Как вести учет недвижимости на усн

Особенности продажи ОС при УСН

Продажа ОС на УСН — доходы минус расходы — может быть весьма невыгодна налогоплательщику. П. 3 ст. 346.16 НК РФ предписывает при определенных условиях скорректировать ранее списанные затраты и пересчитать налоговую базу.

Речь идет о ситуациях, когда объект реализуется до истечения определенного срока после его приобретения. Здесь также необходимо учитывать его СПИ.

Период с момента приобретения до реализации	СПИ
До 15 лет	Свыше 15 лет
До 3 лет	Пересчет нужен	Пересчет нужен
От 3 до 10 лет	Пересчет не нужен	Пересчет нужен
Свыше 10 лет	Пересчет не нужен	Пересчет не нужен

Если условия реализации таковы, что требуется пересчет, налогоплательщик должен сделать следующее:

1. Рассчитать амортизацию по правилам гл. 25 НК РФ за весь период использования объекта. Если объект «переходящий» с других режимов, то амортизацию считают с даты перехода на упрощенку. Метод расчета износа может быть любым из предусмотренных гл. 25 НК РФ.
2. Сравнить амортизацию со списанными за этот же период упрощенными затратами по данному объекту.
3. Если затраты, исчисленные по правилам УСН, будут больше амортизации, то нужно скорректировать налоговую базу. Для этого следует «заменить» ранее списанные затраты на суммы амортизации.
4. По итогам пересчета сдать уточненную декларацию, доплатить налог и пени.

Как видно из предыдущих разделов, списание затрат на внеоборотные активы по правилам УСН в большинстве случаев происходит быстрее, чем начисление «обычной» амортизации. Поэтому такая продажа, скорее всего, повлечет для бизнесмена дополнительные затраты. Это необходимо учитывать, принимая решение о реализации объектов, у которых еще не истек СПИ.

***

Налоговый учет ОС на УСН — доходы минус расходы — зависит в первую очередь от периода их приобретения и СПИ. Также необходимо иметь в виду, что списывать можно только ту часть затрат, которая была фактически оплачена.

Начисление амортизации по правилам бухучета, вне зависимости от выбранного объекта налогообложения, необходимо для контроля за соблюдением упрощенцами лимита стоимости ОС. Хотя в отношении ИП это положение НК РФ является спорным.

Продажа отдельных объектов до истечения их СПИ может привести к необходимости внести изменения в учет и отчетность, а также доплатить налог и пени.

***

Еще больше материалов по теме — в рубрике «УСН».

Документы покупки

Главный документ – это договор. Цена, момент перехода права собственности, состояние и составляющие (если речь о комплексе помещений) — все будет прописано в нем. Если организация покупает ОС в рассрочку, то, возможно, оно будет передано ей в собственность, но при этом останется в залоге у продавца до полного расчета.

Договором может быть предусмотрено, что право на владение переходит только после оплаты всей суммы и процентов (если есть). Чаще всего это условие действует при лизинге (фактически особый вид аренды с правом выкупа). Условия лизинга могут предусматривать как учет на балансе лизингодателя, так и лизингополучателя, от этого зависит бухгалтерский и налоговый учет.

Если для продавца объект является:

• основным средством, то он составляет акт ОС-1а в одном экземпляре, который оставляет себе и накладную ТОРГ-12 в двух экземплярах;
• товаром, то составляется только ТОРГ-12.

Кстати! Форма ОС-1а может составляться в двух экземплярах и подписываться в качестве передаточного документа между продавцом и покупателем. В некоторых случаях покупатель учитывает срок использования, указанный продавцом для целей собственного учета.

Дополнительно предоставляются продавцом:

Технический план.
Кадастровый паспорт.
Выписка из ЕГРН (реестр недвижимости) – обратите внимание на отсутствие упоминаний об обременении в ней.
Акты о передаче водяных и электрических счетчиков. В них указывают номер счетчика и его показания на дату передачи объекта, чтобы не пришлось оплачивать чужие коммунальные долги.
Акт разграничения балансовой принадлежности электросетей – необходим, чтобы определить, откуда начинается ответственность за состояние сетей и оборудования абонента.
Заключение экспертизы о состоянии недвижимости и соответствия ее противопожарным и санитарным нормам

Не обязательно, если у сторон нет разногласий по этому поводу, то данные о состоянии просто указываются в тексте договора.
Другие технические и регистрационные документы.

Для заключения сделки и регистрации понадобятся:

1. Документы, подтверждающие оплату, если момент перехода права собственности зависит от нее.
2. Решение собрания участников (единственного участника) об одобрении сделки. Причем такое решение обычно просят, даже если сделка не является крупной, для перестраховки. Либо стоит запастись доказательствами, подтверждающими, что сделка не относится к крупным и не требует отдельного решения. Как правило, это еще сложнее.
3. Договор и акт передачи.
4. Документы представителей. Если от лица организации действует руководитель, то ничего не нужно, кроме паспорта. Если другой сотрудник, то необходима доверенность.

Итак, купля-продажа состоялась, и организация стала обладателем недвижимости. Дальнейшие действия зависят от готовности ее к использованию.

Амортизация — это…

Амортизация — списание начальной стоимостной оценки объекта ОС в течение предполагаемого срока использования. Подсчет амортизации в бухучете начинается со следующего после ввода объекта ОС в эксплуатацию месяца. Амортизация может начисляться несколькими способами:

• линейным;
• методом уменьшаемого остатка;
• по сумме чисел лет полезного использования;
• пропорционально объему выпуска готовой продукции.

Результаты подсчетов отображаются в ведомости начисления амортизации, которую компания разрабатывает самостоятельно с учетом правил оформления первичной документации, утвержденных в ст. 9 закона № 402-ФЗ. Расчет амортизации осуществляется ежемесячно, за исключением компаний, которым позволено вести упрощенный бухучет. Такие организации вправе списывать амортизационные отчисления раз в год, 31 декабря, или самостоятельно устанавливать периодичность (п. 19 ПБУ 6/01).

ВАЖНО! ИП на УСН не обязаны вести бухучет, а потому обязанность по начислению амортизации у них также отсутствует. Алгоритм начисления амортизации в бухучете един для всех организаций на любой системе налогообложения и регламентирован ПБУ 6/01

Алгоритм начисления амортизации в бухучете един для всех организаций на любой системе налогообложения и регламентирован ПБУ 6/01.

Ознакомиться с нормами ПБУ 6/01 можно в этом материале.

Основные моменты ↑

Амортизация предполагает перенесение стоимости актива по частям на текущие расходы компании.

В упрощенном виде это можно представить так:

на приобретенный за 5 000 рублей стул, который имеет срок службы 5 лет, ежегодные амортизационные отчисления составят 5000/5 = 1000 рублей.

Амортизация затрагивает только основные средства, то есть на имущество, которое находится в собственности компании и имеет следующие основные признаки (ст. 256—257 НК РФ):

1. Применяется в хозяйственной деятельности в период более одного года.
2. Имеет первоначальную цену не менее 40 000 рублей.
3. Задействовано в формировании выручки компании.

Амортизационные отчисления отражаются в бухгалтерских документах и ежегодно создаются по всем основным средствам.

В итоге формируется амортизационный фонд, который по окончании срока службы того или иного актива может быть направлен на закупку новых единиц оборудования, транспортных средств, офисной техники.

Обязанность создавать амортизационный фонд затрагивает все предприятия, вне зависимости от формы организации и режима взимания налогов.

Теоретический аспект

Амортизация затрагивает основные средства не произвольным способом, а в порядке установленном законодательстве.

В этом свете выделяют несколько разрешенных методов, а именно (ст. 259 НК РФ):

Метод	Описание
Линейный способ	Предполагает, что первоначальная цена объекта равномерно распределяется на срок его использования
Способ сокращающегося остатка	Предусматривает начисление амортизации, исходя из остаточной цены актива, а также срока его полезной работы (для уточнения платежей используется специальный коэффициент, который вправе установить сама организация в размере не более 3)
Метод списания	По сумме лет полезной работы предполагает формирование показателя, который рассчитывается, как частное между числом оставшихся лет срока службы и общим количеством лет полезного использования
Способ списания по объему продукции	Предполагает формирование соотношения между первичной ценой объекта и стоимостью предполагаемого объема товаров, которые будут произведены за весь срок полезного использования объекта

Примечательно, что последние три способа иногда называют также нелинейными методами. Законодательство определяет, какие именно методы имеют право применять те или иные виды компаний.

Нормативная база

Вопросы начисления амортизации, а также формирования соответствующих отчислений на затраты компании освещаются в налоговом законодательстве, а также в отраслевых инструкциях государственных ведомств, определяющих основные аспекты учетной политики на предприятии.

Вопросы начисления амортизации детально рассматриваются в таких статьях Налогового кодекса РФ, как:

Статья
256	Раскрывает, какое именно имущество компании можно отнести к разряду амортизируемых активов
257	Позволяет рассчитать цену амортизируемых основных средств на основании определенной методики
	Разделяет все виды основных средств на специальные амортизируемые группы
259	Описывает основные методики расчета амортизационных отчислений и порядок их применения
259.1—259.2	Разъясняют специфику применения линейного и нелинейного метода
259.3	Определяет условия и особенности использования понижающих коэффициентов

Амортизация ОС при УСН «Доходы»

А как начисляется амортизация ОС при УСН «Доходы»? Ведь такой объект налогообложения не предусматривает списание расходов. Следовательно, в НУ погашать стоимость ОС через износ не получится. Что же касается бухучета, необходимо ориентироваться на нормы ПБУ 6/01 и вести расчет амортизации в общем порядке.

Прежде всего, актив должен эксплуатироваться более 1 года, иметь стоимость свыше 100 000 руб. и предназначаться для использования в деятельности компании. Начисление амортизационных сумм начинается с первого месяца за периодом принятия актива к учету, прекращается – при полном погашении или списании объекта.

Пример

Документация при принятии к учету

На каждый объект заводится карточка ОС-6 (для группы объектов ОС-6а), в ней отражается ключевая информация. Применение этих форм не обязательно, можно разработать и свой вариант, главное, чтобы он содержал все необходимые данные.

Малые предприятия могут использовать не карточки, а книгу учета (унифицированная ОС-6б, допускается собственная форма). Сведения для заполнения берутся из полученной при покупке документации. В период владения заполняются данные о проведенных ремонтах, а также модернизации, реконструкции и списании.

Для ввода в эксплуатацию назначается приказом комиссия и составляется акт.

Амортизация ОС для УСН «Доходы минус Расходы»

Совершенно иначе обстоят дела у тех организаций, который применяют «упрощенку» с объектом «Доходы минус Расходы». Для этих компаний величина понесенных затрат напрямую влияет на размер бюджетного платежа к уплате.

Несмотря на то, что напрямую амортизация в списке допустимых на упрощенном режиме затрат не поименована, к расходам допускается отнесение затрат, связанных с применением и созданием объекта основных фондов. Данное указание содержится в ст. 346.16 НК РФ.

Рассмотрим на практическом примере, каким образом следует производить расчет амортизационных отчислений фирмы с объектом «Доходы минус Расходы».

Пример.

ООО «ШПАГАТ» ведет свою деятельность на «упрощенке» с объектом обложения «Доходы минус Расходы». Компанией был приобретен ткацкий станок в октябре 2017 года стоимостью 385 т.р. Расчеты с поставщиком объекта основных средств произведены в полном объеме, в октябре произведен ввод в эксплуатацию нового оборудования.

На основании положений, отраженных в п. 19 ПБУ 6/01 «Учет ОС», компания приняла в расходы величину понесенных на покупку затрат в полном объеме в последнем квартале 2017 года.

Подводя итоги, отметим, что для организаций и  предпринимателей на УСН действует определенный способ списания стоимости объектов основных фондов. Положения, прописанные в ПБУ 6/01, позволяют налогоплательщикам погашать величину понесенных затрат ускоренными темпами при необходимости. Также для целей бухгалтерского учета доступны все 4 действующих методики определения износа. Что касается учета фискального, на УСН процедура списания разнится в зависимости от объекта налогообложения.

Амортизаця для упрощенки

Особенности бухгалтерского учета на малых предприятиях»

ВАЖНО! ИП на УСН не обязаны вести бухучет, а потому обязанность по начислению амортизации у них также отсутствует. Алгоритм начисления амортизации в бухучете един для всех организаций на любой системе налогообложения и регламентирован ПБУ 6/01

Ознакомиться с нормами ПБУ 6/01 можно в этом материале. Как включить расходы на покупку ОС в книгу учета доходов и расходов В налоговом учете при применении УСН «доходы минус расходы» амортизация не начисляется. Стоимость объекта списывается в течение календарного года, в котором он был приобретен (построен), ежеквартально равными частями (п. 3 ст. 346.

16 НК РФ). То есть если объект был введен в эксплуатацию:

• в 1 кв. — списывается по ¼ от стоимости объекта;
• во 2 кв. — по 1/3 части от стоимости объекта;
• в 3 кв. — по ½ части;
• в 4 кв.

Начисление амортизации при усн «доходы минус расходы»

Амортизация — это… Как включить расходы на покупку ОС в книгу учета доходов и расходов Итоги Амортизация — это… Все компании, применяющие УСН, обязаны вести бухгалтерский учет (ст. 6 закона «О бухгалтерском учете» от 06.12.2011 № 402-ФЗ). Учет основных средств (ОС) обязателен еще и потому, что в случае превышения остаточной стоимости ОС 150 млн руб.

организация теряет право применения спецрежима.

При этом в расчет принимается только амортизируемое имущество (подп. 16 п. 3 ст. 346.12 НК РФ). Амортизация — списание начальной стоимостной оценки объекта ОС в течение предполагаемого срока использования.

Подсчет амортизации в бухучете начинается со следующего после ввода объекта ОС в эксплуатацию месяца.

Амортизация при усн. примеры, ответы на вопросы

Н доходы амортизация не начисляется. Такое право имеют только ИП и ООО, работающие на УСН «поступления минус затраты» (ст. 346.18 НК РФ).

Освобождение от начисления амортизации при УСН доходы, тем не менее, не затрагивает вопросы бухгалтерского учета: субъекты налогообложения не могут избежать ведения учетной политике по ОС (ФЗ №402).

В частности фирмам на УСН «доходы» потребуется:

1. Принять к учету все приобретенные основные средства.
2. Указать их в разделе «Материально-производственные запасы».
3. Прописать их первоначальную цену с указанием расходов на приобретение, установку, перевозку.
4. Начисление амортизации начинается с первого числа месяца следующего за тем, когда имущество было приобретено.

Начисление амортизации при УСН доходы предполагает, что списание происходит в течение всего времени применения объекта в производстве, до полного погашения.

Амортизация при усн «доходы минус расходы» 2017

Если такой ИП ведет согласно применяемой упрощенной системе налогообложения учет расходов, то ориентироваться он должен на 100-тысячный порог. Далее важный момент: каждый объект имущества, который попадает в категорию основных средств, имеет свой срок полезного использования он может составлять от 1 года до 30 и более лет в зависимости от типа объекта.

Важно Весь же перечень основных средств представлен в Общероссийском классификаторе основных фондов (ОКОФ), действующая редакция которого (Классификатор Росстандарта от 12 декабря 2014 года № ОК 013-94, ОК 013-2014 (СНС 2008)) была обновлена в 2017 году. При расчете налога на прибыль стоимости приобретенного основного средства списывается в течение всего срока полезного использования объекта

Но амортизация основных средств при УСН «доходы минус расходы» учитывается в ином порядке.

Начисляется ли амортизация при усн доходы минус расходы в 2018 году

Старые «прибыльные» ошибки иногда можно исправить в текущем периоде Если организация обнаружила, что в одном из предыдущих отчетных (налоговых) периодов при исчислении налога на прибыль была допущена ошибка, исправить ее текущим периодом можно, только если соблюдены два условия

Внимание Так, в частности, в качестве адреса места нахождения компании можно будет использовать адрес отделения почтовой связи. Так вот, на таких лиц нужно сдавать и СЗВ-М, и СЗВ-СТАЖ!

Онлайн журнал для бухгалтера

Если оплата имущества осуществляется частями, то и его стоимость в налоговом учете будет погашаться равными долями от оплаченных сумм. Пример В феврале 2017 года компания ООО «Ригма» приобрела станок стоимостной оценкой 800 000 руб.

Оптимизация

Предприниматели и компании всегда ищут пути как заплатить меньше налогов в государственный бюджет, но вместе с тем и не нарушить закон.

Первый путь оптимизации — правильно выбрать объект налогообложения. Как известно, базовая ставка при режиме «доходы» составляет 6%, а при режиме «доходы — расходы» — 15%. Соответственно, если расходы на ведение бизнеса у компании либо ИП невелики, то стоит выбирать первый режим.

Положения налогового кодекса РФ позволяет региональным властям уменьшать базовые ставки налога в дозволенных законом пределах. Например, в 2017 году ставки уменьшены в:

• Крыму (4% с доходов и 10% по второму режиму);
• Москве (по режиму «доходы минус расходы» до 10% для компаний в сфере спорта, социальных услуг, обрабатывающего производства, ветеринарии и растениеводства).

Статья 346.50 НК РФ дает возможность устанавливать налоговую ставку в размере 0% для ИП без наемных работников либо если количество работников не превышает 15 человек, которые зарегистрированы после вступления в силу специальных законов о предоставлении льгот и работают в научной, производственной и социальной сферах.

Также ИП без наемных работников, который работает в режиме «доходы», имеет право уменьшить сумму налога, которая была начислена к уплате, на сумму взносов, уплаченных в Пенсионный фонд. Заплатить останется только разницу. Если же ИП использует наемных работников, то максимальный вычет может составить всего лишь 50%.

Налоговые каникулы устанавливаются в каждом регионе отдельно. Власти выбирают отдельные виды деятельности, которые подпадают под «каникулы» и устанавливают период этих «каникул». Со списком регионов, где они введены, и перечнем видов деятельности можно ознакомиться на сайте Министерства финансов РФ.

Учёт у лизингополучателя и лизингодателя — тема видео ниже:

Нюансы при УСН Доходы ↑

Предпринимателю, который работает на упрощенном режиме или переходит на него важно знать, что на основные средства при УСН доходы амортизация не начисляется. В частности фирмам на УСН «доходы» потребуется:

В частности фирмам на УСН «доходы» потребуется:

1. Принять к учету все приобретенные основные средства.
2. Указать их в разделе «Материально-производственные запасы».
3. Прописать их первоначальную цену с указанием расходов на приобретение, установку, перевозку.
4. Начисление амортизации начинается с первого числа месяца следующего за тем, когда имущество было приобретено.

Начисление амортизации при УСН доходы предполагает, что списание происходит в течение всего времени применения объекта в производстве, до полного погашения.

При этом за основу установления ежегодных отчислений берется линейный метод. Стоит обратить внимание на то, что первоначальная цена объекта определяется в ходе принятия его на учет. При этом учитываются его производительность, ожидаемый износ и ограничения в использовании

При этом учитываются его производительность, ожидаемый износ и ограничения в использовании.

Покупка ОС, требующего доработки

В случае если объект требует доработки – ремонта, монтажа коммуникаций (водопровод, канализация, электросеть и т.п.) без чего невозможно его нормальное использование по предназначению, то все расходы по доведению здания или помещения до пригодного вида собираются на счете 08. При этом можно:

1. Нанять стороннюю организацию. Д 08 К 60,76 – отражен затраты на подрядчиков.
2. Выполнить работы собственными силами. Д 08 К 10 – списаны использованные материалы, Д 08 К 70 и Д 08 К 69 – отражена зарплата рабочих, задействованных в работах, и отчисления с нее, Д 08 К 23,25,26 – показаны расходы вспомогательных производств и управления.

Аккумулировав затраты на 08 счете, вы получаете фактически первоначальную стоимость, которую затем переносите на 01 счет для введения объекта в эксплуатацию. Заметьте, при принятии ОС к учету на 01 счете не имеет значения фактическое использование, главное – готовность к работе.

Если несвоевременно отразить перевод в эксплуатацию, можно навлечь на себя проблемы:

• Занижение базы по налогу на имущество. Ранее упрощенцы освобождались от уплаты этого налога, но с 2015 года и они попали под раздачу. Правда изменения коснулись только тех, кто владеет недвижимостью определенного вида, с утвержденной местными властями кадастровой стоимостью. Подробнее в ст. 378.2 НК РФ.
• Искажение остаточной стоимости, влияющей на право применения УСН. Лимит составляет 150 млн в 2019 году, при превышении этого значения организация теряет право на упрощенную систему.
• Неправильное отражение финансового состояния и активов компании. Отсутствие амортизации в БУ искажает реальную картину прибылей и убытков и может повлиять на принятие решений собственниками и распределение дивидендов.

Если основное средство не будет временно использовано и нет желания списывать расходы по нему в НУ и БУ, то требуется соблюсти определенную процедуру. Нужно ввести в эксплуатацию ОС, а затем направить его на консервацию. Для этого необходимо:

1. Издать приказ о переводе ОС на консервацию с указанием периода и сопутствующих мероприятий (например, обесточивание здания, перекрытие воды, опечатывание помещений, вынос оборудования и прочее).
2. Составить акт. Форма утверждается организацией самостоятельно. В нем перечисляются не только проведенные работы, но и затраты на них, а также указывается конкретная дата перевода объекта в новый статус.

Важно! Перечень затрат по УСН закрытый и определен в статье 346.16 НК. Поскольку в нем отсутствуют расходы на консервацию и последующие обслуживание подобных объектов, то они не включаются в расходы на УСН

Обособить на счете 01 законсервированные ОС на отдельном субсчете.

В БУ такие ОС не амортизируются, если срок их «спячки» более трех месяцев. Естественно на это время приостанавливается и списание в НУ. Налогом на имущество в общем случае они продолжают облагаться, разве что местное законодательство даст освобождение от налогообложения.

Аналогичное правило действует для модернизируемых или реконструируемых ОС (конечно, если при этом они никак не используются). Только срок их временного выбытия из строя должен быть уже не 3, а 12 месяцев.

Продажа недвижимости на УСН: торопиться надо медленно

Почему не стоит спешить с продажей купленного объекта, если компания работает на УСН? Дело в особом способе учета расходов, связанных с приобретением ОС. С одной стороны, он дает возможность более быстрого списания затрат, с другой – ограничивает в сроках выгодной продажи.

Представьте, что было куплено здание в 2019 году ценой в несколько десятков миллионов и успешно списаны все затраты по нему. Так вот, если в 2020 вы решите вдруг его продать, то придется пересчитать налоговую базу 2019-го. По итогу — доплата единого налога и пени. Учитывая многомиллионную цену, выйдет значительная сумма. А еще нужно уплатить налог с продажи (со всей продажной стоимости).

Несправедливо, но это страховка государства от недобросовестных налогоплательщиков. Ведь скоростное списание расходов — своего рода льгота, как амортизационная премия на ОСНО. Если основное средство продано ранее трех лет с момента учета расходов на приобретение (для ОС с СПИ более 15 лет – до истечения 10 лет), то за весь период включения в базу по УСН затрат придется произвести перерасчет. Такое правило установлено кодексом – п. п. 3, пункта 3 статьи 346.16 НК РФ.

Методы начисления ↑

Как уже упоминалось выше, существуют два базовых метода расчета амортизации, а именно:

• линейный подход;
• нелинейный подход.

Саму учетную политику, а также и методику осуществления амортизационных отчислений и их учета определяет руководство компании.

При этом во внимание должны приниматься два важных правила:

• отдельные виды имущества можно списывать только линейным способом;
• учет амортизации начинается с месяца, следующего за временем приемки на учет ОС.

Целесообразно более подробно рассмотреть каждый из методов амортизации.

Линейный

Линейный подход к амортизации рассматривается, как самый простой и распространенный (его применяют порядка 70% фирм). В его рамках, ежеквартально или ежегодно списываются равные доли стоимости имущества.

Используют линейный метод в основном в отношении имущества, которое подвержено физическому, а не моральному износу. Например, при амортизации здания.

Расчет амортизационных отчислений в этом случае осуществляется по формуле:

где П – первоначальная цена актива,

Н – норма амортизации, обратная числу месяцев полезного использования объекта (ст. 259.1 НК РФ).

Нелинейный

Нелинейный метод предполагает, что все имущество компании делится по амортизационным группам, а затем в отношении каждой из них рассчитывается амортизация:

• определяется суммарная стоимость имущества по каждой отдельной группе;
• суммы умножается на нормы амортизации, индивидуальные для каждой группы.

Самая высокая норма амортизации действует в отношении первой группы и составляет 14,3.

Далее следуют по мере убывания порядкового номера группы коэффициенты 8,8, 5,6, 3,8, 2,7, 1,8, 1,3, 1, 0,8. Значение показателя для последней группы составляет 0,7.