровождению сделки, а также получению вами ВНЖ или второго гражданства. Все процедуры для вас пройдут максимально безопасно и быстро.

Обязанности по декларированию для владельцев недвижимости из Белоруссии

Нужно ли декларировать недвижимость за рубежом для резидентов Беларуси? Ответ, аналогичен, как и для граждан из вышеуказанных стран. Чиновники и госслужащие, а также члены их семьи – обязаны указывать в декларациях наличие квартир, домов, апартаментов за рубежом. Для остальных граждан подобных требований не существует.

Особенностью Белоруссии является отсутствие законодательства о КИК. Это с одной стороны снижает административную нагрузку на местных бизнесменов, владеющих недвижимостью за границей через юрлицо. Им не нужно ничего декларировать и никого уведомлять о создании иностранной фирмы. Однако с другой стороны – для создания иностранной компании бизнесмену необходимо получить разрешение Нацбанка на проведение валютной операции, связанной с движением капитала (формирование уставного капитала).

Валютный контроль в Белоруссии

Местное валютное законодательство активно движется в сторону либерализации, но с определенными оговорками. Так с 09.07.2021 года резиденты Белоруссии получают право открывать счета в иностранных финансовых учреждениях для покупки недвижимости без разрешения Нацбанка. Однако:

• валютные договора должны обязательно регистрироваться в уполномоченных банках;
• Нацбанк и правительство страны могут вводить валютные ограничения в любой момент (в случае угрозы экономической безопасности страны).

Что это значит? Белорусам не придется ничего декларировать, осуществляя покупку недвижимости за границей, но нужно внимательно следить за новостями, так как власти могут в любой момент ввести ограничения.

Декларирование доходов от операций с иностранной недвижимостью

Белорусы, получающие доход от сдачи в аренду квартир, домов или другой недвижимости за рубежом обязаны отчитываться в налоговой и платить налоги. Подать декларацию следует до 31 марта, а выполнить фискальные обязательства – до 1 июня.

Ипотека в Греции

Валюта кредита	евро
Сумма займа	до 60%
Кредитная ставка	4,4+1,2%
Срок кредита	до 15 лет
Временно приостановлено кредитование

Дамьянос Шахбазидис, заместитель генерального директора Grekodom Development:

До недавнего времени в Греции существовала специальная программа по кредитованию неграждан ЕС. Сейчас она приостановлена, нет возможности получить кредит. В ближайшее время ждем возобновления, но на каких условиях – пока неизвестно.

Раньше банки требовали от заемщика официальный доход от €30 тыс. в год и кредитную историю. Жилье дешевле €50 тыс. и коммерческие объекты не кредитовали. Заявки рассматривали четыре-пять месяцев.

Покупатели из России и других стран за пределами ЕС ипотекой почти не пользовались (по нашей статистике, только 2% клиентов брали кредиты в среднем на €3796 тыс.). По большей части это интересно европейцам.

Для россиян есть альтернатива – рассрочка от владельцев недвижимости. В среднем рассрочка предоставляется на шесть месяцев. Максимальный срок, на который обычно соглашаются владельцы, – 24 месяца.

Налоговые аспекты и получение материальной выгоды на сниженных % на кредитах, выдаваемых зарубежными банками

*стоит отметить, что налоговые обязательства возлагаются на налогового резидента РФ (если проживает на территории РФ более 183 дней)

** объект налогообложения физ.лиц – доходы от источников в РФ и доходы от источников за рубежом.

Зачастую иностранные банки предлагают более выгодные % ставки и условия по кредитам по сравнению с банками РФ. Если вы берете кредит для приобретения недвижимости за рубежом, и ставка по кредиту составляет менее 9% годовых (текущая ставка рефинансирования ЦБ РФ), то у вас возникает налогооблагаемая материальная выгода в виде экономии на % за пользование кредитными средствами. Ставка НДФЛ на материальную выгоду составляет 35%.

Шаг № 3. Предположим, вы серьёзно настроены на получение ВНЖ, но не хотите связывать его с покупкой дорогой недвижимости и вообще с существенными тратами

Тогда можно рассмотреть простой, «базовый» вид на жительство. Для получения такого ВНЖ на самом деле можно купить недвижимость – любую – или даже арендовать жильё на долгий срок. И, действительно, оформить такой документ можно в нескольких популярных у нас странах с приятным климатом. Например, в Греции, Испании, Италии, Турции, Черногории, Франции, на Кипре.

Этот простой вид на жительство – в каждой стране он имеет особое название (в Италии, например, residenza elettiva) – предназначен для экономически независимых лиц, то есть для относительно состоятельных людей. У вас должна быть фиксированная сумма на банковском счету, какая конкретно – зависит от страны, но ориентируйтесь не менее чем на €25 тыс. в год.

Далее, вы должны подтвердить свой доход, причём за пределами страны, где хотите получить ВНЖ. Ориентировочный размер дохода – не менее €30-40 тыс. в год на семью.

Два других общих требования более просты. Вы должны показать властям место, где будете жить, – документы купли-продажи или арендный договор. И, наконец, нужно оплатить медицинскую страховку. Так, будучи в состоянии обеспечивать себя, не работая в конкретной стране, вы вполне можете претендовать на простой вид на жительство.

Важное следствие: проживание за границей более полугода вынуждает вас к смене налоговой резиденции. Это связано со значительным набором дополнительных задач и проблем

Поэтому, рассматривая такой базовый ВНЖ, соискатели чаще делают выбор или в пользу туристической визы (если вам достаточно находиться за границей до 90 дней в полугодие), или уже в пользу «золотой визы» (которая не подразумевает обязательств по проживанию).

Простой вид на жительство подходит тем, кто действительно хочет по-настоящему переехать в новую страну, готов проводить там много времени. Базовый ВНЖ – это вариант для пенсионеров, для неработающих мам с детьми, для людей, имеющих возможность работать дистанционно.

Финансовые особенности

В каких странах я могу сейчас получить ипотеку?

Получить ипотеку в Болгарии крайне сложно, особенно при отсутствии постоянного вида на жительство в этой стране. В Египте оформить кредит также практически невозможно, поскольку там в целом не развита система кредитования иностранцев. Зато застройщики часто предлагают рассрочки на привлекательных условиях. В Чехии ипотеку получить можно, но сложно. А вот в Испании и Франции оформить кредит вполне реально. При этом во Франции успех во многом зависит от непосредственных отношений агентства недвижимости и банка.

Как поступить, если ипотечный кредит уже оформлен, но я не могу дальше вносить платежи?

Если по сложившимся обстоятельствам вы не можете вовремя вносить платежи, можно оговорить с застройщиком дополнительную рассрочку. Иногда компании готовы пойти на уступки. В случае, когда застройщик не соглашается и вы решаете расторгнуть договор, закон на вашей стороне. 

Можно ли увеличить срок кредитования?

Случается, что банки лояльно относятся к таким просьбам взявших кредит. Для этого вам нужно обратиться в банк, выдавший ипотеку, и представить документы о вашем финансовом положении. Как правило, договор с измененными условиями ипотеки необходимо будет нотариально заверить и повторно зарегистрировать в регистре собственности, что также требует дополнительных затрат.

Оплачивая при покупке жилья всю сумму единовременно, могу ли я рассчитывать на дополнительные скидки?

Да, такая возможность существует. Как правило, подобные скидки предоставляются при покупке строящейся недвижимости. Застройщики нередко идут на них, но размер скидки зависит от компании и конкретного проекта. В любом случае вы выигрываете не очень большую сумму. 

Шаг № 4. А если я не готов проживать в другой стране более полугода?

Логичный шаг – получение «золотой визы». Общий принцип: такой ВНЖ даётся при покупке недвижимости за определённую сумму. Строго говоря, инвестировать можно не только в квадратные метры – также в бизнес, ценные бумаги. Однако наибольшим спросом пользуется именно недвижимость, как один из наиболее близких, понятных и стабильных инструментов инвестиций.

В странах Шенгена такие программы действуют в Греции, Испании, Португалии, Латвии и – с некоторыми оговорками – на Кипре и на Мальте.

Кратко: сумма инвестиций в недвижимость в Греции и Латвии самая низкая – от €250 тыс., ВНЖ Мальты – от €270 тыс. до €320 тыс. в зависимости от того, на севере или на юге острова вы покупаете. Кипр – от €300 тыс., но только новое жильё. И, наконец, ВНЖ Испании и Португалии – самые дорогие, от полумиллиона евро. В Португалии есть возможность приобрести за меньшую сумму, но в этом случае возникают другие ограничения по статусу объекта.

Поскольку сумма вложений существеннее, чем при получении простого ВНЖ, тут не требуется показывать средства на счету. Вы уже продемонстрировали состоятельность, приобретая объект. «Золотая виза», с одной стороны, даёт возможность проживать в стране круглый год, а с другой, не обязывает там находиться длительное время – даже дня будет достаточно. В Испании, Португалии, Латвии вы получаете ещё и право на работу.

«Золотая виза» пользуется большим спросом у инвесторов, задумывающихся о возможностях иммиграции в будущем. Тех, кто заинтересован в инвестициях. Кто хочет получить пусть и не космический, но стабильный доход в твёрдой валюте за пределами своей страны. То есть для тех, кому близка тема «запасного аэродрома».

Соответственно, «золотая виза», или ВНЖ через инвестиции, подойдёт тем, кто не планирует переезд прямо сейчас, но хочет иметь возможность сделать это в любой момент. Хочет свободно перемещаться – и, возможно, иметь право на работу.

Примечание 

Отдельно хочу сказать об инвестиционных нюансах, связанных с получением «золотой визы». В большинстве стран, работающих по этим программам, законодательство не ограничивает заявителя в числе приобретаемых объектов. То есть вы можете купить на €250 тыс. или на €500 тыс. несколько квартир или домов. В одном жить, другие – сдавать в аренду. Конечно, какой вы получите доход – это уже другой вопрос. И понятие «выгодно» у каждого своё

Тем не менее инвестиционную возможность тоже важно учитывать

Основные особенности продажи зарубежной недвижимости

Перед тем, как продавать имеющуюся недвижимость, владельцу нужно тщательно исследовать рынок и проконсультироваться во многих агентствах для того, чтобы в дальнейшем сделать правильный выбор. Выбрать нужно риелтора, которому можно будет легко доверить продажу жилья, предпродажную подготовку, показ, фотографирование и т.д.

Например, купленное в Австрии жилье отличается высокой ликвидностью – пользуется большим спросом у желающих приобрести недвижимость в другой стране. Даже поездки за рубеж для продажи жилья могут быть бесплатными, если владелец смог грамотно наладить сотрудничество с зарубежными агентствами (многие их них готовы оплатить визит покупателя для осмотра жилья за счет своих собственных средств).

Однако при продаже стоит учитывать некоторые тонкости. Например, было жилье куплено в ипотеку или нет. Если жилье приобреталось за счет ипотечного кредита, продавцу нужно получить согласие банка на продажу.

Еще стоит знать о том, что в некоторых случаях продавать недвижимость можно дистанционно, например, вместо себя он может прислать представителя. Тот, в свою очередь, найдет подходящего риелтора, отдаст ему ключи от квартиры. Риелторы смогут организовать регулярные показы и в дальнейшем заключат договор купли-продажи с покупателем. Однако стоит учитывать, что представителю придется оформить доверенность, а это стоит денег.

А теперь попробуем разобраться в тонкостях продажи зарубежной недвижимости. Если вы будете следовать представленной ниже инструкции, процесс продажи окажется для вас легким и безопасным.

Финансирование девелопера

Девелопер – отдельная ниша предпринимательства, которая позволяет финансировать недвижимость за рубежом по минимальной ставке или купить объект в рассрочку. Рассмотрим несколько вариаций девелопера:

1. Финансирование объекта под реконструкцию, что особенно популярно в Португалии. Купив жилье за 280000 евро можно восстановить его и продать впоследствии в 5-10 раз дороже. Это может быть земля, старое коммерческое здание или дом. Вложения в данном случае происходят поэтапно – сначала инвестиции по минимальной ставке (можно подать заявку ВНЖ), затем финансовые затраты на восстановление и реконструкцию. 
2. Беспроцентное финансирование застройщика-девелопера, что может иметь следующую схему или аналогичную:
   1. первый платеж на стадии заключения договора купли-продажи – 10%;
   2. еще столько же через полгода;
   3. далее через год или 10 месяцев еще 10%;
   4. 20% после закладки фундамента здания;
   5. 20% после возведения стен и т.д.
3. Финансирование девелопера в рассрочку, что также предлагают некоторые застройщики. Например, приобретая лот стоимостью 100 000 долларов США в Коста-Рике, Вы платите по 2500 долларов ежемесячно на протяжении 4 лет. При таком варианте чаще всего применяется процентная ставка, но иногда встречаются и беспроцентные рассрочки. 

Плюсы такой схемы – в сделке не участвуют банки и можно рассчитываться в несколько этапов. Минусы – выбирать следует проверенного девелопера, который точно выполнит строительные работы, а также оценить свои силы и финансовые возможности на реконструкцию приобретаемого объекта (если используется 1 вариант).

Ипотека в Австрии

Валюта кредита	евро
Сумма займа	до 80%
Кредитная ставка	3-5%
Срок кредита	до 20 лет – для жилой недвижимости 10-15 лет – для коммерческой недвижимости

Гернот Ханнесшлегер, директор ImmoTrading GmbH:

Обычно клиентам с российским гражданством кредиты в Австрии не выдаются. Для получения займа гражданин РФ должен иметь доход или недвижимость на территории Евросоюза, чтобы обеспечить залог. В данном случае может помочь поручитель, например, наша компания может выступить посредником при кредитовании высококачественного объекта.

Предпосылками для привлечения финансирования являются наличие собственных средств клиента в размере 50% от оценочной стоимости объекта (причем по оценке банка), личность заемщика, возраст, статус, общее впечатление и т. д.

Кстати, крупные кредиты могут быть получены и в российских банках в Австрии, например, в Сбербанке. Европейская штаб-квартира Sberbank Europe AG находится в Вене.

Никаких ограничений по типам недвижимости, под покупку которой можно взять кредит, для австрийских банков нет. Кредитуют любые объекты. Главное – кредитоспособность клиента и высокая оценка недвижимости банком.

У наших клиентов кредитование пользуется спросом, так как в Австрии довольно низкие процентные ставки. Объемы кредитов варьируются от €500 тыс. до €5 млн.

Проживание за границей детей и пенсионеров

После приобретения недвижимости мы хотим выезжать за границу с детьми и пожилыми родственниками. В какой стране лучше купить жилье, чтобы избежать палящего солнца и шумных дискотек под окнами дома?

Оптимальные условия для детского отдыха созданы в Болгарии. Море здесь мелководное, а пляжи покрыты мелким песком. Во многих курортах (Солнечный Берег, Кранево и т. д.) находится множество детских аттракционов, спортивных сооружений. Кстати, российские пенсионеры, владея недвижимостью в Болгарии, имеют право на ВНЖ. Пожилым людям придутся по вкусу многочисленные бальнеологические курорты Европы. Например, Карловы Вары в Чехии. Благоприятные экологические условия на Адриатическом побережье Хорватии. Один из самых комфортных в Европе – климат на испанском побережье Коста дель Соль. Здесь нет значительных сезонных колебаний температур. Мягкий климат и теплое море также на Лазурном берегу Франции и Лигурийском побережье Италии.

Декларирования дохода от иностранной недвижимости

Если физлицо-резидент РФ получает доход от зарубежной недвижимости, он обязан его задекларировать до 30 апреля и заплатить налог в размере 13% (или 15% если доход более 5 млн. рублей). При наличии между странами соглашений об избежании двойного налогообложения россиянин вправе зачесть сумму налога с дохода, уплаченного в иностранной юрисдикции. Чтобы избежать повторной уплаты налога уже в РФ ему понадобится предоставить в ФНС следующие документы:

• квитанцию или платежное поручение об уплате налога;
• налоговую декларацию иностранной юрисдикции;
• справка с местного налогового органа.

На какой счёт лучше получать доход от аренды и продажи недвижимости за рубежом

Как перевод при покупке недвижимости за рубежом, так и получение средств от продажи или сдачи в аренду можно осуществлять двумя способами:

• На счёт в иностранной валюте в российском банковском учреждении.
• На личный счёт в иностранном банке.

Для второго варианта необходимо удостовериться в законности проводимых действий. По новому валютному законодательству наши налоговые резиденты имеют право получить деньги на личный счёт в зарубежном банке, если он находится в государстве-члене ЕАЭС, либо стране, осуществляющей автоматический обмен с Россией финансовыми данными.

Например, США не обмениваются налоговой информацией с Российской Федерацией. Соответственно, российскому резиденту запрещено получать деньги на счёт в американском банке. Однако достаточно открыть банковский аккаунт в Евросоюзе, и все будет законно.

Пассивный доход, получаемый от аренды собственной иностранной недвижимости, является налоговой базой НДФЛ в России. Для физлиц ставка составляет 13%. Оформившись индивидуальным предпринимателем, становится доступным снижение налоговой ставки, согласно выбранной системе налогообложения. По УСН добиваются меньшей ставки.

Наличие подписанного соглашения об избежании двойного налогообложения между Россией и юрисдикцией, в которой находится недвижимое имущество, помогает избежать повторного налога на пассивный доход в России.

Выделим несколько следующих правил:

1

Оплата покупки недвижимости за рубежом совершается как со счёта в российском банковском учреждении, так и с зарубежного банковского аккаунта.

2

Нецелесообразно и рискованно проводить расчеты за объект недвижимости наличностью.

3

Для получения денег от продажи иностранной недвижимости и аренды следует открыть счет в банке страны, осуществляющей автоматический обмен налоговой информацией с Россией.

Предлагаем проконсультироваться с экспертами портала International Wealth по вопросам покупки недвижимости за рубежом и открытия личных иностранных счетов. Юридическая помощь профессионалов поможет избежать санкций и штрафов от фискальных органов.

Узнайте, как пройти бесплатную консультацию по подбору счёта в зарубежном банке от наших экспертов.

Для связи с экспертами по вопросам покупки недвижимости за рубежом обращайтесь на электронную почту info@offshore-pro.info.

Есть ограничения на покупку зарубежной недвижимости россиянином от государства?

Согласно законодательству, российские граждане имеют право на покупку недвижимости за рубежом. Подобным правом обладают и российские организации. Однако ограничение в праве на приобретение зарубежного имущества наступает с утратой дееспособности. Ограничение прав компании находится в компетенции акционеров, одобряющих крупные сделки и сделки с заинтересованностью. Устав фирмы и корпоративный договор могут иметь статьи об ограничении покупки недвижимости за рубежом. Чиновники, их супруги и дети в возрасте до 18 лет обязаны декларировать покупку недвижимости за рубежом.

Существуют ли ограничения на покупку недвижимости за рубежом иностранцами?

В отдельных странах установлены ограничения На покупку недвижимости иностранцами. Например, иностранцы, не имеющие вида на жительство, лишаются права приобретения недвижимых объектов в Австрии. Существуют отдельные юрисдикции с запретом продавать земельные участки иностранным гражданам. Проблема решается путем регистрации местной компании на имя нерезидента. После покупки недвижимости за рубежом совершается на зарегистрированную фирму. Обратитесь к экспертам портала International Wealth с целью определения более выгодного варианта приобретения: на имя физлица или зарубежной компании.

Надо ли уведомлять налоговый орган о покупке недвижимости за границей?

Российский гражданин не являющийся чиновником, либо его ближайшим родственником, не обязан уведомлять свои государственные органы о покупке недвижимости за рубежом. Однако при регистрации иностранной компании (с долей участия в капитале свыше 10%) для приобретения недвижимого имущества и открытия корпоративного счёта в зарубежном банке, налоговый резидент России подает в представительство ФНС по месту проживания соответствующее уведомление. Вышесказанное касается лишь налоговых резидентов РФ.

Жилье вне родины: зачем и где купить

Россияне приобретают жилье за пределами родины для отдыха или для сдачи в аренду и получения пассивного дохода. Коммерческие объекты покупают в рамках расширения предпринимательской деятельности или создания новой компании, также для сдачи в аренду. Сделки с недвижимостью также заключают с целью инвестирования и получения резидентства в Европе (покупка жилья дает право оформить ВНЖ/ПМЖ/гражданство за инвестиции).

Если задумываетесь о выборе страны, где купить жилье, отметим, что в числе самых популярных направлений — Германия, Болгария, Черногория, Италия, Франция, Хорватия, Польша, Кипр, Мальта, Турция, Словакия.

Спросом пользуются объекты как на первичном, так и на вторичном рынке. Помимо стоимости актива нужно учитывать сопутствующие расходы на заключение сделки (от 3% до 15% зависимо от страны), необходимость уплаты ежегодного налога в казну страны, в которой расположен объект (может достигать 2,5% от стоимости имущества), расходы на оплату коммунальных услуг.

Ипотека в Болгарии

Валюта кредита	евро, болгарские левы
Сумма займа	до 70% от цены объекта
Кредитная ставка	плавающая, в зависимости от суммы, срока договора, качества обеспечения (от 7,5% до 11% для иностранцев)
Срок кредита	до 20 лет

Николай Колев, директор компании IBG Property:

Россияне интересуются ипотекой в Болгарии крайне редко, большинство сделок оплачивают собственными средствами. Кредитами часто пользуются болгары, для них ставки низкие – 3-3,5%, а для иностранцев – в два-три раза выше. Но если иностранец сможет найти болгарского поручителя, который будет с ним совместно отвечать по обязательствам, то он тоже сможет получить ставку 3,5%.

Предложения для иностранцев у болгарских банков есть. Например, Unicreditbulbank готов кредитовать до 70% от цены объекта. Правда, это распространяется только на новостройки от застройщиков, которые получают финансирование в этом же банке (список они предоставят).

Еще несколько обязательных требований: объект недвижимости для ипотеки должен иметь акт № 16, заемщик-иностранец должен оставить в банке депозит, равный 12 месячным платежам по ипотеке, и заключить договор о представительстве на территории Болгарии с компанией, специализирующейся на продажах или строительстве недвижимости. Также купленный объект надо будет застраховать.

Обратите внимание: на карточках объектов на Prian.ru отмечено, если недвижимость можно купить в кредит

Что нужно для покупки недвижимости за границей

Для покупки понравившейся квартиры, апартаментов, виллы на берегу моря или перспективного магазинчика в центральной части столицы европейского государства необходимо иметь не только нужную сумму денег. А решить еще ряд важных вопросов:

• способ владения недвижимостью;
• как осуществить оплату;
• как будет использоваться недвижимость.

Способ решения указанных вопросов ведет к возникновению различных обязательств, как перед иностранной, так и родной страной.

Недвижимость в оффшоре
Бесплатная консультация

подбор оптимальной страны и
объекта с учетом бюджета,
целей покупки и т.д.

подбор оптимальной страны и
объекта с учетом бюджета,
целей покупки и т.д.

Владение недвижимостью

Стать собственником домика за рубежом можно, используя местное или иностранное юрлицо, либо записав имущество на себя. В зависимости от структуры владения возникают различные обязательства. Особо следует изучить момент декларирования недвижимости за границей, которой владеют через иностранное юрлицо.

Способ оплаты

Понятно, что наличными никто не будет платить за покупку жилого или коммерческого объекта за границей. С большой вероятностью сделка пройдет с использованием банковских счетов. Покупатель может осуществить оплату как непосредственно со своего счета в родной юрисдикции на счет продавца в иностранном банке, так и открыть специальный счет для покупки за границей и уже оттуда делать оплату.

Часто для обеспечения безопасности сделки используют такие банковские инструменты, как гарантии, аккредитивы, эскроу-счета, банковские ячейки.

Трансграничные переводы и использование валюты при осуществлении платежей подлежит регулированию с точки зрения валютного контроля

И на это следует обращать внимание, планируя покупку недвижимости за рубежом

Использование недвижимости

Можно ли покупать недвижимость за границей с целью получения прибыли? Ответ утвердительный – да. И это одна из самых популярных причин инвестиций. Однако, если недвижимость используется с целью получения дохода, тогда где-бы она не находилась ее владельцу необходимо платить налоги в соответствии с налоговым законодательством той страны, налоговым резидентом которой он является.

Покупка же апартаментов, квартиры, виллы в другой стране для личного проживания не обязывает их владельцев нести какие-либо обязательства в родных юрисдикциях. Даже при наличии налога на имущество, собственники активов будут его оплачивать в иностранную казну по месту расположения объекта. 

Что учесть при покупке недвижимости за рубежом

Прежде чем приобретать недвижимость за границей, проанализируйте налоговые последствия. Налог на имущество будет платиться только в стране покупки. В России ничего платить не придется.

Ставки налогов на недвижимость в стране покупки

Страна	Налог на имуществов стране покупки	Налог в России
Португалия	0,3‑0,5%	Нет
Кипр	Нет
Мальта	Нет
Испания	0,4‑1,1%
Антигуа и Барбуда	0,1%–0,5%*
Гренада	Нет
Доминика	Нет
Сент‑Китс и Невис	0,2%–0,3%
Сент‑Люсия	Нет

Если планируется получать доход от сдачи в аренду, проверьте, можно ли снизить налоговую нагрузку за счет соглашения об избежании двойного налогообложения. Благодаря СИДН можно выбрать более выгодную схему налогообложения.

Сравнение налогов на доход

Страна	Налог на доходв стране покупки	НДФЛ в России	Наличие СИДН
Португалия	До 48%	13%	Да
Кипр	До 35%	Да
Мальта	До 35%	Да
Испания	24%	Да
Антигуа и Барбуда	Нет	Да
Гренада	Нет	Да
Доминика	Нет	Да
Сент‑Китс и Невис	Нет	Да
Сент‑Люсия	Нет	Да

Процесс заключения сделки

Условия и процесс покупки в большинстве государств идентичны. В зависимости от страны, в которой хотите купить жилье, могут отличаться строки оформления сделки, суммы обязательных платежей, размеры налоговых начислений.

В основном процесс состоит из двух ключевых этапов:

• Просмотр представленных на рынке предложений, выбор интересующего объекта, заключение предварительного договора купли-продажи, внесение задатка (обычно — 10% от стоимости).
• Проверка документации нотариусом, подписание договора, оплата оставшейся суммы, внесение изменений о новом владельце в соответствующие государственные реестры и кадастры.

Деньги по сделке хранятся и проходят через специальный банковский счет нотариуса, что обеспечивает безопасность взаиморасчетов для каждой из сторон. Все транзакции защищены. Как правило, предварительный договор действует в течение трех месяцев. В это время нотариус осуществляет проверку юридической чистоты сделки.

Перед тем, как купить понравившийся дом или квартиру, проверьте техническую документацию объекта. Ее должен предоставить продавец. Если нет времени или возможности лично приехать в страну для заключения сделки, купить недвижимость можно удаленно, воспользовавшись услугами третьего лица. В этом случае нужна доверенность на своего представителя или сразу на нотариуса, который сопровождает дело.

Предлагаем ознакомиться с процессом оформления гражданства при покупке недвижимости на примере Кипра. Подробности в видео:

Ипотека во Франции и Монако

Валюта кредита	евро
Сумма займа	до 50% от цены объекта
Кредитная ставка	1,6-2% + EURIBOR
Срок кредита	8-10 лет

Александр Мацулевич, директор Property ServiceAzur:

Иностранцы могут получить ипотеку во Франции и Монако. Решение о выдаче кредита банки принимают на основании платежеспособности клиента. Размер суммы, которую даст банк, зависит от доходов получателя

Важно, чтобы выплаты не превышали 33% от доходов

Стоит учитывать, что в случае привлечения кредита расходы на приобретение недвижимости увеличатся на 1-1,5% от цены объекта за счет административных сборов банка, оплаты работы оценщика и нотариальных расходов. Несмотря на это, ипотека может быть выгодна, так как позволяет рассчитывать на налоговые льготы. К примеру, благодаря вычету банковских процентов можно снизить сумму налога на прибыль (доход от аренды), уменьшить или полностью исключить налог на богатство.

Также банки Франции и Монако предлагают различные схемы по оптимизации кредитов. К примеру, можно разместить у них депозит или инвестировать в финансовые инструменты на время выплаты займа, за счет чего уменьшить или полностью покрыть расходы на ипотеку.

Финансирование недвижимости за рубежом – итог

Если Вы хотите купить землю за рубежом, финансировать в жилую или коммерческую недвижимость, а также стать владельцем всего и сразу, то имейте в виду, что издержки по транзакциям могут сильно повлиять на стоимость объекта. 

Гербовый сбор и плата за перевод значительно сократят Ваш финансовый запас, а если добавить налоги (на сделку, на недвижимость в момент покупки и ежегодно, на коммунальные платежи и т.д.), то сумма возрастет еще на 10% — 15%. Не забывайте о нотариальной подписи, услугах переводчика и комиссионных сборах агента по недвижимости.

Однако, всего этого можно избежать, если сразу обратиться к экспертам International Wealth, которые:

1

Подберут объект под ваш бюджет.

2

Оформят документы, переведут их и апостилируют.

3

Заключат сделку купли-продажи с Вами или без вас (по доверенности).

4

Подадут заявку на кредит в банки разных стран.

5

Получат налоговый номер.

6

Откроют расчетный счет и помогут с оплатой пошлин.

7

Предоставят услуги адвоката/налогового специалиста, переводчика.

8

Проконсультируют по всем вопросам финансирования недвижимости за рубежом в соответствии с резиденством собственника, его социальным статусом и бюджетом.

При покупке дома за рубежом важно обеспечить, чтобы сделка была защищенной и не стала проблемой для собственника в будущем. Это в первую очередь касается финансовых издержек и налоговых обязательств. 

Консультация квалифицированного специалиста поможет обеспечить защиту Ваших имущественных прав и ускорить процесс оформления всех документов. Наш адрес для связи: info@offshore-pro.info.