Как оценить дом и земельный участок: советы по самостоятельной оценке и выбору экспертов

Что учитывают эксперты при проведении оценки

Оценка загородного дома и участка требует проведения детального обследования объекта. В процессе выполнения работы оценщик фиксирует:

1. Удаленность участка от населенного пункта или район его расположения, если дом находится в черте города.
2. Наличие транспортного сообщения и время, необходимое для того, чтобы добраться до центральной части города (для загородных строений).
3. Экологическую ситуацию в районе.
4. Рельеф местности и качество земли.
5. Состояние построек.
6. Тип и этажность дома.
7. Особенности строения: наличие балконов, террас и других архитектурных элементов.
8. Расстояние до магазинов, аптек и других значимых объектов местной инфраструктуры.
9. Уровень освещенности близлежащих территорий и прочее.

На основании этих данных проводится оценка загородной недвижимости или объектов, расположенных в черте города, о чем составляется соответствующий отчет.

Аспекты оценки жилья

В отличии от кадастровой стоимости (КС), которая определяется массовым методом и служит единой базой для налогообложения, рыночная оценка жилого помещения учитывает индивидуальные особенности строений.

Не бывает 2 одинаковых объектов. Если здания построены по типовому проекту и имеют идентичную планировку, но расположены в разных районах, их стоимость может существенно отличаться.

Факторы, влияющие на ценообразование жилого помещения, условно делятся на те, что завышают стоимость и занижают ее.

Завышающие РС	Занижающие РС
Социальное благополучие района	Смежные комнаты
Возраст дома менее 7 лет	Совмещенный санузел
Изолированные комнаты	Маленькая площадь кухни
Кухня размером более 8 м2	Неузаконенные перепланировки
Наличие лоджии или балкона	Удаленность от общественного транспорта
Парковка вблизи от дома	Неудобное соседство с развлекательными заведениями
Благоустройство придомовой территории	Расположение рядом с трамвайными, железнодорожными путями или промышленными предприятиями
Близость магазинов и остановок
Расположение на средних этажах
Выход окон на разные стороны дома
Панорамный вид
Качественный ремонт

Оценка рыночной стоимости дома включает особенности земельного надела. В этом случае к факторам, которые повышают его стоимость, относят правильную форму участка, ровный рельеф, размер более 3 соток, наличие подъездных путей.

На снижение цены влияет расположение на склоне, близость грунтовых вод, неправильная форма, ширина менее 12 м, приближенность высотных зданий.

Для чего надо быть в курсе объявлений по продаже похожих домов с участками?

Для того, чтобы анализировать стоимость вашего объекта и быть в курсе продажи объектов -конкурентов. Поставить цену немного ниже, и вы всегда в выигрышной ситуации, вверху рейтинга ваших похожих объектов на продажу.

Как оценивать дома с участками по критерию удаленности от крупных населенных пунктов? С квартирами гораздо все понятнее, рассматриваем удаленность от центра или ближайшего метро, чем ближе, тем дороже.

Всегда надо знать среднюю стоимость квадратного метра вашего домика и участка в вашем регионе и в данной местности, а потом только учитывать все плюсы и минусы.

Удаленность от областного или краевого центра свыше 50 км — это влияет на уменьшение средней цены на объект. Чем ближе к крупному мегаполису, тем дороже, примерно на 50-100 000 рублей за каждые 10 км.

Если крупный город все-таки далеко от нашего домика, то за точку отсчета дальности следует брать районный центр, в котором расположены основные медицинские центры, административные учреждения, торговые точки. Бывает так, что домик с участком находится на расстоянии от областного центра ближе, чем от районного, тогда люди чаще будут ездить в город, чем в райцентр по разным делам.

Пошаговая инструкция оценки жилого дома с земельным участком специалистом

Сейчас разберем последовательность ваших действий, если для определения стоимости своей недвижимости вы приглашаете оценщика.

1. Вам необходимо найти аттестованное физическое или юридическое лицо, которое будет состоять в СРО, иметь страховой полис и обладать отличной репутацией.
2. Связаться с ним, сделать заявку и обсудить все условия вашего сотрудничества. А именно:

• Стоимость оценки;
• Сроки выполнения заказа;
• Обозначить цель оценки и ее вид.

1. Составить и подписать договор.
2. После чего вы предоставляете необходимые документы:

• Копию вашего паспорта;
• Кадастровый паспорт и межевой план участка;
• Справки из БТИ вместе с поэтажным планом строений;
• Документы, подтверждающие права вашей собственности на земельный участок и имеющиеся сооружения.

1. Договариваетесь о дате визита оценщика.
2. Наводите порядок в доме и на прилегающей территории.
3. Нанятый вами специалист в оговоренный день приезжает по указанному адресу и оценивает ваше имущество, делает фото, проверяет, нет ли незаконных построек.
4. После этого обрабатывает полученные данные, составляет официальный документ, где указана стоимость вашей недвижимости и передает его вам.

Если стоимость вашего имущества будет определять профессионал, то вы потратите минимум сил и времени, но за это придется заплатить определенную сумму. Но в некоторых ситуациях (их мы описывали выше) без оценки экспертов просто не обойтись.

Оцениваем стоимость недвижимости: как пользоваться онлайн-калькулятором

Для того чтобы рассчитать стоимость необходимо в соответствующие поля вбить следующие данные:

• Сколько комнат в квартире.
• В каком районе, или возле какой станции метро находится недвижимость.
• Удаленность от метро.
• Общая площадь жилья.
• Тип объекта: обычная недвижимость или элитная недвижимость.
• Этажность дома.
• На каком этаже расположена квартира.
• В каком состоянии находится квартира.

Для того чтобы узнать более точную цену квартиры, указывайте реальные данные о ней. Например, в квартире действительно сделан евроремонт или она просто находится в хорошем состоянии. Или же на самом деле расстояние от дома до станции метро составляет 5 минут, а не 10. Чем достовернее вы укажете информацию, тем точнее будет цена. Результат оценки можно вывести в рублях, евро или долларах.

Где получить кадастровый паспорт на квартиру, вы можете узнать здесь

Как купить дом и не прогадать по цене?

Чтобы произвести определенную операцию с недвижимостью, то мало иметь только желание. Необходимо, чтобы сделки отвечали определенным требованиям и параметрам. Особенным условием в таких процедурах, обычно является определение реальной стоимости проекта. Не оценив недвижимость, вы не сможете выгодно осуществить сделку покупки-продажи.

Большинство россиян уверены, что для определения рыночного показателя, достаточно данных в техническом паспорте. Практика показывает, что этой информации может быть недостаточно. На момент проведения сделки, эта информация может быть устаревшей.

Рыночная цена – это себестоимость недвижимости, в зависимости от соблюдения рыночных принципов. Проекты ее оценки реализуются по определенным правилам:

1. продавцы и покупатели заинтересованы в проводимой работе и никто не находится под давлением;
2. каждая сторона обладает необходимой информацией о положении рынка, поэтому переговоры происходят исключительно с учетом личных интересов;
3. при этом не будут предлагаться какие-либо условия финансирования;
4. никто из сторон не планирует уступать в стоимости.

Алгоритм оценки квартиры

В зависимости от целей нюансы оценки жилья могут отличаться. Например, при установлении стоимости для кредитования специалист учитывает требования банка к ее расчету при срочной реализации, возможных рисках утраты имущества и покрытию расходов страховыми выплатами.

При расселении ветхого и аварийного жилья критерии оценки не отличаются от указанных в предыдущих разделах, а результат является основанием для расчета компенсации.

Когда выполняется оценка аварийного жилья, стоимость определяется без учета износа. Это значит, что собственник получает определение стоимости технически нормальной квартиры, средняя цена которой равна аналогам того же года строительства.

По какому принципу работает оценка стоимости жилья в режиме онлайн

Для того чтобы узнать приблизительную цену квартиры существует несколько способов. Но если вы даже пригласите несколько опытных риелторов либо профессиональных оценщиков, то у каждого из них будет своя стоимость. А что касается реальной цены, то она вряд ли совпадет с предложенными вариантами. Вот таким образом устроено ценообразование на рынке жилья.

На стоимость квартир в Москве и Московской области, Нижнем Новгороде, Санкт-Петербурге и других городах влияет целый ряд факторов, вплоть до психологического настроя в момент торга как покупателя, так и продавца. Именно поэтому перед заключением сделки можно всего лишь определить так называемый «коридор» стоимости жилья. А для того чтобы более точно его определить необходимо собрать несколько оценок, и на их основании вычислить среднюю стоимость.

Чтобы определить цену недвижимого объекта при помощи онлайн-сервиса нужно указать основные параметры, которые могут существенно повлиять на стоимость данного объекта. К менее значимым факторам относятся:

• Балкон (наличие или его отсутствие).
• Наличие или отсутствие телефона.
• Высота потолка.
• Санузел (совмещенный или раздельный).

Вышеперечисленные факторы могут оказать влияние на стоимость квартиры в пределах от 1 до 2%. Максимальная погрешность в таком случае не превышает порога 5%.

Весьма капризными при проведении оценки онлайн считаются квартиры-студии и однокомнатные квартиры по той причине, что цена квадратного метра подобных объектов может значительно выбиваться из средней категории цен на жилье.

Местоположение дома с участком влияет на реальную стоимость!

Например,  четыре деревни примерно на одинаковом расстоянии от районного центра, но при этом самым спрашиваемым домиком при одинаковых остальных условиях, будет домик ,расположенный  в деревне Роговицы, так как он расположен недалеко от трассы на Санкт-Петербург, затем деревня Будино, так как тоже ближе к СПБ, а потом уже примерно по одинаковой цене ,но ниже чем, в первых двух деревнях  дома в деревне Рогатино и Захонье.

Лен. область, Волосовский район:

Д. Захонье – 2. 6 км от Волосово

Д. Роговицы – 3.6 км от Волосово

Д. Будино – 1.9 км от Волосово

Д. Рогатино- 2 км от Волосово

Ценовые примеры я привожу примерные, коллеги, рассматривайте, пожалуйста применимо к конкретному объекту и своему региону, может у кого-то разница будет не в сотнях тысячах, а в десятках. 

В целом цена складывается из нескольких параметров:

1. Цена дома +постройки+ цена участка +коммуникации +местоположение.
2. Ошибки риэлторов в оценке дома с участком:
3. Делать ставку на хороший ремонт. Как правило, окупается на 30%. Дом с золотым унитазом в чистом поле не будет стоить своих денег.
4. Не учитывать состояние загородного рынка в целом по своему региону, на данный промежуток времени.
5. Не учитывать положительные или отрицательные нюансы, фишки в окружении дома с участком.
6. Не знать состояние коммуникаций (мощности, технические условия и др.)
7. Не бывать на объекте лично!
8. Об остальных технических тонкостях рекомендую ознакомиться в это статье https://kakzarabativat.ru/soveti/ocenka-doma/, мне кажется, что таблицы вполне подробные.

Для проверки своей работы и сравнения можно воспользоваться он лайн калькулятором на этой странице https://tvoyadres.ru/ocenka/, но при этом не доверять слепо, ибо это и есть средняя цена без учета особенностей вашего конкретного объекта.

Особенности проведения оценки коммерческой недвижимости

Под коммерческой недвижимостью подразумевают постройки, эксплуатация которых приносит прибыль владельцу. Это могут быть помещения различного назначения и площади. К данной категории относятся:

• торговые объекты;
• офисные площади;
• производственные и складские помещения;
• гостиницы и санатории;
• объекты общественного питания.

Цели проведения оценки почти не отличаются от тех, которые преследуют владельцы жилых объектов. Но перечень этих целей дополняется задачами, характерными именно для данной категории.

Одна из главных задач – расчет арендной ставки организаций:

• коммерческих,
• бюджетных (для проведения тендера на право заключения договоров аренды).

Оцениваются также объекты незавершенного строительства с целью совершения с ними таких операций, как покупка, продажа или раздел имущества.

Без наличия экспертной оценки не будет принято решение о переводе помещения из жилого в нежилой фонд.

Иногда возникает необходимость в принятии решения о реконструкции объекта, которая связана с изменением направления бизнеса. В этом случае тоже не обойтись без проведения оценки.

Способы оценки квартиры

На самом деле, вариантов оценки жилой квартиры достаточно много, но это не значит, что какой-то способ лучше или хуже. Ниже мы сейчас рассмотрим 4 основных способа оценки, которыми чаще всего пользуются продавцы перед продажей

Самостоятельный способ оценки

Чтобы максимально точно определить стоимость своей квартир, необходимо притвориться покупателем и встань на его сторону. Для этого лучше всего использовать сравнительную таблицу и записывать все показатели в нее. Можно воспользоваться представленным ниже образцом таблицы и использовать для оценки стоимости ее. Сюда можно вносить схожие квартиры сегмента. Как правило, первый источник информации о продаваемых квартиры – досках объявлений или на сайты с недвижимостью. Обязательно необходимо позвонить продавцу и узнать как можно больше информации об объекте недвижимости.

Полученную информацию можно сразу заносить в представленную таблицу, чтобы потом можно было провести анализ и сравнить цены. Чтобы сэкономить время, нужно сразу определить круг вопросов, которые следует задать себе для определения стоимости жилья:

• какая цена квартиры;
• почему стоимость жилья именно такая;
• сколько еще будет действовать данная цена;
• как будет менять цена с течением времени;
• какой будет окончательная цена;
• стоит ли менять цену для разных категорий покупателей.

Самый лучший способ определить стоимость своей квартиры – это посетить другие продающиеся квартиры (хоть сами продавцы и не любят показывать их конкурентам

Оценка недвижимости и расчет стоимости онлайн

На самом деле, способ узнать стоимость квартиры онлайн не самый надежный, хоть и более доступный. Онлайн-калькуляторы позволяют рассчитать стоимость жилья, не выходя из дома. Однако данный способ оценки не способен анализировать рыночную экономику, ведь калькулятор только рассчитывает цену исходя из указанных данных.

Существует несколько сайтов, которые помогут оценить стоимость недвижимости онлайн:

• ЦИАН;
• «Твой Адрес»;
• R(Оценка);
• Домофонд;
• Яндекс.

Оценка у профессионального риелтора

Чтобы оценка производилась максимально корректно, вам придется заплатить некоторую цену за услуги профессионала. Если вы рассчитываете получить оценку бесплатно, то максимум, на который можно рассчитывать в этом случае, это элементарный прозвон конкурентов, который можно сделать и самому. Если же вы хотите получить реальную оценку, с обходом конкурентов и анализом всех имеющейся информации, то будьте готовы за это заплатить.

Заказ оценки недвижимости в агентстве

В агентстве недвижимости можно найти как профессионалов своего дела, так и не очень квалифицированных специалистов. Не нужно выбирать риелтора с улицы. Необходимо проследить за тем, какими инструментами он пользуется, какой информацией владеет. Многие полагают, что для более успешной продажи квартиры к оценке следует привлечь нескольких риелторов. Так можно приблизить час продажи, однако, в такой погоне можно искусственно снизить цену на жилье, так как происходит засоренность пространства.

В заключение отметим, что наиболее точными способами оценки являются самостоятельный анализ с помощью таблицы, заказ оценки у профессионала или оценка через агентство. Если сделать правильный выбор, то получится по максимуму оценить все факторы, влияющие на стоимость жилья. Не стоит прибегать к онлайн-расчетам, так как это «метод для ленивых» и неточный, (онлайн-калькулятор не способен анализировать положение на рынке, не может посмотреть, какая обстановка за окном).

Экономить тут не стоит, поэтому если вы хотите продать квартиру как можно быстрее и при этом выгодно, то придется заплатить за эту работу именно профессионалам своего дела – риелторам. Но и к их выбору необходимо подходить ответственно. А еще не стоит забывать заключать договор с риелтором, чтобы потом не остаться у разбитого корыта.

Документы для оценки квартиры

• Свидетельство о государственной регистрации права или документ, на основании которого такая регистрация может быть произведена.
• Документ, удостоверяющий личность заказчика оценки (паспорт или заменяющий его документ).
• Документ, удостоверяющий личность собственника квартиры (паспорт или заменяющий его документ) – в случае, если заказчик и собственник – разные лица.
• Документы, выданные Бюро технической инвентаризации — выписка из технического паспорта, поэтажный план, экспликация к поэтажному плану.
• Описание имеющихся обременений (если есть).
• Если оцениваемая квартира находится в общей долевой собственности нескольких собственников, то документы, указанные в пунктах 1 и 3, должны быть предоставлены от каждого собственника, имеющего долю в праве на данную квартиру.

Преимущества независимых оценщиков?

Обращаясь к данному специалисту, Вы можете быть уверенными в том, что на выходе получите самый правдивый и объективный результат.

Независимый эксперт не обременен никакими обязательствами, а это значит, что результат его оценки не зависит ни от каких посторонних факторов.

Эти обстоятельства позволяют определить точную цену без искусственного ее завышения или удешевления стоимости жилья.

Оценка будет полностью независимой без какой-либо заинтересованности в ее результатах со стороны эксперта. Помимо этого Вы можете быть полностью уверены в том, что эксперт не нарушит закон и будет действовать в рамках правовых норм.

Формула расчета

Все эти факторы вместе влияют на коэффициент, который практически всегда будет понижающим (от 0,5 до 0,7), за исключением той ситуации, когда вся квартира разделена на две доли, когда помимо собственников на жилплощади больше никто не прописан, есть среди владельцев нет несовершеннолетних, есть отдельный вход в комнату и все те удобства, перечисленные в пунктах выше.

Сама формула расчета реальной стоимости доли выглядит так: Скв×Д/2×К. Расшифровка переменных в этой формуле такова:

• Д — площадь доли квартиры;
• СКВ — текущая средняя рыночная стоимость одного квадратного метра жилплощади;
• К — понижающий или повышающий коэффициент.

Отдельные вариации этой формулы могут быть заложены в различных онлайн-калькуляторах для просчета стоимости недвижимости. Они дают лишь примерную стоимость. Так как веб-мастера программируют подобные калькуляторы по рекомендациям и личным предпочтениям риэлторов. Если калькулятор расположен на сайте риэлторского агентства, он может выдавать и заведомо выгодные цифры для данной организации. Но не для вас.

Как оценивают дом для продажи риелторы

Если вам необходимо продать дом с участком, но вы не хотите заниматься оценкой самостоятельно, боясь поставить очень низкую или слишком высокую цену, тогда можно воспользоваться помощью агентств недвижимости.

Для этого вы находите опытного риелтора и просите его за определенную плату определить стоимость вашего имущества.

Помните, что агенты по продаже недвижимости определяют только рыночную стоимость дома.

Для этого они используют несколько методов оценки:

• Аналоговый – в расчет берутся 3 уже проведенные в вашем районе сделки за последние 6 месяцев. При этом характеристики домов схожи. То есть на основании уже проданных участков, формируется цена на вашу недвижимость.
• Затратный – подходит для вновь построенных домов. Чтобы определить стоимость дома, суммируются все затраты на его строительство.

На практике для оценки недвижимости используется комплексная оценка.

Чтобы узнать стоимость дома с участком, производится мониторинг рынка, после чего определяется средняя цена на дом и определяется средняя цена сотки земли.

После чего следуют расчеты:

Общая S земельного уч-ка*Стоимость 1 сотки земли + Рыночная цена дома и имеющихся построек = Приблизительная стоимость вашего имущества.

Факторы, влияющие на оценку доли в квартире

Примерный расчет стоимости доли квартиры в простых случаях производится с помощью обычного арифметического соотношения площади этой доли к общей рыночной цене всей квартиры.

К примеру, если трехкомнатное жилье в определенном городе в среднем по рынку стоит 3 000 000 рублей и у квартиры три собственника в равных по площади долях, то стоимость одной доли рассчитать можно так: 3 000 000 разделить на 3 (количество долей в квартире). Но полученная цена (1 000 000 рублей) не будет верной без учета понижающего коэффициент 0,5 или 0,7 (500 000-700 000 рублей за долю). А размер продаваемой доли далеко не всегда соответствует площади одной комнаты, что усложняет подсчеты.

Порядок пользования общей жилой площадью

В квартире, помимо жилых помещений (комнат), могут быть балконы, кухня, ванная, коридор, санузел и кладовые. Когда несколько собственников — это члены одной семьи, у них нет необходимости делить это пространство, или устанавливать порядок и очередность пользования данными помещениями. Строится все на взаимном доверии. Но устные негласные договоренности в таком случае — это серьезный минус к стоимости отдельной доли, если она продается постороннему человеку.

Как он будет пользоваться балконом? Где он будет сушить свои вещи? Сможет ли он использовать газовую плиту для приготовления пищи в нужное ему время? Будет ли он с утра занимать ванную на два часа, или вообще в нее не попадет?

Беспрепятственный доступ в квартиру

Сам по себе свободный доступ в собственное жилье — это естественное право человека и оно не добавляет стоимости вашей доле квартиры. Но как иногда бывает, другие собственники могут начать препятствовать доступу в квартиру новому владельцу доли. Это серьезно отражается на цене доли в сторону ее снижения. Данный пункт можно также отразить в договоре о порядке пользования общей жилой площадью, который нужно составить с другими собственниками перед продажей вашего имущества. Покупателю нужно будет продемонстрировать, что этот аспект отражен в соглашении.

Отдельный вход в комнату

Если в двухкомнатной или трехкомнатной квартире есть отдельные входы в каждую комнату, это позволяет рассчитать стоимость доли с небольшой выгодой для продавца. Здесь играет важную роль фактор изолированности комнаты. Одному собственнику не придется попадать в свое жилье через помещение другого человека. Это удобно для обеих сторон и снизит риск наступления конфликтных ситуаций между собственниками в дальнейшем.

Количество собственников и прописанных людей

Большую роль в проведении расчета цены на долю квартиры играет общее количество собственников жилплощади. Чем больше дольщиков, тем сложнее с каждым из них договориться и ужиться, и тем дешевле будет стоимость такой недвижимости. И наоборот, если у квартиры всего два собственника, доля может подорожать до 120% от номинальной стоимости.

Несовершеннолетние собственники

Если среди собственников долей в квартире присутствуют несовершеннолетние, то любые манипуляции с продажей части жилплощади будут проводиться только с разрешения органов опеки и попечительства после длительных проверок с их стороны. Это существенно затягивает сроки сделки купли-продажи и удешевляет стоимость доли.

Элитность жилья

Долю квартиры в дорогостоящем жилом комплексе возможно продать только при сильном падении в цене, так как для покупателя всегда есть более удобная альтернатива — купить отдельное, менее элитное жилье, за ту же цену (или даже дешевле).

Чем нужно руководствоваться, выбирая независимого оценщика?

Как уже говорилось ранее, от Вашего выбора специалиста, во многом будет зависеть успех сделки, а поэтому, следует грамотно подойти к вопросу найма оценочного эксперта.

Немаловажным в деле оценки объектов недвижимости, является профессиональный опыт потенциального кандидата. Естественно, чем он больше, тем лучше и качественнее эксперт выполняет свою работу. В его арсенале множество приемов и методик, способов разрешения трудных ситуаций.

Обратите внимание на то, насколько полным видением картины рынка недвижимости обладает Ваш кандидат. Он должен без труда ориентироваться в мире продаж жилплощади, понимать механизмы ценообразования

Очень важно не только эксперту, но и Вам иметь четкое представление о факторах, которые влияют на конечную стоимость Вашей квартиры. Остановимся на этом вопросе поподробнее и перечислим основные факторы:

Остановимся на этом вопросе поподробнее и перечислим основные факторы:

• расположение Вашей жилплощади. Здесь речь идет о районе и степени его привлекательности для потенциального покупателя: транспортной доступности, наличии развитой инфраструктуры (детские сады, школы, магазины), наличии действующего промышленного предприятия и так далее;
• технические показатели жилого дома, в котором расположена квартира: тип застройки, количество этажей, год возведения, степень изношенности здания, качество материалов и изготовленных из них несущих стен, наличие удобного подъезда на внутридворовую территорию, охрана и так далее;
• характеристика квартиры, а именно: количество комнат, метраж, общее состояние, ремонт, расположение и планировка, наличие балкона и многое другое.

Грамотную оценку всего этого как раз и должен провести нанятый Вами специалист. Существует множество мелких нюансов, из которых складывается конечная стоимость квартиры

Об этом неквалифицированный в данной области человек просто не сведает, поэтому так важно подобрать честного и профессионального независимого оценщика, чтобы впоследствии не быть обманутым

Лучшим выбором станет найм независимого эксперта оценочной компании «Союз-эксперт». В нашем штате только высококвалифицированные, исключительно профессиональные и честные специалисты, которые быстро и надежно выполнят для Вас работу по оценке стоимости недвижимости.

После проведения работы Вы получите подробный отчет с описанием результата оценки Вашей квартиры, который является юридическим документом. Его принимают все государственные и негосударственные организации страны, в том числе суды, нотариусы, банки и агентства недвижимости.

Как проходит процедура оценки дома с земельным участком?

Процесс оценки недвижимого имущества включает в себя несколько этапов. В первую очередь, собственник объекта недвижимости оговаривает все условия сотрудничества с экспертом, в частности, устанавливаются сроки выполнения заказа и стоимость услуги. В случае соглашения между владельцем и экспертом заключается договор об оказании услуг, который должен содержать в себе вид оценки, цели и задачи ее проведения, а также сроки выполнения. После заключения договора собственник передает пакет документов на недвижимое имущество независимому эксперту, с которым договаривается о дате приезда на объект для оценки. В ходе оценки недвижимого имущества независимый оценщик делает фотографии, идентифицирующие объект, производит проверку дома на предмет отсутствия незаконных планировок. Оценка дома и земельного участка производится экспертом комплексно на основе определенных методик:

• Аналоговый метод. Представляет собой анализ на сравнение цен сделок в течение текущего года, по результатам которого определяется стоимость настоящей сделки. Как правило, такой метод используется для оценки домов, расположенных в границах крупных населенных пунктов. Учитывается наличие подведенных инженерно-коммуникационных сетей, подъездных путей и другие факторы.
• Затратный метод. Основная отличительная особенность данного метода – оценка всех затрат, произведенных в результате проведения работ по строительству или реконструкции объекта. Затратный метод преимущественно применим для оценки новых загородных домов, возведенных на территории коттеджных поселков.
• Доходный метод. Чаще всего применяется для оценки квартир и объектов коммерческой недвижимости, рыночную стоимость которых можно спрогнозировать максимально точно, оценив прибыльность инвестирования, в том числе с банковских депозитов.

При оценке дома и земельного участка учитываются такие детали, как:

• месторасположения объекта (в частности, населенный пункт, наличие инфраструктуры, транспортная доступность, удаленность от торгово-промышленных объектов);
• состояние дома (год постройки, этажность, материалы и состояние стен и перекрытий, технические особенности строения, наличие и состояние коммуникационных сетей, тип планировки, наличие видимых дефектов);
• наличие обременения на дом и землю.

Важно! В случае, если продаваемый объект недвижимости ранее приобретался по ипотеке и долг за него полностью погашен, продавцу необходимо снять с него обременение и получить новую выписку в ЕГРП. В результате проведения оценочной процедуры, объекту присваивается оценка общего состояния, как:

В результате проведения оценочной процедуры, объекту присваивается оценка общего состояния, как:

• отличное
• хорошее
• удовлетворительное
• неудовлетворительное
• непригодное

Срок действия оценочной экспертизы для объектов, приобретаемых в ипотеку, составляет 6 месяцев. В случае, если в ипотеку приобретается дом с земельным участком, необходимо также провести анализ рыночной стоимости земельного надела, для чего экспертом также используется комплексный метод оценки. Стоит отметить, что специалисты применяют два вида оценки земельного участка:

• для определения реальной рыночной стоимости земли при операциях, связанных с получением дохода, в частности при оформлении договора купли-продажи;
• для определения суммы земельного налога, а также госпошлины, которая уплачивается при переходе имущественных прав вследствие наследования или дарения.

Лучшие оценочные компании

Мы проанализировали рынок оценочных услуг и выбрали 5 лучших компаний.

Гранд-Реал

Стаж работы компании — 13 лет. Фирма аккредитована в двух СРО, имеет страховку на услуги своих оценщиков. Принимает на экспертизу недвижимость любой категории.

Профсервис

Стаж работы компании — 15 лет. Фирма специализируется на оценке недвижимости, в том числе загородных участков и домов. Деятельность компании аккредитована Сбербанком. Для клиентов доступна услуга получения удаленной консультации.

Новые горизонты

Стаж работы компании всего 7 лет, но она уже заслужила рейтинг надежного оценщика. Эта компания предлагает клиентам широкий выбор услуг помимо оценки недвижимости, например, консалтинг и независимую экспертизу.

Компания известна тем, что производит оценку недвижимости крайне оперативно — через двое суток вы уже получите на руки экспертное заключение о стоимости объекта и гарантийное письмо. Ответственность экспертов за процедуру оценки застрахована

Вега

Надежная компания, которая является членом оценочного СРО и имеет страховку на свою деятельность. Штат компании состоит из опытных сотрудников с профильной квалификацией.

Реал — А К

Компания оказывает услуги по экспертной оценки недвижимости уже в течение 12 лет. Компания состоит в СРО и застраховала свою деятельность. Главные ценности компании — это самые современные методы оценки и высокий профессионализм сотрудников.