Государственная регистрация сделок

Как правильно оформить допсоглашение в 2021 году

Допсоглашение может составляться в отношении любых условий сделки, за исключение ее предмета. В рамках соглашения нельзя изменить объект, права на который переходили другому лицу на временной или постоянной основе. Чтобы изменить предмет сделки, потребуется расторгнуть договор и заключить новый.

Выделим наиболее распространенные случаи, которые можно предусмотреть условиями допсоглашения:

• продление срока действия договора, который был заключен на определенный промежуток времени (например, аренда нежилого помещения);
• расторжение договора с согласия обоих контрагентов;
• досрочное прекращение действия договора (например, договора ипотеки при досрочном погашении долга);
• изменение иных условий сделки – порядка оплаты или стоимости объекта, правил передачи объекта и разрешенные виды пользования, и т.д.;
• изменение юридически значимых сведений, исправление существенных ошибок и т.д.

Оформление допсоглашения в принудительном порядке не допускается, по каждому пункту лица должны достигнуть полного и обоюдного согласия. Участие в оформлении могут принимать только лица, выступающие сторонами по договору. Как и при заключении исходного договора, контрагенты могут действовать лично, либо через представителя, имеющего доверенность.

При сдаче помещения в аренду можно провести перепланировку. В проекте описывается конфигурация квартира или нежилого помещения до и после перепланировки.

Чтобы провести регистрацию допсоглашения в Росреестре, нужно обратиться с заявлением и представить следующий пакет документов:

• паспорт заявителей, либо нотариально заверенная доверенность на представителя;
• правоустанавливающие документы юридических лиц – выписка ЕГРЮЛ, свидетельство ИНН/КПП, приказ о назначении руководителя, доверенность, заверенная в нотариальной конторе;
• оригинал и копия исходного договора, а также передаточный акт;
• оригинал и копия допсоглашения со всеми приложениями, согласованными сторонами;
• платежное поручение, подтверждающее перечисление госпошлины.

Указанный пакет документов на регистрацию можно подать и через систему МФЦ, однако срок регистрационных действий увеличится на 2 дня.

Регистрация дополнительного соглашения в Росреестре в 2021 году. Вопросы эксперту

Александр С.

Специалист в сфере проектирования, кадастра, недвижимости. Высшее образования, опыт работы более 15 лет.

Задать вопрос

Вопрос эксперту

Можно ли дополнительным соглашением увеличить общий срок договора аренды?

Да, это можно сделать путем оформления дополнительного соглашения. После регистрации в ЕГРН будет указан новый срок действия арендного обременения.

Можно ли оформить дополнительное соглашение, если основной договор аренды закончился месяц назад?

Нет. нельзя. Дополнительное соглашение можно оформить только для действующего договора аренды.

Если первоначальный договор аренды не регистрировался в Росреестре, нужно ли делать это для дополнительного соглашения?

Нет, если первоначальный договор не проходил регистрацию в Росреестре, это не нужно делать и для дополнительного соглашения.

Почему нельзя изменить сам объект аренды в дополнительном соглашении?

Описание предмета договора аренды является существенным условием этой сделки. Поэтому менять предмет в дополнительном соглашении нельзя.

Особенности заключения договора аренды

Это первое действие, которое совершают участники сделки – арендатор и арендодатель. Следует помнить, что этому предшествует выбор самого помещения и согласование условий сделки (стоимость аренды, срок аренды и пр.). Если договор аренды заключен на срок, превышающий 1 год, то следующим действием сторон будет обращение в государственные органы для его регистрации. Вот несколько нюансов, которые нужно учесть арендатору и арендодателю:

• предметом аренды может быть здание или помещение, либо их часть;
• характеристики предмета аренды описываются в соответствие с кадастровыми сведениями ЕГРН (выписку ЕГРН можно заказать через наших специалистов);
• при выделении части помещения можно не устанавливать постоянные или временные ограждающие конструкции (достаточно описать границы, площади и местоположение части в договоре, в схемах и приложениях;
• для через арендатора можно провести перепланировку, изменить конфигурацию помещения.

Перечень сделок, подлежащих обязательному нотариальному удостоверению

1. Представительство по доверенности. Требуется для проведения правовых сделок, которые предусматривают обязательное оформление у нотариуса, представления заявлений, распоряжения правомочиями и других действий, установленных ст. 185 ГК РФ. Для доверенности, предусматривающей передачу полномочий, существует форма, составляемая нотариально (ст.187 ГК РФ). Такое правило не касается документов, выдаваемых организациями либо их руководителя.
2. Залоговые обязательства. Соглашение готовится в простом письменном формате, но его заверение в нотариальной конторе регламентировано ст. 22 ФЗ-14, когда в залог передается доля или её часть в уставном фонде ООО. Если он обеспечивает выполнение обязанностей по договору, нотариально удостоверенному, то и документ должен заверяться у соответствующего специалиста (ст.139 ГК РФ).
3. Переуступка прав требования, возникшая из обязательств, оформленных в нотариальной форме, совершается таким же образом (ст.389 ГК РФ).
4. Перевод долговых обязательств предусматривает соблюдение правил, установленных ст. ст. 389, 391 ГК РФ.
5. Рента. Соглашение о передаче объекта недвижимости под выплату содержания должно проходить регистрационную процедуру (ст.584 ГК РФ).
6. Завещание. Составляется в виде документа и заверяется в нотариальной конторе.
7. Согласие мужа/ жены. При участии одного из них в сделки по передаче имущественных прав, которые нужно вносить в ЕГРП, в обязательном порядке потребуется представление нотариально подтвержденного согласия другого супруга (ст.35 ГК РФ).
8. Брачный контракт.
9. Соглашение о выполнении алиментных обязательств (ст.100 ГК РФ).
10. Передача долей в праве общей недвижимой собственности. Не касается процедур, связанных с собственностью, входящей в паевой фонд, предусматривающий вовлечение инвестиций, или покупаемый для внесения в его состав, продаже земельных территорий, а также общего владения недвижимостью.
11. Осуществление операций по распоряжению имущественными объектами с участием опекунов, несовершеннолетних лиц либо ограниченно недееспособных.
12. Продажа части уставного капитала организации.
13. Соглашение о товариществе с участием инвестиций, подразумевающее проведение совместных мер, передачу правомочий и обязательств по нему.
14. Договор об управлении партнерством и изменения в него.
15. Отчуждение доли в сформированном фонде партнерства.

Нотариальное заверение сделок, установленных законодательством

Заверение документа по согласию между участниками может включаться в качестве его условия, независимо от возможности дальнейшей процедуры регистрации.

• Договор продажи (купли) единицы недвижимости или какой-то ее части (описан в Гражданском Кодексе РФ, в статье двести пятьдесят первой, а также в пятьсот пятьдесят восьмой, в части первой).
• Соглашения об обмене недвижимых объектов и их составляющих (ст. №№ 567, часть 2, 251).
• Договоры, передающие объекты в дар (данный процесс описывается в третьем пункте пятьсот семьдесят четвертой статьи Гражданского Кодекса).
• Соглашения, которые предполагают передачу прав владения второму лицу в качестве пожертвования (норма регулируется ст. № 582).
• Договор ренты, в том числе пожизненного содержания иждивенца (об этом сказано в ст. №№ 584 и 601).
• Соглашение по аренде с дальнейшим выкупом (шестьсот двадцать четвертая статья).
• В случае продажи нежилых зданий, как имущественного комплекса, обязательно придерживаться ст. пятьсот шестидесятой.

ОБЪЕКТЫ ДЛЯ ГОСРЕГИСТРАЦИИ — КЛАССИФИКАЦИЯ

Имущество, подлежащее регистрации, можно условно разделить на пять групп. Рассмотрим каждую их них подробно:

Права собственности. К этой категории относятся права на различные формы владении, в том числе государственную, общую, частную и иные виды.
Вещные права. Особенность в том, что лица, не относящиеся к категории хозяев, имеют меньшие возможности. Вещное право дает возможность владения, управления и пожизненного наследования имущества. Такие права несут абсолютный характер, что подразумевает возможность их осуществления без привлечения 3-их лиц. Интересно, что даже при получении права владения недвижимостью иным лицом, вещное право остается в силе. Вот почему его регистрация является обязательной.
Ограничения прав

Рассматривая, какие объекты подлежат государственной регистрации, важно отметить обременения на права по отношению к имуществу. Здесь речь идет об ипотечном кредитовании, сервитутах, арендном соглашении, а также иных сделках, имеющих индивидуальные особенности

По сути, сервитут подразумевает ограничение вещного права. Что касается ипотечного кредита, здесь речь идет об обременении на залоговое имущество (до полной выплаты заемщиком задолженности по займу).
Операции с недвижимостью. Не секрет, что право собственности не возникает на ровном месте. Оно появляется после оформления различных договоров, а именно обмена, покупки и продажи, передачи имущества в дар, реконструкции и так далее. При проведении сделок с имуществом регистрация прав производится на базе бумаг, которые подтверждают право применения ЗУ для возведения постройки, а также с помощью проекта или его описания. В первую очередь это касается незавершенных сооружений.

Отдельного внимания заслуживают операции, которые произведены до начала действия закона о регистрации. Так, с учетом статьи 6 (пункта 2) права на недвижимость, появившиеся до начала действия Закона, считаются теми, что имеют силу. Основанием является желание собственников (правообладателей). Если сделка регистрируется уже после вступления в силу упомянутого закона, необходимо «работать» с теми правами на объект, которые появились до вступления в силу нормативного документа.

Непосредственно физические объекты (их рассмотрим ниже).

Кроме госрегистрации, может проводиться специальная работа по учету некоторых видов имущества. В большинстве случаев необходим учет в кадастре, а также техучет. В этом случае производится фиксация сведений о земельном участке, сооружении или иной недвижимости. При этом нельзя объединять под одну «гребенку» разные виды учета (правовой и технический).

Какой договор подлежит государственной регистрации

• Договор продажи (купли) единицы недвижимости или какой-то ее части (описан в Гражданском Кодексе РФ, в статье двести пятьдесят первой, а также в пятьсот пятьдесят восьмой, в части первой).
• Соглашения об обмене недвижимых объектов и их составляющих (ст. №№ 567, часть 2, 251).
• Договоры, передающие объекты в дар (данный процесс описывается в третьем пункте пятьсот семьдесят четвертой статьи Гражданского Кодекса).
• Соглашения, которые предполагают передачу прав владения второму лицу в качестве пожертвования (норма регулируется ст. № 582).
• Договор ренты, в том числе пожизненного содержания иждивенца (об этом сказано в ст.
  Что такое государственная трудовая инспекция

  №№ 584 и 601).

• Соглашение по аренде с дальнейшим выкупом (шестьсот двадцать четвертая статья).
• В случае продажи нежилых зданий, как имущественного комплекса, обязательно придерживаться ст. пятьсот шестидесятой.

• Сделки, ведущие к отчуждению собственности от одного лица и получении прав на нее другим лицом.
• Договоренности в сфере недвижимости, результатом которых не является изменение владельца.
• Дополнения, изменяющие один или несколько пунктов заключенных ранее сделок.
• Смешанные договоры, в которых частично идет речь о недвижимости.

Если приобретать в собственность помещение, следует проверить сведения о нем. Для этого применяется выписка из ЕГРП.

Она позволит определить, является ли конкретный человек собственником или нет. Также документ позволит установить, если ли ограничения на объект.

Сделка по ограничению является действительной после постановки штампа. Залогом считается особая сделка, при которой не происходит по отчуждению.

При уклонении должником от обязанностей, все заложенное становится владением залогодержателя при составлении новой сделки, к примеру, заключении соглашения по покупке залога.

Что подлежит обязательной государственной регистрации

Потенциально опасные химические и биологические вещества и изготавливаемые на их основе препараты, представляющие потенциальную опасность для человека (кроме лекарственных средств), индивидуальные вещества (соединения) природного или искусственного происхождения, способные в условиях производства, применения, транспортировки, переработки, а также в бытовых условиях оказывать неблагоприятное воздействие на здоровье человека и окружающую природную среду.

Многие сделки, даже будучи совершенными в надлежащей форме, сами по себе не порождают гражданские права и обязанности. Данные юридические последствия могут появиться только при соединении сделки с такими юридическими фактами, как государственная регистрация сделки или государственная регистрация прав на имущество.

Интересное:  Авто повредили на автостоянке как считать ущерб

Юридическим лицам в своей деятельности, гражданам в своей жизни нередко приходится заключать различные сделки. В некоторых случаях для вступления договора в действие его подписания сторонами недостаточно. Для этого требуется совершение государством акта подтверждения перехода прав между сторонами сделки.

Основным органом, который согласно законодательству наделен правом производить регистрационные действия, является Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (сокращенно – Росреестр). Для того, чтобы получить данную услугу, нужно обратиться в соответствующий орган Росреестра с заявлением и списком необходимых документов.

Договор долевого участия в какой момент подлежит регистрации в Регистрационной Палате (ФРС)

1.

По договору участия в долевом строительстве (далее — договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

8. Существующие на день открытия наследства участника долевого строительства имущественные права и обязанности, основанные на договоре, заключенном в соответствии с настоящим Федеральным законом, входят в состав наследства участника долевого строительства в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Какие договора подлежат государственной регистрации

• Когда лица заключают сделку, то логичным образом встает вопрос о правовом регулировании того или иного соглашения между сторонами.
• Необходимо знать в какой форме закон допускает оформление сделки, а так же какие требования выдвигает для признания договора вступившим в свое действие.
• Форма договора и требования к нему
• Так, договоренности между сторонами могут выражаться как устно, так иметь обязательную письменную форму, предполагающую создание документа.
• Договор, в свою очередь, может требовать:

• обязательного заверения в нотариальной конторе;
• регистрации в государственных органах, которые ведут свои реестры;
• только лишь самого факта договоренности обоих участников сделки по существенным вопросам.

И здесь стоит сказать следующее: первый вариант с нотариальным удостоверением хоть и является в большинстве случаев обязательным требованием, но в некоторых случаях закон называет такой способ оформления желательным или просто оставляет выбор за сторонами.

То есть, в целом, гражданам не запрещено обращаться к нотариусу в тех случаях, когда нотариальное удостоверение не является обязательным для них, а является лишь их инициативой подобным образом оформить свои правоотношения.

В этом главное отличие от обязанности регистрировать соглашения, так как органы юстиции принимают заявления от населения только лишь тогда, когда относительно данной сделки в законе сказано прямо: она требует государственной регистрации. Рассмотрим, для какие договоренностей действует это предписание.

1. Виды договоров, требующих государственной регистрации
2. Для того, чтобы иметь представление, какие договора подлежат государственной регистрации, можно среди них выделить несколько условных групп.
3. Группы договоров:
4. Все договоры, предмет которых заключается в отчуждении объектов недвижимости (то есть переход собственнического права на них от одного лица другому), среди которых сделки:

• договоры купли-продажи;
• мены;
• дарение;
• ренты;
• аренда с дальнейшим выкупом;
• купля-продажа имущественного комплекса.

Вторая группа — это правовые отношения, согласно которым не происходит переход прав, а их суть заключается в передаче недвижимости во временное пользование:

• аренда (когда срок договора более одного года);
• залог;
• безвозмездное пользование.

Следующая группа договоров относится к таким сделкам, которые являются дополнительными к уже состоявшимся и прошедшим регистрацию:

• уступка требования;
• перевод долга;
• соглашение об изменении условий и так далее.

К четвертой группе можно отнести такие договоры, которые имеют смешанный характер, то есть в их тексте содержатся элементы нескольких договоров, один их которых по закону требует регистрации.

Значение процедуры

Регистрация сделок с недвижимым имуществом – это череда мероприятий, выполняемых специальным органом государственного значения по фиксированию перехода имущественных прав от продавца к покупателю.

Регистрируемые сделки по заключению договоров двусторонние и проводятся в соответствии с определенными правилами. Договор до регистрации сделки является ничтожным и не является поводом для внесения суммы за квартиру или выполнения обязательств по нему.

Стоит ли покупать квартиру на первом этаже, читайте тут.

Важно: чтобы сделка считалась действительной, она должна поддаваться регистрационным мероприятиям, только этот момент является официальным подтверждением заключения договора, а не его подписание. По факту регистрации сделки вносится запись в единую базу реестра

Данным мероприятием вносится ограничения прав относительно владений одного лица в пользу другого, то есть продавец, будучи владельцем имущества уже не сможет заключить новую сделку до расторжения предыдущей, так как у него официальные обязательства перед клиентом.

Регистрация сделки визируется штампом на бумаге с фиксированием даты, наличием специальной регистрирующей подписи и печати. При этом количество зарегистрированных сделок не зависит от числа договоров или от числа объектов – регистрироваться будет один факт подписания, даже если в итоге этого возникнет несколько прав.

Какие сделки подлежат регистрации? Фото:myshared.ru

Законодательная база

Существует несколько законодательных баз, согласно которым выполняется регистрация сделок с недвижимостью:

1. В первую категорию входят нормативы, относящиеся к форме проделанной сделки и обязанности в регистрации:

• ГК РФ и ЛК РФ;
• Закон от июля 2011 года No246 ФЗ;
• Федеральный Закон о долевом строительстве;
• Прочие акты, по обязательствам которых необходима данная регистрация.

1. Ко второй имеют отношения нормативы, разъясняющие ход регистрирующей процедуры, их предназначение для сотрудников регистрирующего органа и для обывателей:

• ФЗ от июля 1997 года No122 ФЗ;
• Методические рекомендации, утвержденные приказом Минюста РФ от 1.07.2002 года No184;
• Административный регламент Росреестра;
• Правила выполнения единого реестра прав на имущество и сделок с ним;
• Прочие акты ГК.

Дополнительные сделки

Сделка считается заключенной с момента заверения ее штампом (печатью)

В случае надобности к тем сделкам, которые уже зарегистрированы, возможно осуществить составление дополнительных соглашений, так называемых акцессорных. Особенности подобных документов заключаются в том, что они предусматривают вероятность изменить правоотношения по тем сделкам, которые были заключены ранее:

1. уступительные требования по соглашениям, регистрация которых была осуществлена ранее. Сюда же относятся и договора, подтверждающие участие в долевом строительстве;
2. осуществление долгового перевода по сделкам, которые уже были зарегистрированы;в) перенаем, предполагает передачу прав и обязанностей по договору аренды;
3. соглашение, в соответствии с которым допускаются какие-либо изменения в договоре, регистрация которого была осуществлена ранее;
4. в случае, если одаряемый отказывается принимать причитающийся ему дар.

Согласно п. 1 ст. 452 ГК определено, что совершение соглашения, содержащего информацию касательно изменений или расторжении договора, осуществляется в аналогичной форме, что и сам договор, но только в том случае, если правовых актов иного плана не вытекает.

Однако частью формы соглашения государственная регистрация не является. Данный факт представляет свидетельство того, что соглашение об изменении или расторжении подлежащих регистрации договоров также требует регистрационных действий.

Президиум ВАС РФ в Информационном письме от 16.02.2001 N 59 (п. 9) обозначил, что соглашение, в основе которого изменение суммы плату за аренду, обязательно к регистрации, так как представляет собой неотъемлемую часть соглашения аренды и вносит изменения в содержание и условия обременения, порождающиеся договорами аренды.

Интересный факт: когда речь идет о заключении соглашений, направленных на изменение и дополнение договорных условий об ипотеке, в данные регистрационной записи, касающиеся ипотеки, вписываются соответствующие изменения и дополнения, а это представляет собой уже совершенно иную регистрационную составляющую, отличную от регистрации сделки.

При регистрации не нужно предоставлять соглашения, свидетельствующие о том, что заключенные ранее договора были расторгнуты. Поскольку в качестве предмета подобных документов выступает прекращение обязательств со стороны обоих участников, необходимо осуществление погашения регистрационной записи о сделке и ограничении (обременении), которое лежало в ее основе.

Так, основываясь на соглашении, в основе которого находится расторжение договора аренды, необходимо погасить записи об аренде. Однако, в том случае, когда в соглашении о расторжении обозначены условия возврата имущества, приобретенного по расторгаемой сделке имущества, то необходимо позаботиться о регистрации перехода права к лицу, которому осуществляется возврат недвижимости (получателю ренты, продавцу).

Имея представление о том, какие сделки требуют государственной регистрации, просвещенным гражданам удастся избежать нелепых или непредвиденных ситуаций, в которых они могут оказаться по незнанию.

Немного о государственной регистрации — в видеоматериале: