Незавершенное строительство

Что относится к незавершенному строительному производству

Незавершенные строительные работы представляют из себя расходы и работы на еще не готовой недвижимости с самого начала до сдачи, которые выступают объектом учета незавершенного строительства и которые невозможно амортизировать. К таким относятся не сданные сооружения, здания, отдельные этапы строительно-монтажных работ.

Незавершенное строительство можно разделить на такие группы:

• объекты, которые находятся в процессе строительства и по которым не оформлены документы по приемке в эксплуатацию;
• где временно прекращено строительство;
• законсервированное строительство с незаконченной работой;
• где прекращены все работы.

Это перечень статей затрат, которое связаны с выполнением работ и которые можно отнести к производственным тратам:

• Материалы
• Оборудование, техника и ее монтаж
• Производственная, строительная, монтажная работа
• Оплата труда 
• Инструменты, необходимый инвентарь
• Электричество и прочие ресурсы

Незавершенное производство строка в балансе

Иными словами, в организации может остаться незавершенное производство (НЗП) (п. 63 Приказа Минфина от 29.07.1998 № 34н).

Незавершенное строительство и средства дольщиков: как выгоднее показать в балансе

Пример. На что повлияет способ отражения незавершенки в балансе Рассмотрим разницу в показателях, если отразить незавершенку в разных разделах баланса.

Таблица. Бухгалтерский баланс на 31.12.2017 (млн руб.) Наименование показателя На 31 декабря 2017 На 31 декабря 2016 Актив I.

Внеоборотные активы Нематериальные активы 1,2 1,3 Основные средства 33,4 31,2 Незавершенное строительство 115,8 85,8 Доходные вложения в материальные ценности 0,7 0,5 Финансовые вложения 1,6 3,2 Отложенные налоговые активы 0,26 0,31 Прочие внеоборотные активы 1,1 1,3 Итого по разделу I 154,06 123,61 II.

Оборотные активы Запасы 42,4 40,8 Налог на добавленную стоимость по приобретенным ценностям 1,6 1,9 Дебиторская задолженность 8,2 9,2 Финансовые вложения (за исключением денежных эквивалентов) 1,2 1,4 Денежные

Где в балансе отражается незавершенное строительство

От ее наличия незавершенное строительство никак не станет ОС. Основное средство может появиться исключительно тогда, когда все необходимые строительные работы будут полностью завершены.

Пока объект недвижимости нельзя использовать по назначению, нельзя его и амортизировать. Аналогично будут обстоять дела и для упрощенцев: они не вправе учитывать в расходах величину недостроенного ОС.

До момента завершения строительства недострой учитывают на 8-м счете «Вложения во внеоборотные активы», 3-й субсчет «Строительство объектов основных средств».

В дебет данного счета списывают, в том числе, расходы, связанные с государственной регистрацией. О незавершенном производстве и правилах его отражения в бухгалтерской отчетности, читайте в нашем новом материале здесь.

Как формируются данные о незавершенном строительстве для баланса

Первоначально все затраты на приобретение и возведение основных средств аккумулируются на сч. 08 «Вложения во внеоборотные активы». Четыре его субсчета позволяют сгруппировать затраты:

• на приобретение земли (субсч. 1);
• объектов природопользования (субсч. 2);
• на строительство объектов основных средств (субсч. 3);
• на приобретение основных средств (субсч. 4);

На субсч. 3 сч. 08 аккумулируют данные о затратах на строительство ОС. Дебет сч. 08 на конец периода показывает сумму незавершенного строительства, так как даже завершенные объекты ОС, не введенные в эксплуатацию, считаются незавершенкой. Со вводом в эксплуатацию стоимость объектов ОС переносится со сч. 08 на сч. 01 «Основные средства».

Данные по дебету сч. 01 и 08 вносятся в баланс в строку 1150. Если же суммы по капвложениям существенные, то для их отражения создается отдельная строка в балансе (п. ПБУ 4/99).

О бухгалтерском учете вложений, отражаемых на счете 08, можно подробнее узнать из статьи «Правила ведения учета вложений во внеоборотные активы».

Понятие незавершенного строительства

Незавершенным строительством называют комплекс расходов, произведенных застройщиком, которые накопились со дня закладки объекта и до даты ввода его в эксплуатацию. Объекты, находящиеся в процессе достройки, привязаны к конкретному земельному участку. Готовые здания и сооружения должны быть стационарными, временные постройки (киоски с навесными конструкциями) учитываются отдельно.

Приостановка строительства может быть вызвана недостаточностью финансирования и нехваткой инструментов, сырья, оборотных фондов. Незаконченные объекты после ввода в эксплуатацию будут признаны основными средствами в качестве недвижимого имущества. Но до момента признания работ по объекту полностью завершенными, актив не может отражаться в учетных операциях в составе основных средств.

ВНИМАНИЕ! Сумма по незавершенному строительству формируется только из фактических расходов

Аудит незавершенных капитальных вложений: основные принципы

Для того чтобы правильно отражать в балансе и в бухгалтерском учете стоимость незавершенных капитальных вложений (НКВ), необходимо периодически проводить аудит этих инвестиций. Целью такого аудита может служить:

• оценка достоверности данных бухгалтерского учета;
• проверка того, правильно ли сформирована стоимость НКВ.

Поскольку весь процесс строительства можно разделить на 3 основных этапа: подготовительно-разрешительный, этап строительства, завершающий этап, — то и аудит незавершенных капитальных инвестиций можно разделить на 3 вида:

1. Проверка правильности и наличия разрешительной документации, проверка проектно-сметной документации.
2. Проверка правильности списания расходов на строительство.
3. Оценка стоимости объекта НКВ на основе проведения инвентаризаций.

Первый вид аудита позволяет оценить, какие документы имеются на объекте строительства, соответствуют ли они техническим требованиям и нормам. Этот вид аудита проводят технические специалисты. Совместно с ними на данном этапе работники экономических служб проводят оценку правильности применения сметных расценок, стоимости оборудования, включенного в сметы. Как правило, такой вид аудита проводит заказчик и инвестор.

ВАЖНО! Составление сметной документации является обязательным и предусмотрено ст. 743 ГК РФ

Второй вид аудита проводится также комплексной группой, в составе которой должны быть и представители технических служб, и экономисты (бухгалтеры). При этом проводится проверка соответствия реальных расходов уровню расходов, включенных в стоимость строительства. Этот вид аудита представляет больший интерес для подрядных организаций.

Третий вид аудита является заключительным. В ходе него проверяется правильность оценки объекта незавершенных капитальных инвестиций. Для этого проводится сопоставление реальных расходов со сметами, проверяются фактические остатки материалов, оборудования и количество списанных материалов. Этот вид аудита важен и для заказчика (инвестора), и для подрядчика.

Аудит проводят на основании документов, которые находятся на участке незавершенного строительства. К таким документам относятся журналы ведения работ, журналы скрытых работ, отчеты материально ответственных лиц, отчеты о списании материалов для выполнения работ, акты выполненных работ, регистры бухгалтерского учета.

Подробнее о том, как организовать аудит сч. 08, прочтите в материале «Аудит вложений во внеоборотные активы (счет 08)».

Раздел III. Капитал и резервы

Уставный капитал (складочный капитал, уставный фонд, вклады товарищей).

По строке 1310 бухгалтерского баланса отражают сумму уставного капитала фирмы. Она должна совпадать с суммой уставного капитала, которая зафиксирована в учредительных документах компании.

Собственные акции, выкупленные у акционеров. Мы уже сказали, что если организация выкупила собственные акции (доли учредителей) в уставном капитале не для продажи, то их стоимость вносят в строку 1320. Такие акции положено аннулировать, что автоматически приводит к уменьшению уставного капитала, поэтому показатель этой строки как величину отрицательную приводят в скобках. Но если собственные акции выкуплены и перепроданы, они уже считаются активом и их стоимость нужно вписать в строку 1260 «Прочие оборотные активы».

Переоценка внеоборотных активов. Этой строке присвоен номер 1340 (показателя для строки с номером 1330 не предусмотрено). По ней показывают дооценку объектов основных средств и нематериальных активов, которую учитывают на счете 83 «Добавочный капитал».

Добавочный капитал (без переоценки). Суммы добавочного капитала отражают по строке 1350. Отметим, что показатель для этой строки берут без учета сумм переоценки, которые должны быть отражены строкой выше.

Резервный капитал. Остаток резервного фонда указывают по строке 1360. Здесь отражают как резервы, образованные по требованию законодательства, так и резервы, созданные в соответствии с учредительными документами. Расшифровка требуется, только если показатели являются существенными.

Нераспределенная прибыль (непокрытый убыток). Накопленную за все годы, включая отчетный, нераспределенную прибыль показывают в строке 1370. По ней же отражают непокрытый убыток (только такую сумму заключают в скобки).

Составляющие показателя (прибыль (убыток) за отчетный год и (или) за предыдущие периоды) можно записать в дополнительных строках, то есть сделать расшифровку по полученным финансовым результатам (прибыль/убыток), а также по всем годам деятельности компании.

Бухгалтерский учет в строительстве

Возведение зданий или сооружений имеет колоссальные отличия от других видов деятельности не только в этапах осуществления и реализации, но и в части бухгалтерского и налогового учетов.

Отличия ведения бухгалтерского учета в строительстве:

1. Документация. Участники используют иные документы для отражения этапов и результатов стройки. Например, акты выполненных работ по спецформе КС-2, а также спецсправка о стоимости строительства по форме КС-3.
2. Учет затрат по элементам. Иными словами, произведенные затраты подразделяются на несколько элементов, таких как: материалы, заработная плата специалистов, работа оборудования, машин и механизмов, а также накладные затраты.
3. Особенности принятия объекта. Объект завершенного строительства подлежит приемке по специальным правилам и специальными комиссиями, по итогам данного контрольного мероприятия составляется акт о приеме-передаче (форма № ОС-1а).
4. Необходимость в регистрации объекта. Построенное здание подлежит обязательной регистрации в соответствующих госорганах. Только после регистрации объект может быть включен в состав основных средств.

Причем бухучет в компании заказчика также отличается от учета в организации исполнителя. Рассмотрим подробнее особенности учета для каждой стороны.

Реализация и процесс учета

Для того чтобы провести процедуру реализации или передачи незавершенного недвижимого объекта, коммерческая структура должна провести регистрацию права собственности на этот объект, как на недвижимое имущество, что регламентируется статьями 130 и 131 ГК РФ, а также статьей 4 №122-ФЗ.

Вся выручка, полученная в результате реализации объектов незавершенного строительства недвижимого имущества, должна учитывается вместе с прочими доходами коммерческой организации на момент передачи прав собственности непосредственному покупателю. В отношении субъектов малого бизнеса, кроме эмитентов, размещенных публично ценных бумаг, предусматривается применение особого порядка учета их доходов и расходов.

Процесс признания выручки должен быть отражен по кредитам счета 91 «Иные виды доходов и расходов». Одновременно с этим, цена объекта незаконченного строительства будет признана в качестве прочих расходов и списана в дебет счета 91 «Иные виды доходов и трат».

Инвентаризация незавершенного производства

В отчет Инвентаризация НЗП вносятся остатки незавершенного производства на конец месяца, которые автоматически в программе 1С 8.3 не рассчитываются.

Для этих целей в программе 1С 8.3 предусмотрен ввод операций «вручную» в разрезе каждой номенклатурной группы. При этом суммы, которые вводим в ручную, сначала нужно рассчитать, потом составить таблицу и вывести результат НЗП. Далее можно ввести их в базу 1С 8.3. Например, расчет суммы в незавершенном производстве (ОСНО) можно представить в таблице:

Кнопочкой Создать открываем бухгалтерский документ:

Кнопочкой Добавить из справочника Номенклатура выбираем вид Портьеры и проставляем рассчитанную сумму незавершенного производства:

Типовые проводки

В учете предприятий, не входящих в состав субъектов хозяйствования госсектора, могут использоваться следующие стандартные корреспонденции по учету объектов незаконченного строительства:

Приобретение недостроя отражается в учете путем постановки объекта на баланс и отражения задолженности перед продавцом – Д08.3 – К60. Такой же записью показываются и затраты по оплате услуг сторонних организаций, которым поручены работы по завершению строительства, вводу актива в эксплуатацию.

Д01 – К08.3 – незавершенное производство в строительстве в бухгалтерском учете переходит в статус завершенного, объект вводится в эксплуатацию. Эта операция производится при наличии акта проверки готовности объекта.

Если недострой продается третьим лицам, составляется такой комплекс проводок:

доходы отражаются через дебетование счета 62 и кредитование счета прочих доходов 91.1;

на стоимость реализуемого актива необходимо начислить НДС, эта сумма показывается в дебете 91.2 и кредите 68;

при продаже необходимо не только показать доходы, но и закрыть суммы, накопленные на счете инвестиций в основные средства, делается это при помощи проводки Д91.2 – К08.3.

Пример

Как формируется стоимость незавершенного строительства – рассмотрим этот процесс на примере компании, имеющей объект незавершенного строительства. На 08 счет затраты относили по мере их возникновения на протяжении всего периода строительных и монтажных работ, отражая их следующими проводками:

закуплены строительные материалы для возведения нового корпуса производственного цеха на сумму 5 652 320 руб. – Д10 – К60;

выделен НДС из стоимости закупленных материалов – Д19 – К60 в сумме 1 017 417 руб.;

входящий НДС принят к вычету в полной сумме Д68 – К19 в размере 1 017 417 руб.;

Д08.3 – К10 – зафиксирована стоимость материалов, которые были фактически израсходованы в процессе строительства здания (5 652 320 руб.);

Д08.3 – К02 в сумме 55 600 руб. – показана амортизация оборудования, используемого в строительстве;

Д08.3 – К70 в размере 564 850 руб. – затраты на оплату труда наемного персонала;

Д08.3 – К69 в размере 169 455 руб., показаны отчисления на страховые взносы с зарплаты рабочих;

Когда строительство было завершено, актив вводится в действие, при этом составляется запись: Д01 – К08.3 в сумме 6 442 225 руб. (5 652 320 + 55 600 + 564 850 + 169 455).

Незавершенное строительство в бухгалтерском учете в балансе показывается в 1 разделе отчета в строке 1150 (в общей сумме с основными средствами, характеристика недостроенных объектов и накопленные расходы по ним раскрываются в пояснениях).

Полные тексты нормативных документов в актуальной редакции вы всегда сможете посмотреть в КонсультантПлюс.

Недострой на балансе

— является его активами. Это все то, что можно обратить в денежные средства.

Активы подразделяются на:

Внеоборотные

• Нематериальные активы
• Основные средства
• Незавершенное строительство
• Доходные вложения в материальные ценности
• Долгосрочные финансовые вложения
• Отложенные налоговые активы
• Прочие внеоборотные активы

Оборотные

• Запасы
• Налог на добавленную стоимость по приобретенным ценностям
• Дебиторская задолженность (платежи по которой ожидаются более чем через 12 месяцев после отчетной даты)
• Дебиторская задолженность (платежи по которой ожидаются в течение 12 месяцев после отчетной даты)
• Краткосрочные финансовые вложения
• Денежные средства
• Прочие оборотные активы

Пассивы организации — это источники формирования ее активов. К ним относятся капиталы, резервы, а также кредиторские обязательства, возникшие у организации в процессе ведения хозяйственной деятельности.

Пассивы подразделяются на:

Капитал и резервы

• Уставный капитал
• Собственные акции, выкупленные у акционеров
• Добавочный капитал
• Резервный капитал
• Нераспределенная прибыль (непокрытый убыток)

Долгосрочные обязательства

• Займы и кредиты
• Отложенные налоговые обязательства
• Прочие долгосрочные обязательства

Пообъектный учет с помощью решения БИТ.СТРОИТЕЛЬСТВО

Кратко опишем основной функционал программы БИТ.СТРОИТЕЛЬСТВО.

1. Программа состоит из модулей, позволяющих автоматизировать все подразделения строительной компании.
2. Подробная отчётность по любым, даже удалённым, объектам. Вся информация достоверна и актуальна на момент отчёта.
3. Консолидированная отчетность по каждому строительному объекту, анализ расходов будущих периодов.
4. Работа с учётом материалов: от планирования до списания по объектам.

БИТ.СТРОИТЕЛЬСТВО — это новейший программный комплекс для автоматического решения основных задач структурных подразделений строительной фирмы.

БИТ.СТРОИТЕЛЬСТВО автоматизирует:

• бухгалтерию подрядчиков и субподрядчиков, а также застройщиков и заказчиков;
• движение финансов;
• расчёт заработной платы с начислениями по каждому объекту;
• учёт недвижимости;
• учёт работы подразделений снабжения;
• учёт работы и затрат на эксплуатацию строительной и транспортной техники;
• управление проектами;
• учет спецодежды;
• учет арендных помещений.

Основные преимущества программы БИТ.СТРОИТЕЛЬСТВО

1. Оперативная и достоверная отчётность по каждому объекту.
2. Создаются конкурентные преимущества при участии в торгах, тендерах.
3. Уменьшается время на ввод первичных документов.
4. Экономия до 20% на материалов, за счет сокращения их воровства и нецелевого использования.
5. Сокращение времени на подготовку отчётности, снижение ошибок из-за человеческого фактора
6. Возможность ведения управленческого учёта и быстрого принятия управленческих решений.

Как учитывать затраты по объектам строительства быстро и точно? Узнайте из видео, как организовать и автоматизировать учёт в строительной компании и избежать при этом типовых ошибок (методологических и технических).

Незавершенное строительство — что это

Чёткого определения незавершённого строительства нет ни в одном правовом акте, поэтому в судах разрешается множество дел по спорам о статусе объекта недвижимости. Чтобы судьям было легче принимать решения, Верховный Суд 25-м Постановлением от 23.06.2015г. разъяснил некоторые положения Гражданского кодекса в части определения статуса объекта.

Так в 38-м пункте Постановления (5-й абзац) говорится о том, что объектом незавершённого строительства (ОНС) можно назвать частично построенное капитальное строение.

При этом к моменту признания недостроя ОНС на участке должен быть возведён фундамент. Если имеет место просто замощение участка (покрытие его части асфальтом, бетоном, камнем и т.п.), считать это незавершёнкой нельзя, так как нет признаков строительства капитального сооружения.

То есть главная отличительная черта ОНС – это наличие фундамента на земельном участке. Если есть фундамент (заложенный, а не оставшийся от старых домов или сараев), значит, здесь будет возведена капитальная постройка, которая в обязательном порядке должна регистрироваться, а значит, облагаться налогами.

Регистрация незавершённого строительства

  По статье 22 названного закона для того, чтобы учесть ОНС в ГКН, нужно в МФЦ или местную кадастровую палату принести техплан недостроя (выполненный кадастровым инженером, с диском), предъявить свой паспорт и написать заявление. Регистратор скопирует диск, заберёт заявление, снимет с паспорта копию и выдаст вам расписку. По ней в назначенный день можно будет получить кадастровый паспорт ОНС.

Процедуру регистрации можно провести прямо на сайте Росреестра он-лайн: выбрать услугу «постановка на учёт в ГКН», заполнить поля, приложить электронный техплан (с диска) и отправить заявление.

Теперь с техпланом, техпаспортом и своим гражданским паспортом нужно прийти в местное отделение Росреестра или в МФЦ, где на основании 25-й статьи 122-го закона (о регистрации прав) незавершёнку зарегистрируют на ваше имя.

Заявление также можно подать он-лайн на сайте Росреестра, но услугу нужно выбрать другую — «регистрация прав на недвижимое имущество».

Раздел II. Оборотные активы

Запасы. Стоимость материальных запасов отражают по строке 1210. Раньше этот показатель нужно было расшифровывать. В действующей форме расшифровка не требуется. Однако она нужна, если показатели, включенные в строку 1210, являются существенными. В этом случае следует добавить расшифровочные строки, например такие:

— затраты в незавершенном производстве;

— готовая продукция и товары для перепродажи;

— товары отгруженные и т.д.

Налог на добавленную стоимость по приобретенным ценностям. Эту строку с кодом 1220 «упрощенцы» могут заполнять, если согласно учетной политике организации суммы «входного» НДС отражаются на счете 19 «Налог на добавленную стоимость по приобретенным ценностям».

Дебиторская задолженность. Данная строка 1230 предназначена для краткосрочной дебиторской задолженности, то есть погашение которой ожидается в течение 12 месяцев после отчетной даты.

Финансовые вложения (за исключением денежных эквивалентов). Для этих активов предусмотрена строка 1240, по которой, в частности, показывают займы, предоставленные организацией на срок менее 12 месяцев.

Если вы определяете текущую рыночную стоимость финансовых вложений, используйте все доступные вам источники информации, в том числе данные иностранных организованных рынков или организаторов торговли. Такие рекомендации содержатся в Письме Минфина России от 29.01.2009 07-02-18/01. Если на отчетную дату вы не можете определить рыночную стоимость по ранее оцененному объекту, отражайте его по стоимости последней оценки.

Денежные средства и денежные эквиваленты. Для заполнения строки нужно суммировать стоимость денежных эквивалентов (сальдо соответствующих субсчетов счета 58) и остатки по счетам денежных средств (50 «Касса», 51 «Расчетные счета», 52 «Валютные счета», 55 «Специальные счета в банках» и 57 «Переводы в пути»).

Понятие денежных эквивалентов, напомним, содержится в Положении по бухгалтерскому учету «Отчет о движении денежных средств» (ПБУ 23/2011), утвержденном Приказом Минфина России от 02.02.2011 N 11н. К денежным эквивалентам могут быть отнесены, например, открытые в кредитных организациях депозиты до востребования.

Прочие оборотные активы. Здесь (строка 1260) показываются данные по оборотным активам, которые не нашли отражения по другим строкам разд. II баланса.

Строка 130 « Незавершенное строительство «

Строка 130 бухгалтерской отчетности относится к бухгалтерскому балансу до 2011 года.

130 Незавершенное строительство

Прежде всего следует отметить, что наименование этой строки нужно понимать в широком смысле. Под «незавершенным строительством» понимается сумма незавершенных капитальных вложений. Это расходы на незаконченные строительно-монтажные работы и прочие капитальные работы и затраты (проектно-изыскательские, геолого-разведочные и буровые работы, затраты по отводу земельных участков и переселению, связанные со строительством, затраты на формирование основного стада продуктивного и рабочего скота и т. д.). Кроме того, по строке 130 отражаются затраты на приобретение нематериальных активов и основных средств, требующих и не требующих монтажа, до их ввода в эксплуатацию. По строке 130 указывается сумма затрат на работы, выполняемые как хозяйственным, так и подрядным способом. Незавершенные капитальные вложения отражаются в балансе по фактическим затратам для застройщика (инвестора).

Если согласно учетной политике организация не переводит на счет 01 «Основные средства» построенные или приобретенные объекты недвижимости до получения документов, подтверждающих государственную регистрацию права собственности, а продолжает учитывать их на отдельном субсчете счета 08 «Вложения во внеоборотные активы», то стоимость этих объектов недвижимости тоже следует отражать по строке 130.

Обратите внимание: по объектам недвижимости, по которым закончено капитальное строительство, оформлен акт приемки-передачи, документы переданы на государственную регистрацию права собственности и которые фактически эксплуатируются организацией, следует начислять амортизацию в общеустановленном порядке. Причем независимо от того, на каком счете — 01 «Основные средства» или 08 «Вложения во внеоборотные активы» — ведется учет этих объектов недвижимости

Это требование установлено пунктом 52 Методических указаний по учету основных средств. Следовательно, при составлении баланса стоимость таких объектов недвижимости, учитываемых на счете 08, следует отражать за минусом сумм амортизации, начисленной по этим объектам на счете 02.

Показатель строки 130 формируется как сумма остатков по дебету счетов:

• 07 «Оборудование к установке»;
• 08 «Вложения во внеоборотные активы»;
• 16 «Отклонения в стоимости материальных ценностей» (в части отклонений, относящихся к имуществу, стоимость которого отражена на счетах 07 и 08).

Обратите внимание: по строке 130 баланса в составе затрат по незавершенному строительству нельзя отражать суммы авансов, перечисленные поставщикам и подрядчикам. Согласно пункту 3 ПБУ 10/99 «Расходы организации» суммы авансов и предоплаты не признаются расходами организации

По строке 130 баланса отражаются фактические затраты организации на капитальные вложения, а суммы авансов к таковым не относятся. Они формируют дебиторскую задолженность, которая отражается по соответствующим строкам актива баланса (см. комментарий к строке 240 баланса на с. 410).

Напомним: существенные показатели деятельности организация вправе показать отдельно. Если капитальные вложения организации носят разноплановый характер, то для расшифровки показателя строки 130 она может ввести в форму баланса дополнительные строки.